Ожидаем падение цен после 1 февраля 2026 года?
Для начала посмотрим, как закончился 2025 год в продажах новостроек в России.
Относительно 2024 года, за весь 2025 год было зарегистрировано на 2,9% больше договоров ДДУ и уступок. Средняя цена квадрата выросла на 9,8%.
Если смотреть только декабрь 2025 года относительно декабря 2024 года, то продажи выросли на 73%.
Только благодаря новости о корректировке семейной ипотеки и последним месяцам 2025 года мы оказались в плюсе по продажам относительно 2024 года.
Средняя ключевая ставка в 2025 году была 19%. С большой долей вероятности средний Ключ в 2026 году будет 14-15%. Ниже, чем годом ранее. Но все таки не достаточно, чтобы расшевелить вторичку, чтобы добирать 40% от стоимости и более ипотечными средствами. Банально дорого.
Какие инструменты продаж будут основными в 2026 году?
▪️Семейная ипотека:
По семейной ипотеке было продано более 50% от объема всех продаж. Но очень заметная часть их них - это попытка запрыгнуть в последний вагон перед 1 февраля. Значит, это те люди, которые, возможно, купили бы в 2026 году, но перенесли покупку на более ранний срок. Очевидно, что рынок их не досчитается в 2026 году, и доля семейной ипотеки сократится.
Как компенсировать падение спроса?
▪️Субсидированная ипотека - от 2х лет и более под стандартную ипотеку до 8%.
Застройщикам поголовно необходимо увеличение доли субсидированной ипотеки, чтобы люди имели возможность пересидеть до еще более комфортных ставок по ипотеке хотя бы в 12-13%. Такая программа подходит для огромной ЦА. И она может даже перетянуть на себя долю покупателей в рассрочку, если такая субсидия будет без удорожаний.
На примерах Застройщика Пик и Forma, Среда видно, как уже эти программы начинают пользоваться спросом.
▪️Рассрочки могут еще увеличить долю продаж у Застройщиков, так как новые ограничения, о которых говорят, на самом деле не коснутся ДДУ. Но это всегда палка о двух концах.
Застройщик дал хорошую рассрочку на старте = загнали мало денег на эскроу счета. Проектное финансирование трещит по швам.
Что делать дальше? Оставляем рассрочку и сильно увеличиваем стоимость квартир, как это успешно делает Эталон. Или сильно ухудшаем условия рассрочки/отменяем рассрочку, и тогда стоимость может даже снизиться. Как это было у Фск и Цезар.
Для некоторых Застройщиков вполне приемлемым вариантом рассрочки является рассрочка с равными платежами на остаток. У Цезар или Мр. Stone есть такая возможность длительной рассрочки.
Такая рассрочка подходит покупателям в депозитах, собственников бизнесов, инвесторам с наличием объектов в продаже.
У Пик/Среда/Forma, а так же Лср, Левел возможности дать такую рассрочку сейчас, очевидно, нет. Но они пойдут по пути субсидированных программ и адекватных рыночных цен.
Для каждого Застройщик инструменты продаж будут разные. Но 2026 год, несмотря на снижение ключевой ставки, может показать падение продаж в России ниже 2024 года, так как многие регионы только благодаря ипотеке показали признаки жизни.
📍Выскажу мнение, что с января по март будет падение спроса и адаптация рынка к маю месяцу. Скидки уже начинаются. Они будут, прежде всего, в недорогих проектах, которые не успели набрать продаж за 2025 год. Это ЖК Строгино 360, ЖК Онежский Вал, ЖК Левел Южнопортовая. ЖК Страна Заречная. ЖК Ultima City. ЖК Назаре. ЖК Set, ЖК Solos.
Временные скидки ожидаю в ЖК Зиларт, ЖК Обручева 30.
Подробнее напишу про каждый из этих проектов в течении 2х недель.
