Light industrial - один из самых перспективных сегментов для частных инвесторов в регионах РФ

Интерес к light industrial в России сейчас не случайный хайп, а реакция на структурные изменения в экономике: рост внутреннего производства, логистики последней мили, e‑commerce и запрос малого бизнеса на понятные, «человеческие» производственно‑складские площади. Для частного инвестора это редкая ситуация, когда новый сегмент только формируется, цифры уже выглядят привлекательно, а входной порог все еще сопоставим с крупной квартирой или небольшим торговым помещением.

Ниже подробный, но без пафоса разбор, почему этот формат действительно стоит внимания, особенно в регионах.

Что такое light industrial «на пальцах»

Light industrial - это не «завод» и не «огромный склад на 50 тысяч метров». Это блоки небольшого и среднего формата, обычно от 200–300 до 2000–3000 м², самостоятельные, либо в составе индустриального или бизнес‑парка. У каждого блока:

• свои ворота и зона погрузки/разгрузки,
• складская часть с нормальной высотой и нагрузкой на пол,
• офисно‑бытовой блок (офисы, раздевалки, санузлы),
• повышенные лимиты по электроэнергии и инженерии, чтобы можно было разместить производство, а не просто хранение.

По сути, это конструктор для малого и среднего бизнеса: от интернет‑магазина с небольшой сборкой до пищевого или швейного производства, автосервиса, мебельного цеха, локального логистического оператора. Формат позволяет предпринимателю в одном месте и производить, и хранить, и управлять бизнесом из офисной части.

Для инвестора важно другое: объект изначально спроектирован под массовый спрос малого и среднего бизнеса, а не под одного «гиганта», которого еще попробуй найди.

Что происходит на рынке: цифры без приукрашивания

Индустриально‑складская недвижимость в принципе стала одним из главных магнитов для капитала в РФ в 2023–2024 годах, и этот тренд продолжается. Объем инвестиций в склады и индустриальные объекты еще в 2024 году оценивался в 150–160 млрд рублей - это примерно на треть выше рекордного 2023 года.

Причины лежат на поверхности: импортозамещение, перенос производств внутрь страны, рост онлайн‑торговли и логистики последней мили.

При этом именно light industrial растет быстрее «классических» складских комплексов. В одном только Московском регионе в 2024 году было построено около 345 тыс. м² light industrial - больше, чем за три предыдущих года вместе взятые. И это при том, что 46% площадей были реализованы (проданы или законтрактованы) еще до ввода, а остальные быстро ушли в аренду.​

Ставки и цены тоже росли двузначными темпами. По данным NF Group, в 2024 году средняя цена продажи light industrial в Московском регионе увеличилась на 12%, до 106,4 тыс. руб./м², а арендные ставки в объектах класса А выросли на 27% и превысили 12,9 тыс. руб./м²/год. Другой консультант фиксирует, что уже в 1 кв. 2025 года средневзвешенная арендная ставка в Московском регионе достигла порядка 14 930 руб./м²/год, а цена продажи - около 113,4 тыс. руб./м².

Что важно для инвестора: этот рост не ограничивается Москвой. В регионах, по оценкам Nikoliers, в 1 кв. 2025 года средняя арендная ставка по light industrial составляла около 7 350 руб./м²/год, а цена продажи - 73 845 руб./м². Это ниже столичных уровней, но именно за счет этого в регионах есть «запас хода» по росту ставок и стоимости квадратного метра.​

Почему формат удобен именно частному инвестору

Если отбросить маркетинг, у частного инвестора три базовых вопроса: сколько нужно денег на вход, какую доходность можно получить и насколько это управляемый риск.

Порог входа

Блоки light industrial как раз «под размер» частного инвестора: 300–800 м² - типовой диапазон, с которым активно работают девелоперы. При региональной цене порядка 70–75 тыс. руб./м² это дает чек в районе 20–60 млн руб. за готовый блок (очень грубо, порядок величины). Это уже не «маленький билет», но вполне сопоставимо с вложениями в несколько квартир бизнес‑класса или небольшой стрит‑ритейл.
В Москве порог выше, но даже там ряд объектов предлагают блоки от 200–600 м², которые берут частные инвесторы; в отдельных кейсах физлица покупают сразу два блока - один под свой бизнес, второй под сдачу в аренду.

Денежный поток и доходность

Доходность зависит от проекта, локации и структуры сделки, но рынок уже наработал статистику:

• для готовых объектов light industrial средняя доходность аренды для частных лиц порядка 10% годовых — это оценка практиков, которые сопровождают такие сделки.​
• по оценкам IBC Real Estate и других консультантов, доходность инвестиций в light industrial может достигать 16% годовых, если комбинировать грамотный вход, аренду и рост стоимости объекта.​
• на инвесттреке по LI звучала оценка: около 10% годовых от аренды плюс до 25% годовых за счет роста стоимости актива - совокупно 35–40% годовых в отдельные удачные периоды (на ранней стадии сегмента).​

В частных кейсах девелоперы и брокеры приводят примеры объектов, где совокупная годовая доходность (рост стоимости на этапе строительства + арендный поток после ввода) оценивается примерно в 20% годовых с окупаемостью около 7 лет.​

Упрощенный расчет для регионального объекта (по усредненным данным):

• цена продажи: 73 845 руб./м²,
• арендная ставка: 7 350 руб./м²/год.​

При площади блока 500 м²:

• стоимость покупки ≈ 36,9 млн руб.,
• валовая арендная выручка ≈ 3,675 млн руб./год.

Даже с учетом расходов на эксплуатацию, налоги и простой между арендаторами чистая доходность порядка 9–11% годовых выглядит реалистично - и это без учета возможного роста стоимости и ставок по мере формирования рынка в конкретном регионе.

Управляемость и диверсификация

В классическом «биг‑боксе» инвестор часто зависит от одного якоря - уйдет арендатор, объект превращается в проблему. В light industrial риски диверсифицируются:

• можно купить блок в большом парке, где десятки и сотни резидентов;
• можно делить объект на несколько помещений и работать с несколькими арендаторами;
• в крайнем случае блок можно продать конечному пользователю — малому производству, которое ищет «свой» дом.

Это не волшебная таблетка, но в целом модель ближе к инвестициям в апартаменты или стрит‑ритейл, чем к классическому «заводу на 20 тысяч квадратов».

Почему именно регионы: где здесь дополнительный потенциал

Москва и МО уже показывают, что формат работает: спрос на light industrial кратно превышает объем рынка, отдельные девелоперы фиксируют запросы на более чем 3,5 млн м² при фактически доступном объеме в десять раз меньше. Но для частного инвестора с региональным фокусом интереснее другое: сегмент только начинает разворачиваться в крупных агломерациях за пределами столицы.​

Спрос в городах‑миллионниках

Эксперты отмечают, что в ближайшие 2–3 года активнее всего формат будет развиваться в Санкт‑Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Челябинске, Воронеже и других крупных центрах, где уже заявлен и частично реализован ряд проектов.

Во многих из этих городов сочетание факторов очень комфортное:​

• растущий сектор малого и среднего производства,
• активное развитие e‑commerce и локальной логистики,
• промышленный пояс вокруг города,
• при этом дефицит современных небольших производственно‑складских блоков.

Пример Екатеринбурга: в городе реализуется бизнес‑парк формата light industrial «Черепанов», площадью около 18,8 тыс. м²; первая очередь с торгово‑офисной компонентой уже готова, вторая, производственная, должна быть введена до 2028 года. Проект поддерживается на уровне региона в рамках нацпроекта «Эффективная и конкурентная экономика», что говорит о том, что формат видят как инструмент поддержки МСП, а не только как частную инициативу.

Пример Челябинска: индустриальный парк GREENPOLIS и ряд других площадок развиваются именно в концепции light industrial, с возможностью размещения производств, офисными антресолями, гибкой нарезкой блоков. Для резидентов доступна промышленная ипотека и другие льготные продукты по ставке ниже ключевой (формула «ставка рефинансирования минус 3,5 п.п.»), что дополнительно поддерживает спрос.

В Нижегородской области и других регионах аналогичные комплексы располагаются у ключевых трасс (например, М‑7) и вблизи крупных городов, совмещая хорошую транспортную доступность и относительно невысокую стоимость земли и строительства.​

Разрыв между ставками и ценами Москвы и регионов

Уже сегодня заметна интересная «вилка»:

• в Московском регионе средневзвешенная аренда в LI - почти 15 тыс. руб./м²/год, цена продажи - около 113 тыс. руб./м²;
• в Санкт‑Петербурге аренда около 9 765 руб./м²/год, продажа - порядка 117 тыс. руб./м²;
• в регионах аренда около 7 350 руб./м²/год, продажа - около 73 845 руб./м².​

С точки зрения частного инвестора региона это означает две вещи:

1. входной билет ощутимо ниже, чем в столице, а доходность по аренде при грамотной покупке может быть сопоставимой или даже выше;
2. при развитии рынка есть пространство для роста стоимости метра и арендных ставок - особенно в городах, где пока мало качественных объектов, а спрос со стороны МСП растет.

Поддержка индустриальных парков и МСП

Отдельный плюс регионов - активное развитие индустриальных парков. К 2030 году в России ожидается до 600 индустриальных парков, значительная часть которых имеет или планирует блоки light industrial. Для инвестора это означает, что:​

• не обязательно «изобретать» объект с нуля - можно войти как совладелец блока в уже проектируемом или строящемся парке;
• многие вопросы инфраструктуры, охраны, сервиса берет на себя управляющая компания;
• резиденты могут использовать программы промышленной ипотеки, субсидий и льгот, что косвенно поддерживает стабильность платежей.

Экономика проекта и окупаемость: без иллюзий

Строительство light industrial в среднем на 6% дороже, чем обычного сухого склада класса А (за счет более сложной инженерии, офисных антресолей и т. п.). Но именно поэтому и арендные ставки, и цены продажи выше, а продукт - более «прицельно» заточен под потребности резидента.​

Упрощенный портрет сделки для частного инвестора в регионе может выглядеть так:

• покупка блока 400–600 м² по цене в диапазоне 70–80 тыс. руб./м² (готовый объект в работающем парке);
• арендная ставка на уровне 7–8 тыс. руб./м²/год с долгосрочным договором (3–5 лет) и индексацией;​
• после вычета операционных расходов и налогов - чистая доходность около 9–11% годовых;
• дополнительный прирост стоимости актива по мере заполнения парка, повышения ставок и общего роста сегмента (в активной фазе рынок показывает 7–12% роста цен в год, в отдельных кейсах - больше).

Важно: 35–40% годовых совокупной доходности, о которых говорят отдельные эксперты, — это не константа, а скорее окно возможностей на раннем этапе формирования сегмента и при грамотном выборе проекта и момента входа. Реалистичный ориентир для «нормальной» сделки в регионе — двузначная совокупная доходность (аренда + рост стоимости) при горизонте 5–7 лет и разумном уровне риска.

Если упростить, алгоритм отбора объекта light industrial в регионе может быть таким:

Оценить город и агломерацию.

• Население, динамика МСП, промышленный пояс.
• Развитие e‑commerce и логистики последней мили.
• Наличие/отсутствие конкурирующих индустриальных парков и объектов LI.

Выбрать формат входа.

• Готовый блок в существующем парке (меньше риска строительно‑девелоперской части, ниже потенциал роста цены, выше предсказуемость аренды).
• Участие в проекте на стадии котлована/строительства (выше риск, но и выше потенциал прироста стоимости - по ряду кейсов до 30–35% на этапе строительства).

Проверить девелопера и управляющую компанию.

• Реализованные проекты, заполняемость, уровень вакантности.
• Состав текущих и потенциальных резидентов.
• Условия договоров аренды, структура операционных расходов.

Посчитать экономику в «антистрессе».

• Взять консервативную ставку аренды (ниже средней по рынку), заложить простой 1–2 месяца при смене арендатора.
• Считать доходность после всех расходов - эксплуатация, налоги, агентские.
• Рассматривать рост стоимости как приятный бонус, а не единственный источник дохода.

Понимать сценарии выхода.

• Продажа готового арендного бизнеса в будущем другому инвестору.
• Продажа блока конечному пользователю (производству), которому выгоднее владеть, чем арендовать.
• Удержание как части личного «пенсионного портфеля» с устойчивым денежным потоком.

Если максимально коротко: сегмент light industrial сейчас находится в редкой для российского рынка точке - спрос уже доказан и поддержан цифрами, институционалы только наращивают присутствие, а для частных инвесторов все еще остаются понятные по чеку и достаточно доходные входные точки, особенно в регионах. Удачный объект в сильной агломерации с грамотной управляющей компанией выглядит сегодня намного логичнее вкладов и большинства «типовых» жилых инвестиций - при условии, что инвестор готов вникнуть в продукт и не брать первую попавшуюся «красивую картинку».

Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.

Neomaker.RU / Делайновое.рф - консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.

Ключевые направления: маркетинговые исследования, Best Use анализ, финансовое моделирование, концепции коммерции и общественных пространств, концепции и квартирография ЖК, КОТ (комплексное освоение территории), консалтинг по управлению активами.

С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).

Контакты:

• Сайт: www.neomaker.ru
• Телефон: +7 (922) 110-01-01
• Email: 79221100101@yandex.ru

Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи