Этот сложный выбор стоит перед каждым покупателем жилья. И зависит он не только от личных предпочтений, но и от других очень важных обстоятельств. В этом материале разбираемся, какой вариант подходит именно вам.
Покупка на собственные сбережения
Если у вас есть необходимая сумма для покупки квартиры и вам не нужен ипотечный кредит, в этом случае лучше покупать вторичку. Сегодня она ощутимо дешевле первички, хотя ещё несколько лет назад ситуация складывалась иначе.
Недвижимый расклад изменил запуск льготной ипотеки в 2020 году, после чего цены на строящееся жильё начали расти. Сначала они догнали цены на вторичку, а в 2021 году перегнали их. Шло время, а ценовой разрыв между сегментами увеличивался. К началу 2026 года эта разница, по данным аналитиков Циана, составляет более 27%.
Таким образом, если для вас главный критерий — это цена и вам при этом не нужна ипотека, выгоднее купить квартиру на вторичном рынке: квадратный метр стоит дешевле. Но учитывайте ликвидность объекта.
Покупка квартиры в ипотеку
Около 80% всех жилищных кредитов в России выдаются по субсидируемым программам. Среди них абсолютным лидером является семейная ипотека с долей в 88% от общего объёма льготных займов. Получить её могут семьи с ребёнком до 7 лет, с двумя детьми в возрасте от 7 до 18 лет или с ребёнком-инвалидом до 18 лет.
Также к госпрограммам относятся сельская, дальневосточная, арктическая и IT-ипотека. Ставки по ним составляют от 2% до 6% годовых. При этом средние ставки по рыночной ипотеке равны около 21% — как правило, они на 2–3 процентных пункта больше, чем ключевая ставка Центробанка. И переплата по такому кредиту в несколько раз выше, чем по льготным программам.
Рассмотрим пример. Возьмём две аналогичные квартиры на вторичном и первичном рынке стоимостью около 13 млн рублей. Размер кредита — 10 млн рублей. Срок — 20 лет.
При покупке такой квартиры на первичном рынке семья воспользуется льготной ипотекой. Ежемесячный платёж составит 71,6 тыс. рублей. При покупке такой же квартиры на вторичном рынке ставка будет рыночной. Ежемесячно семья должна будет выплачивать почти 178 тыс. рублей. Разница составляет больше 106 тыс. рублей в месяц.
Рассчитайте ипотеку вместе с удобным онлайн-калькулятором
Вывод: если вы хотите воспользоваться ипотекой, сравните ставки по программам, которые вам доступны. Рыночная ипотека очень дорогая, поэтому, если у вас есть дети, стоит воспользоваться семейной ипотекой. Если вы не попадаете под её условия, оцените, подойдут ли вам другие льготные госпрограммы.
Покупка жилья в рассрочку
Рассрочка — это прежде всего инструмент первичного рынка. Она помогает избежать переплаты по процентам, как в случае с ипотекой, и расплатиться с долгами в считаные месяцы. Но подходит рассрочка только тем, кто точно знает, что накопит всю необходимую сумму к моменту сдачи дома.
На вторичке рассрочку можно встретить очень редко: мало кто из продавцов готов разбивать сумму на несколько платежей, да и рисков при такой схеме слишком много. А вот застройщики предлагают рассрочку часто и с интересными условиями.
Покупка в качестве инвестиции
Если недвижимость вам нужна, чтобы вложить средства, нужно оценить ликвидность выбранных вариантов. Ликвидной и неликвидной квартира может быть как на вторичном, так и на первичном рынке.
На этот параметр влияют тип дома, планировка, окружение, близость метро и остановок, инфраструктуры и парков, вид из окна и ещё многие факторы.
При прочих равных и если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, имеет смысл предпочесть вторичный рынок: такие квартиры дешевле — инвестиция окупится чуть быстрее.
Итог: однозначного ответа, какое жильё предпочесть для инвестиции, нет: важна ликвидность объекта. Но вторичка дешевле первички — стоит просчитать доходность, возможно, вторичка окупится быстрее.