Квартиры «под ремонт» в Мадриде часто кажутся идеальным вариантом: цена ниже, можно сделать «как хочется», а потенциал — огромный.
Но есть нюанс, из-за которого новички теряют десятки тысяч евро:
они считают только ремонт внутри квартиры — и забывают про дом.
А в Мадриде самый неприятный сюрприз — это не дорогая кухня, а derrama (спецвзнос по дому) после ITE/IEE или на фоне ремонта фасада/кровли/лифтов/стояков.
Разберём по-честному:
✅ сколько реально стоит reforma integral,
✅ какие сроки адекватны,
✅ что проверить до arras,
✅ как заранее увидеть риск derrama и проблемный дом.
1) 3 слова, которые надо знать перед покупкой
ITE — техосмотр здания
Если дому много лет, его обязаны периодически проверять. В отчёте могут указать проблемы, которые дом обязан устранить (фасад, крыша, конструктив и т.д.).
IEE — расширенная оценка
Похожая логика, но шире: кроме состояния здания может затрагивать темы энергоэффективности и доступности.
Derrama — спецвзнос жильцов
Это дополнительные платежи по дому на крупные работы: лифт, фасад, крыша, трубы, входная группа, устранение дефектов по ITE/IEE.
И вот важное: derrama может быть такой, что съест всю выгоду дешёвой квартиры.
2) Главная ошибка покупателей: считать только ремонт и забыть про дом
Люди приходят с запросом:
“Сколько стоит reforma integral в Мадриде?”
А правильный вопрос:
“Сколько стоит весь проект: квартира + дом + обязательные расходы?”
Потому что:
- ремонт вы контролируете (можно выбрать бюджет),
- а дом — нет (если дом голосует за работы, платить придётся).
3) Сколько стоит reforma integral в Мадриде: реалистичные вилки
Цена ремонта обычно считается за м²и зависит от:
- инженерии (электрика/сантехника),
- кухни и санузлов (самые дорогие зоны),
- качества материалов,
- сложности демонтажа,
- состояния старого фонда.
Ориентир по ощущениям рынка:
- бюджетно/средне: от ~400–600 €/м²
- средний+/комфорт: часто 800–1 000 €/м² и выше
- премиум: ещё выше (там уже решает проект и материалы)
Простой пример: квартира 70 м²
- 600 €/м² → ~42 000 €
- 900 €/м² → ~63 000 €
- 1 000 €/м² → ~70 000 €
Важно: это не смета, а ориентир. В старом фонде цена легко возрастает на +20–40% из-за скрытых проблем.
4) Из чего складывается бюджет ремонта (что забывают заложить)
Чтобы не было “ой, мы не считали”, разбиваем бюджет на блоки:
А) Работы и материалы (основа)
- демонтаж и вывоз
- черновые работы
- электрика (щит, линии, точки)
- сантехника (разводка, замена того, что возможно)
- стены/потолки/пол
- кухня/санузлы
- двери/окна (если меняете)
- покраска и финиш
B) Документы и организационные расходы
Иногда всплывают уведомления/процедуры по работам, налоги/сборы, проектная часть.
C) Резерв на “вскрытие”
Правило №1 для квартиры “под реформу”:
резерв 10–15% минимум,
а в старом фонде лучше 15–20%.
Потому что за плиткой и стенами часто обнаруживаются:
влага, старые трубы, слабая электрика, перекосы, проблемы вентиляции.
5) Сроки ремонта: что реально, а что сказки
Большинство разочарований — из-за ожиданий.
Реально ремонт идёт этапами:
- подготовка (план, смета, подрядчик)
- организация и старт работ
- демонтаж → инженерия → черновые → финиш
- приёмка и доработки (почти всегда есть)
По ощущениям практики:
- косметика — быстрее,
- интегралка — дольше,
- интегралка + сюрпризы старого фонда — ещё дольше.
Лучший способ сократить сроки — не подгонять рабочих, а нормально подготовиться: проект, смета, материалы, логистика.
6) Самое важное: что проверить ДО arras (иначе поздно)
Arras — момент, когда люди уже влюбились в квартиру.
А именно до arras нужно собрать пакет рисков по дому и comunidad.
Мини-чек-лист документов (обязательный)
Попросите у продавца/агента:
- Отчёт ITE/IEE (если есть) + статус
Есть ли замечания, что обязаны устранить, какие сроки. - Протоколы собраний (actas) за 12–24 месяца
Ищем ключевые слова: фасад, крыша, лифт, трубы, реабилитация, доступность, ITE/IEE, derrama. - Текущий взнос comunidad + бюджет дома
Если дом старый, а взносы подозрительно маленькие — часто это значит: “на ремонт денег нет”. - Справка о долгах по comunidad (certificado de deudas)
Очень важная бумага: подтверждает, что продавец не оставляет вам неприятные хвосты.
Про derramas: кто платит?
На практике важно не как принято, а как прописано.
Если derrama уже обсуждается или утверждена — это надо фиксировать в документах: кто платит и в каком объёме.
7) 7 красных флагов: когда риск derrama высокий
Если видите 2–3 признака сразу — будьте очень внимательны:
- дому много лет, а ITE/IEE просрочены или с проблемами
- в подъезде/на фасаде видна влага, трещины, отслоения
- лифт старый или его нет (часто всплывает тема доступности)
- на собраниях обсуждают фасад/крышу/стояки
- дом явно “устал”, но взносы comunidad низкие
- есть сборы в рассрочку или кредит дома
- продавец уходит от вопросов и не даёт документы comunidad
8) Как посчитать реальную цену квартиры под реформу
Вот формула, которая спасает бюджет:
Цена покупки
- расходы сделки
- reforma (с резервом)
- обязательные расходы владения (comunidad, страховка, IBI и т.п.)
- потенциальные derramas (если риск подтверждается)
= реальная стоимость проекта
И часто после этой формулы оказывается, что «дешёвый вариант» — не дешёвый.
Вывод
Квартира “под реформу” в Мадриде — отличный проект.
Но только если вы покупаете не эмоциями, а расчётом.
Главное:
- считать дом так же внимательно, как квартиру,
- проверять документы до arras,
- закладывать резерв,
- и заранее понимать риск derrama.
Как я могу помочь
Если вы ищете квартиру “под реформу”, я как Real Estate Personal Shopper могу:
- подобрать объекты под вашу цель (жизнь/инвестиции),
- проверить риски дома (ITE/IEE, протоколы, comunidad, вероятность derrama),
- посчитать реальный бюджет владения,
- помочь в переговорах и зафиксировать условия в документах.
Если хотите — напишите мне слово “REFORMA” — пришлю чек-лист документов, которые нужно запросить до arras, и список вопросов продавцу/агенту.