Слово «закладная» многие заемщики видят впервые уже на этапе подписания ипотечных документов. Кто-то воспринимает ее как формальность, кто-то — как дополнительный риск, а кто-то и вовсе не понимает, зачем она нужна, если уже есть кредитный договор и залог недвижимости.
На практике закладная — один из ключевых документов в ипотеке, который напрямую влияет на права банка и на положение заемщика. Разберёмся спокойно и по порядку, что это такое и почему к закладной стоит относиться внимательно.
Факт № 1. Закладная — это именная ценная бумага
Закладная — именная ценная бумага, которая оформляется на конкретное лицо или лиц. По закону закладная составляется заемщиком. Если недвижимость в залог передает третье лицо, оно также участвует в ее составлении.
Но на практике все выглядит иначе.
Текст закладной готовит банк, а заемщику и залогодателю остается только подписать уже подготовленный документ. Формально требования закона соблюдаются, но фактически содержание определяет кредитор.
Именно поэтому закладную важно не просто подписывать «в пакете», а понимать, что в ней указано.
Факт № 2. Закладная подтверждает сразу два права
Закладная удостоверяет сразу два ключевых права ее владельца:
— право требования возврата кредита (право кредитора);
— право на залог недвижимости при невозврате долга (право залогодержателя).
Как правило, кредитор и залогодержатель — это одно и то же лицо (банк). Поэтому в закладной содержатся условия и кредита, и залога одновременно. Это делает ее более «сильным» документом, чем просто кредитный договор.
Факт № 3. Без обязательных реквизитов закладная не существует
Чтобы закладная стала ценной бумагой, она должна содержать 14 обязательных условий, перечисленных в статье 14 закона об ипотеке.
В их числе:
— сведения о заемщике и залогодателе;
— описание объекта недвижимости;
— условия кредита;
— подписи сторон;
— обязательное слово «Закладная».
Кроме того, государственный регистратор:
— делает отметки о зарегистрированном праве собственности;
— указывает регистрацию ипотеки;
— проставляет дату выдачи закладной;
— прошивает бумажную закладную и заверяет ее подписью и печатью.
Только после этого документ приобретает статус ценной бумаги.
Если речь идет об электронной закладной, она становится ценной бумагой после передачи на учет в депозитарий, с обязательными сведениями о хранении и учете.
Факт № 4. Закладная не обязательна, но банки ее любят
По закону ипотеку можно оформить и без закладной. Это важный момент, о котором знают немногие заемщики.
Однако большинство банков настаивают на ее оформлении, потому что закладная:
— упрощает оборот прав по ипотеке;
— снижает риски кредитора;
— облегчает перепродажу или залог прав.
Для заемщика это чаще всего не выбор, а условие банка.
Факт № 5. Закладная бывает бумажной и электронной
Существует два вида закладных:
— документарная (бумажная) — подписывается собственноручно и направляется на регистрацию через МФЦ;
— электронная (бездокументарная) — оформляется онлайн, подписывается электронной подписью и передается в Росреестр в рамках электронного взаимодействия.
Как правило, форму выбирает банк. Сегодня чаще всего применяется именно электронная закладная.
Факт № 6. Банк может потребовать закладную не сразу
Даже если при оформлении ипотеки закладная не составлялась, банк вправе потребовать ее оформления позже, если это предусмотрено условиями кредита.
Типичная ситуация — ипотека на новостройку. После окончания строительства и регистрации права собственности банк может потребовать оформить закладную уже на готовый объект.
Факт № 7. Закладную нельзя купить на бирже
Несмотря на то что закладная — ценная бумага, она не является эмиссионной. Это значит, что:
— ее нельзя купить или продать на бирже;
— она не обращается публично, как облигации крупных компаний.
Но при этом купить или продать закладную можно — в рамках частной сделки между владельцами прав.
Факт № 8. Банк может свободно распоряжаться закладной
Закладная дает кредитору широкие возможности.
Банк вправе:
— продать закладную третьему лицу;
— передать ее в залог по своим обязательствам;
— передать права любому новому владельцу.
Согласие заемщика не требуется.
Запреты на передачу закладной, указанные в тексте, юридически ничтожны.
Если существует закладная, нельзя отдельно уступить долг или отдельно передать залог — передается только закладная целиком, вместе со всеми правами.
Факт № 9. Новый владелец закладной не может менять условия кредита
Для заемщика это принципиально важный момент.
При перепродаже закладной:
— условия кредита не меняются;
— процентная ставка остается прежней;
— сроки и порядок платежей сохраняются.
Единственное, что может измениться — реквизиты для оплаты. Но даже они иногда остаются прежними, если первичный кредитор продолжает обслуживать кредит по договоренности с новым владельцем.
Факт № 10. После погашения кредита закладная аннулируется
После полного погашения ипотеки закладная утрачивает силу.
Если закладная бумажная:
— банк либо сам обращается в Росреестр для снятия обременения;
— либо передает заемщику оригинал закладной с отметкой о погашении, справку и подтверждение полномочий подписанта.
С этими документами заемщик может самостоятельно обратиться в МФЦ и снять залог.
Если закладная электронная, все действия выполняет кредитор без участия заемщика.
Итог
Закладная — не формальность и не «второстепенный» документ. Это полноценная ценная бумага, которая:
— усиливает позиции банка;
— упрощает оборот прав по ипотеке;
— напрямую связана с судьбой залога.
Понимание того, что именно вы подписываете, помогает избежать лишних страхов и неожиданностей в будущем. В ипотеке нет мелочей — особенно когда речь идет о документах, которые могут «путешествовать» между кредиторами, оставаясь при этом действующими.