Рынок недвижимости России встречает Новый год в состоянии тихого оживления. Прошлый год принес охлаждение спроса из-за высоких ставок и осторожности всех сторон. Девелоперы притормозили проекты, покупатели выжидали. Но теперь контуры движения проясняются. Эксперты видят постепенный возврат активности. Цены на жилье продолжат подниматься в любом случае.
Год начался с признаков разворота. Январские сделки показывают рост интереса к вторичке. Покупатели, копившие силы, начинают выходить из тени. Это не бум, а медленный подъем, подкрепленный ожиданиями снижения ставок и желания сохранить деньги. Люди, увидев резкий подъем золота, находятся в ожидании кризисных явлений. Поскольку в золото вкладываться уже поздно, начинают скупать квадратные метры.
Объемы Строительства и Структура Предложения
В конце прошлого года в стадии строительства находилось около 121 миллиона квадратных метров многоквартирного жилья. Это на семь миллионов больше, чем годом ранее. С учетом нежилых объектов общий объем превышает 200 миллионов квадратных метров. На бумаге дефицита нет, но реальность сложнее. Структура рынка меняется, и это влияет на доступность.
Девелоперы сократили запуск новых проектов еще пару лет назад, когда ставки взлетели. В прошлом году тенденция закрепилась. В итоге через год-два рынок ощутит эффект отложенного сокращения предложения. Особенно в массовом сегменте и регионах. Новостройки 2026 станут реже появляться, что подтолкнет цены вверх.
Анализируя ситуацию, видно, как это эхо прошлого. Высокие ставки заставили строителей фокусироваться на завершение текущих объектов. Теперь запасы иссякают. В некоторых городах уже заметны задержки ввода. Это создает напряжение, но и открывает ниши для сильных игроков. Рынок недвижимости Россия 2026 требует от девелоперов большей эффективности.
Я вспоминаю разговор с одним из строителей. Он говорил, как компании переходят к комплексному развитию территорий. Это не только дома, а целые кварталы с инфраструктурой. Такие подходы помогают удерживать покупателей в условиях сужающегося выбора.
Ключевая Ставка и Рынок Ипотеки
Денежно-кредитная политика центробанка остается ключевым фактором. Ожидают ставку в диапазоне 13-15 процентов в среднем по году. Это все еще высоко, но уже не парализует рынок. Ипотека 2026 начнет оживать во второй половине года.
Рыночные кредиты могут опуститься до 13-14 процентов. Это вернет покупателей с отложенным спросом. Каждое снижение ставки на пункт добавляет активности. Общий объем выдачи ипотеки может достичь 5,5-5,7 триллиона рублей. Рост обеспечат рыночные программы, поскольку льготные ужесточаются с февраля.
Свежие данные подтверждают: россияне возвращаются к рыночным кредитам. Льготная ипотека бьет рекорды, но ее охват сужается. Ключевая ставка 2026 может снизиться до девяти процентов к концу года, по некоторым оценкам. Это сделает кредиты ниже десяти процентов, оживив сделки.
В беседе с банкиром проскользнуло, что депозиты теряют привлекательность. Деньги с вкладов потекут в недвижимость. Это добавит импульса, но и рисков перегрева в отдельных сегментах.
Динамика Первичного и Вторичного Рынков
На первичном рынке первая половина года обещает слабую динамику. Спрос может слегка просесть из-за дорогих кредитов и сужения льгот. Во второй половине все изменится. Снижение ставок вернет покупателей без доступа к семейным программам.
Цены на новостройки продолжат расти. Себестоимость строительства дорожает: рабочая сила, материалы, логистика, требования к инфраструктуре. Девелоперы предпочитают держать цены, сокращая продажи. Прогноз цен на жилье 2026 видит рост на 8-12 процентов. В худшем случае — до 15-20 процентов из-за сужения предложения.
Вторичный рынок копит силы как пружина. Разрыв цен с первичкой достиг пика, делая готовое жилье привлекательным. При ставках ниже 14-15 процентов цены могут вырасти на 12-15 процентов. Спрос сосредоточится на ликвидных объектах с хорошими локациями.
Анализ показывает: средняя стоимость квадратного метра на первичке уже выросла на десять с лишним процентов. На вторичке — меньше. Это создает возможности для сделок. Вторичка 2026 оживет с марта, когда потеплеет и ставки упадут.
Перспективы ИЖС
Специалисты надеятся, что 2026 год год станет разворотом. Спрос вернется, ипотека оживет, цены вырастут. Ну что ж, надежда умирает последней. Но надежд на оживления загородного строительства ровно столько же, сколько и опасений его стагнации. Покупательская способность не растет. Инфраструктура коттеджных поселков вышла на привлекательный уровень только в крупных городах, в регионах же, развития в этом направлении встало. Загородное строительство с комфортными условиями - прерогатива сытой жизни. Не время об этом говорить в сегодня.
От автора
Считаю вложения в недвижимость на сегодняшний день хорошим выбором. Нет, не потому, что это всегда был беспроигрышный вариант на долгосроке, а потому, что кризисные ожидания усиливаются и консервативные активы - лучший вариант. Поскольку золото уже сделало 2X, вкладываться в него поздно, откат неизбежен, возможно оно еще вырастет, это высоковероятно, но на сколько - не предскажет никто. Темпы ввода жилья снижены, поэтому отложеный спрос играет на короткосрочные вложения.
Увеличение, либо уменьшение населения (зависит от сценария развития событий) повысит либо спрос на жилье, либо усилит инфляцию. В обоих случаях, вложение в недвижимость оправдана.