Финал прошлого года ознаменовался победой здравого смысла над закостенелой судебной системой. Обманутая покупатель Полина Лурье смогла вернуть себе квартиру, которую честно купила у эстрадной певицы Ларисы Долиной. И если раньше суды почти всегда оставляли недвижимость прежним владельцам, то новая практика Верховного суда РФ дает шанс добросовестному покупателю отстоять свою собственность.
Но это не означает, что все подобные ситуации будут автоматические разрешены в пользу покупателей. Нужно понять, что именно указано в решении и как заранее подстраховаться перед сделкой, чтобы история не повторилась. А если она все-таки, не дай бог, повторится, то как заранее позаботиться о том, чтобы на руках имелись все наиболее убедительные аргументы для положительного судебного решения.
Мы проанализировали определение Верховного суда по делу Долиной и исходя из него сформулировали несколько важных пунктов для покупателей жилья на вторичном рынке.
Нет занижению цены в документах!
Отказывайтесь от покупки квартиры, если продавец не хочет платить налоги и просит указать в договоре цену значительно ниже фактической.
Основным признаком фиктивности сделки в судебных спорах является отличие цены договора от рыночной стоимости недвижимости. Никакие дополнительные договоры к договору купли-продажи, такие как «покупка мебели» или «услуги по ремонту», ситуацию не спасут. Налоговая инспекция все равно накажет продавца за сокрытие доходов, а вы можете не только потерять свои деньги, но и получить реальную судимость как соучастник преступления.
Оцените квартиру правильно
Перед сделкой обязательно закажите отчет об оценке квартиры у лицензированной оценочной компании, чтобы не прогадать с ценой покупки. Это будет вашим ключевым доказательством приобретения недвижимости по рыночной стоимости, если дело дойдет до суда. Особенно в ситуации, когда прежний собственник в течение трех лет после сделки решит обанкротиться. В таком случае вы автоматически попадете в зону риска, и квартиру могут забрать по иску его кредиторов.
Фиксируйте динамику снижения стоимости квартиры в результате торга, если покупатель соглашается на все ваши предложения и предоставляет вам скидку. Если цена снижена, в переписке или протоколе разногласий должна быть указана причина. Например, плохое состояние квартиры или коммуникаций, срочная продажа, плохой вид из окна и тому подобное. В деле Лурье торг был обоснован отсутствием доступных парковочных мест, а также двора и детской площадки. На это Верховный суд обратил особое внимание.
История выбора квартиры – важна
Фиксируйте посещения каждой просмотренной квартиры. Она не должна быть единственной. Лучше всего для этого подойдет договор на подбор объекта недвижимости по определенным параметрам, заключенный с риэлтором. Он будет составлять акты просмотра при посещении каждого варианта. Тогда суду будет понятно, что к выбору квартиры вы отнеслись ответственно.
Проверка с пристрастием
Проведите комплексную проверку приобретаемой квартиры. Если у вас нет знаний и опыта для этого, поручите эту работу профессионалам.
Одной выписки ЕГРН для этого будет недостаточно. Полная проверка включает в себя анализ не только самого объекта недвижимости, но и всех его предыдущих владельцев, включая их возможных наследников и супругов, а также всех документов, по которым проводился переход права собственности, и сроков владения.
Также имеет значение наличие перепланировки, исполнительных производств, зарегистрированных лиц, присутствие квартиры в различных реестрах, в том числе доверенностей, причастности к экстремизму, адресов массовых регистраций юридических лиц и многих других.
Особое внимание нужно уделить проверке самих собственников. Все общение должно происходить в присутствии свидетелей, – риэлторов или юристов, которые в случае чего смогут подтвердить, что продавец вел себя адекватно, не путался, не торопился и не находился под влиянием третьих лиц, постоянно уточняя у кого-то вопросы по телефону.
Только безналичный расчет!
Раз и навсегда забудьте про оплату наличными. Только безналичный перевод через аккредитив или аналогичный сервис безопасных расчетов, когда продавец получает деньги лишь после регистрации перехода права собственности.
Все случаи, когда продавец просит вас рассчитаться наличными, потому что «так удобнее», являются или мошенничеством, или попыткой уклониться от уплаты налогов. Нужно всегда отказываться от таких вариантов. Нет никаких законных причин, чтобы требовать от покупателя оплату наличными средствами.
Зафиксируйте, что продавец понимает суть сделки
Указывайте в договоре пункты о том, что продавец понимает суть происходящего и не действует под принуждением третьих лиц.
Какими бы ни были у собственника мотивы по поводу продажи квартиры, – «спасаю квартиру от мошенников», «помогаю спецслужбам в поимке преступников» или подобные – если он осознает природу сделки, его мотивы не могут служить основанием для возврата ему проданной квартиры. Вы должны зафиксировать тот факт, что, подписывая договор и получая деньги, он осознает, что фактически продает квартиру.
Панацеи нет
Помните, что использование ипотеки, наделение долями детей или регистрация сделки через нотариуса не являются спасительной панацеей от риска утери собственности.
Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с высокими рисками оспаривания сделки, особенно если продавец действовал под влиянием обмана или давления. Защита покупателя должна базироваться на добросовестности и осмотрительности, подкрепленных тщательным документированием каждого этапа сделки. Использование безналичных платежей для расчета и юридическое сопровождение помогут минимизировать риски.
Определение Верховного суда РФ по делу Долиной-Лурье от 16.12.2025 г. должно остановить появление новых случаев мошенничества на вторичном рынке недвижимости, потому что полностью исключает шансы на возврат квартиры продавцу при грамотном сопровождении сделки. Вновь принятые решения судов первых инстанций и возбуждение уголовных дел по аналогичным ситуациям это прекрасно демонстрируют.
Читайте статью в журнале МИР КВАРТИР
Также читайте:
Как не стать жертвой условной Ларисы Долиной: чек-лист сделки с квартирой
Я-Мы Лариса Долина. Уклонение от уплаты налогов на частные дома в масштабах страны
Психическая адекватность продавца при сделке: как проверить и в каких случаях это нужно делать
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости