Какие офисные проекты стартуют в Казани в ближайшее время, почему арендаторы снова могут выбирать качественные офисы, какие новые магазины открылись в ТЦ и как бизнесу адаптироваться к конкуренции с онлайн-торговлей — Урбан Медиа разбирался вместе с экспертами рынка коммерческой недвижимости.
Офисный рынок: конец стагнации и новый этап развития
В отличие от предыдущих лет, когда рынок офисной недвижимости демонстрировал умеренный рост, 2025 год стал периодом стагнации и переориентации. Основная активность участников рынка была сосредоточена на оптимизации управления активами: компании сокращали площади или переезжали в более компактные офисы.
По мнению полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан, управляющего партнера компании Perfect RED Елены Стрюковой, в 2026 году ключевой тенденцией на офисном рынке Казани по-прежнему останется оптимизация арендуемых площадей. Арендаторы будут также затягивать процесс принятия решений, а количество новых крупных запросов останется ограниченным.
Коммерческий директор UD Group (компания занимается созданием, развитием и управлением коммерческой недвижимостью) Валентина Сахабеева замечает, что рынок стабилизировался, но без бурного роста. Наблюдается увеличение спроса на качественные объекты. Крупные и стабильные компании, включая ИТ-сектор и региональные штаб-квартиры федеральных игроков, переезжают из устаревших зданий класса В и С в современные бизнес-центры класса, А и В+, чтобы получить качественные общественные пространства и современные инженерные системы. Рост гибридной занятости снижает потребность в больших площадях, но увеличивает спрос на flexible office решения (коворкинги, переговорные, помещения с почасовой арендой). Это особенно заметно в «АРТ Центре» и других современных бизнес-центрах.
В 2025 году сократился вдвое и ввод качественных офисных объектов. Они появлялись точечно, например, бизнес-центр на ул. Вагапова и многофункциональный комплекс UNO на ул. Сибгата Хакима, который включает в себя бизнес-центр класса А. Большинство заявленных проектов находится на стадии проектирования или подготовки концепций, без активной фазы строительства. В 2026 году, как сообщают в представительстве Гильдии управляющих и девелоперов в РТ, планируется ввести порядка 13-15 тыс. кв.м офисных площадей.
Среди ожидаемых проектов:
- Многофункциональный комплекс «Яр Парк» на берегу Казанки, который в конце 2025 года получил разрешение на строительство первой очереди. Проект включает офисную составляющую, торговые помещения, конгресс-холл, фитнес-зону, подземную парковку и гостиницу. Площадь первой очереди составит около 145 тыс. кв.м.
- Офисный центр на ул. Алексея Козина, по нему разработан эскизный проект.
- Проект на ул. Чистопольской общей площадью порядка 50 тыс. кв.м.
- Административное здание площадью около 5 тыс. кв.м на пересечении улиц Ершова и Ахмерова — строительство начато.
При этом сроки реализации части заявленных проектов могут корректироваться с учетом рыночной конъюнктуры и экономических условий.
В условиях высокой стоимости капитала девелоперы и инвесторы сосредоточатся на редевелопменте и проработке концепций, формируя задел для реализации проектов при улучшении конъюнктуры, считает Елена Стрюкова. Строительство новых офисных объектов, как и годом ранее, сосредоточено в формате небольших отдельно стоящих зданий. В том числе небольшие офисные блоки проектируют в жилых комплексах, формируя локальные деловые точки.
У арендаторов офисов впервые за долгое время появляется выбор
К концу 2025 года, по данным представительства Гильдии управляющих и девелоперов в РТ, уровень вакансии в качественных бизнес-центрах классов А, B+ и B достиг 6,8%, что соответствует примерно 32 тыс. кв.м свободных площадей. Однако уровень вакансии в офисных центрах все же дифференцирован и распределен неравномерно. Так, по данным UD Group, в зданиях класса В и С он может достигать 15-25%. Основная причина в том, что старый фонд не соответствует современным требованиям по инфраструктуре, паркингу и энергоэффективности.
Небольшой дефицит сохраняется в сегментах крупных площадей открытой планировки (от 2500 кв.м), а также в сегменте оборудованных рабочих мест, где остается неудовлетворенный спрос. А вот в сегменте качественных офисов от 100 до 1500 кв.м у арендаторов впервые за долгое время есть небольшой выбор.
Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в РТ:
— Согласно нашим оценкам, в первом полугодии 2026 года возможно высвобождение порядка 3,5 тыс. кв.м офисных площадей, что может увеличить уровень вакансии примерно на 0,6 п.п. Дополнительное предложение создаст ввод в эксплуатацию бизнес-центра «А5 Premium» и ряд других небольших объектов, что может усилить давление на рынок аренды в сегменте качественных офисов.
По данным на конец года, средняя ставка аренды в офисах класса, А составляет 2882 рубля за кв.м, в сегменте B+ — 1668 рублей за кв.м в месяц, озвучила Стрюкова.
Валентина Сахабеева, коммерческий директор UD Group, прогнозирует в 2026 году умеренный рост ставки на уровне 3-7%. В офисах классов В и С ожидается, что стоимость аренды останется на уровне 2025 года.
Елена Стрюкова отмечает, что наибольшим спросом пользуются офисные помещения с эффективными планировочными решениями, позволяющими оптимизировать затраты на аренду и эксплуатацию. Арендаторы отдают предпочтение объектам с готовой отделкой или минимальным объемом капитальных вложений, а также возможностью адаптации пространства под бизнес и его трансформацию.
Дополнительными преимуществами офисной недвижимости также остаются качественная транспортная доступность, развитая инфраструктура в окружении и прогнозируемая эксплуатационная нагрузка. Подтверждают это и в UD Group — в бизнес-центрах фиксируется спрос на готовые офисы «под ключ» площадью от 100 до 500 кв.м в локациях с хорошей транспортной доступностью в деловой части города. Преимуществом является наличие парковочных мест.
Торговые центры вынуждены подстраиваться под потребителя
Если говорить про крупные торговые центры, то в Казани в 2026 году строительство новых объектов не ожидается. Несмотря на рост новых магазинов, общая посещаемость торговых центров снижается. Хотя в популярных ТЦ в хороших локациях с привлекательной концепцией по-прежнему сохраняется стабильный трафик. Также остаются востребованными районные торговые центры, такие как ТЦ «Горки Парк» и комьюнити-центр «АРТ», и форматы магазинов «у дома». Торговым объектам приходится адаптироваться из-за конкуренции с онлайн-площадками — развивать развлекательные зоны, сервисы, например, доставку, и другие решения, чтобы сохранить трафик. И многие ТЦ уже пошли по этому пути, усиливая фуд-корты и фуд-холлы, а также развлекательную составляющую, подтвердили в UD Group.
В 2025 году по сравнению с 2024 годом в торговой недвижимости отмечается снижение показателей операционной эффективности. Сокращается розничный товарооборот в большинстве категорий, что отражает общее ослабление потребительской активности. Елена Стрюкова предоставила данные для оценки позиций различных категорий арендаторов — сравнение среднего товарооборота в рублях с одного кв.м арендуемой площади за 12 месяцев 2025 года с аналогичным периодом 2024 года.
Как видим, существенно выросла категория непродовольственных товаров, а вот фастфуд, хоть и незначительно, но уступил свои позиции, возможно, сказалась тенденция на экономию и питание дома.
Российские бренды расширили свои позиции в ТЦ
Доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Казани на протяжении 2025 года держалась на уровне 6-7%, а в декабре сократилась до 4%.
Снижение уровня вакансии связано с вводом новых якорных арендаторов и расширением действующих торговых операторов, прежде всего, в ТЦ «Мега».
- В 4-м квартале здесь открылись сразу несколько российских брендов: фитнес-клуб DDX fitness, книжный магазин «Читай-город» и салон «Стильные кухни и интерьеры». А магазины Zarina и Sela увеличили занимаемые площади и обновили свои форматы. В ближайшее время в ТЦ «Мега» запланированы открытия детского развлекательного центра «Мисти Парк», зоомагазина «Маугли» и магазина бытовой техники Polaris. Магазин электроники DNS сменит текущее местоположение и откроется в обновленном формате. По соседству с DDX fitness появится кафе правильного питания Brooklyn Fit — новый формат от Brooklyn Pizza.
- В ТЦ «Парк Хаус» расширился арендатор Henderson и открылся Colin’s, они заняли бывшие площади ушедших Stradivarius и Pull&Bear.
- В 2025 году в ТРЦ KazanMall открылись магазины Superstep в новой концепции, Geox, Ecco, Tres, Lerella, Qayna, Choupette, Gamepark, кафе «Изимилс» и Numi.
- В ТЦ «ГоркиПарк» появились магазины Ergonova, «Связь.On», Modi, LuchiKids.
В целом в объектах UD Group (ТЦ KazanMall, «ГоркиПарк», комьюнити-центр «АРТ») вакансия минимальна — около 1-3%. Как отмечает Валентина Сахабеева, очереди на замещение вакансии нет, но на действительно качественные площадки в топовых локациях спрос стабильно высокий.
Темпы открытия новых магазинов за год выросли на 25%. В 2025 году в Казани открылось 99 магазинов (для сравнения: в 2024 году — 74). Прирост произошел за счет ротации арендаторов на действующих площадях и заполнения открывшегося в конце 2024 года комьюнити-центра «АРТ». В UD Group отмечают, что спросом пользуются площади под общепит (от 50 до 200 кв.м), услуги (медицина, образование, beauty), локальные ритейл-бренды в новых жилых комплексах. Потенциальные арендаторы торговых центров при выборе локации ориентируются на его посещаемость, концепцию, месторасположение, арендную ставку. Чем лучше объект и помещение отвечают критериям оператора, тем большим спросом он пользуется.
В 2025 году арендные ставки в наиболее востребованных торговых центрах Казани росли в рамках инфляционных процессов, но не выше 10%, что связано с плановой индексацией действующих договоров, а не с увеличением рыночного спроса.
Склады в 2025 году столкнулись с «охлаждением»
Состояние рынка складской недвижимости в Казани на протяжении 2025 года можно охарактеризовать словом «охлаждение». Во-первых, за 2025 год снизился спрос на складские площади. Во-вторых, на рынок вышел значительный объем площадей — 107 тыс. кв.м, или около 19% от общего предложения («NK Парк» в Пестречинском районе, склад в Октябрьском сельском поселении Зеленодольского района, DoorHan в поселке Столбище, «МБМ» в Зеленодольском районе).
Также высвободился ряд помещений в качественных складских комплексах из-за переезда арендаторов или их решения о сокращении занимаемых площадей. Таким образом, доля вакантных помещений увеличилась на 22,4 п.п. по сравнению с 2024 годом и составила 23%. В ближайшие два года ко вводу в эксплуатацию планируется еще порядка 300 тыс. кв.м качественных площадей.
По мнению Елены Стрюковой, такая ситуация избытка складских площадей во многом связана с активным вводом новых объектов, которые проектировались в период более высокой деловой активности, когда спрос был значительно выше. Сейчас же эти объекты выходят на рынок в иных условиях — со сниженным спросом и растущими издержками.
Главное
- Офисная недвижимость в 2025 году была устойчива, но рынок не показал бурного роста. Арендаторы переориентировались на качественные объекты и даже получили возможность выбирать из-за образовавшейся вакансии площадей. В 2026 году ожидается ввод 13-15 тыс. кв.м новых офисных площадей, но сроки реализации проектов могут корректироваться.
- Торговые центры Казани в 2026 году ждет адаптация в условиях конкуренции с маркетплейсами: будут развивать развлекательные зоны, фуд-корты, пункты доставки. Посещаемость сохраняется стабильной у ТЦ в хороших локациях.
- Рынок складской недвижимости в 2025 году столкнулся с избытком площадей и снижением спроса. Вакансия выросла до 23% из-за активного ввода новых объектов, проектировавшихся в период высокой деловой активности.