Проведение общего собрания может растянуться на месяцы, и в это время легко упустить важные требования на любом этапе. Даже одна ошибка может обернуться тем, что инициатор впустую потратит время и деньги, если собственники помещений решат обратиться в суд и оспорить решение ОСС.
Собрали пять распространенных ошибок при проведении ОСС и рассказали, как их избежать👇
Ошибка №1: инициатор нарушил порядок и срок уведомления об ОСС
Для уведомления о проведении ОСС действует отдельная процедура. Ее правила изменились в 2025 году, а именно появились новые обязательные способы доставки сообщений.
Вот какие требования надо выполнять:
• Уведомление необходимо разместить сразу двумя способами: опубликовать в ГИС ЖКХ и доставить другим способом, который утвердило общее собрание. Например, отправить заказными письмами или повесить на досках объявлений.
• Сообщение нужно донести до собственников минимум за 10 дней до начала собрания. В такой же срок уведомление надо загрузить в ГИС ЖКХ, чтобы получить уникальный идентификационный номер для протокола. Без этого инициатор не сможет опубликовать итоги голосования после завершения ОСС.
Если инициатор нарушит любой из этапов уведомления о собрании, у собственников будет повод оспорить решение. Но иногда суды признают ошибки несущественными и оставляют в силе результаты собрания. Подробнее о таких случаях читайте в статье «Нарушение порядка уведомления о проведении ОСС: когда приводит к отмене решения, а когда — нет».
Ошибка №2: изменилось содержание уведомления о проведении ОСС, в том числе повестка дня
В жилищном кодексе нет строгой формы уведомления о проведении ОСС, но есть список информации, которую надо донести до собственников.
Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в сообщении нужно указать:
• информацию об инициаторе;
• форму голосования: очное, заочное или очно-заочное;
• дату, место и время проведения собрания — для очного голосования; время начала и окончания голосования — для заочного и очно-заочного голосования;
• повестку дня;
• порядок и место ознакомления с информацией и материалами ОСС.
После того как инициатор сообщил, в какой форме пройдет собрание, какие вопросы собственники будут обсуждать, или другую информацию, изменить содержание уведомления уже не получится. Надо заново публиковать сообщение о проведении ОСС минимум за 10 дней до его начала, иначе это считается нарушением.
Например, в уведомлении было указано, что голосование пройдет заочно в ГИС ЖКХ. Если по факту собрание прошло в очно-заочном формате, о чем инициатор не сообщил собственникам заранее, то это нарушение.
Ошибка №3: вопросы повестки дня сформулированы неправильно
Из содержания повестки дня собственники должны понять, за что именно инициатор ОСС предлагает им проголосовать. Если в пунктах содержатся неопределенные условия, наименования организаций и документов, то есть риск, что участники неправильно интерпретируют вопросы. Это может привести к судебным разбирательствам.
Чтобы не возникло спорных ситуаций, вопросы повестки дня должны быть сформулированы:
• Однозначно: один вопрос — одна тема обсуждения. Например, пункты про установку камер видеонаблюдения и шлагбаума во дворе МКД надо выделить в отдельные пункты.
• Конкретно: в повестку нельзя добавлять пункты с неточными словами по типу «Разное» и «Другие вопросы». Все фразы надо формулировать так, чтобы у инициатора не было возможности подвести нужные ему условия под эти неоднозначные выражения, что будет невыгодно собственникам.
• Исчерпывающе: если на ОСС надо рассмотреть документы, то в повестке надо указать их полные наименования.
Ошибка №4: подписи участников сфальсифицированы или голосовал человек, у которого нет полномочий
На общем собрании могут голосовать только собственники помещений из конкретного МКД. Это значит, что арендаторы недвижимости, наниматели жилья и другие третьи лица не вправе заполнять бюллетени и ставить на них свои подписи. Такие голоса не считаются действительными: инициатор должен проверить документы, которые подтверждают право собственности каждого участника ОСС на помещение.
Единственное исключение — собственник помещения предоставил своему представителю доверенность. Ее необходимо правильно оформить: перечислить список вопросов, по которым человек вправе проголосовать, и заверить документ у нотариуса.
Если инициатор или другой человек подделал подпись собственника, орган ГЖИ не будет специально проверять ее достоверность. Но сам житель МКД может обратиться в инспекцию и заявить, что он не участвовал в голосовании. Тогда его бюллетень проверят и исключат из подсчета голосов — это уменьшит как кворум, так и количество решений «За» по вопросам повестки.
Ошибка №5: решения собственников оформлены неправильно
Инициатор ОСС должен заранее подготовить бюллетени для голосования и оформить их так, чтобы собственникам было понятно, как заполнить документы. В решениях надо указать поля для следующих данных.
Информация об участнике ОСС. Она включает:
• Ф.И.О. — для физлиц, полное наименование и ОГРН — для юрлиц;
• номер помещения собственника;
• реквизиты документа, который подтверждает право собственности на объект;
• количество голосов участника.
Решения по вопросам повестки дня. У каждого пункта должно быть три варианта ответа: «За», «Против» или «Воздержался». Вопросы должны совпадать с повесткой дня.
Дата заполнения документа и подпись участника ОСС. Согласно письму Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04, это поможет инициатору подтвердить волеизъявление конкретного собственника.
Ошибки могут возникнуть не только при подготовке шаблонов бюллетеней, но и при их заполнении. Когда инициатор принимает решения от собственников, он должен проверить следующие условия:
• Участник заполнил все поля в бюллетени, поставил подпись и указал реквизиты документа, который подтверждает его право собственности на помещение.
• В решениях нет разных ответов по одному вопросу повестки. Собственник не может разделить свои голоса между разными решениями.
• В бюллетенях нет исправлений, или они правильно оформлены: стоит надпись «Исправленному верить» и подпись участника.
• Если вместо собственника голосует его представитель, то он подтвердил свои полномочия доверенностью.
✅ Сайт «Маркет ЖКХ»: эффективные технологии ремонта многоквартирных домов по доступным ценам.
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Телеграмм-канал: новости из сферы ЖКХ, происшествия и законы