🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠
📈 Объект для редевелопмента
Попался в наши лапы :)
И у нас всё по правилам!
Объект принадлежит давно знакомому мне собственнику, с которым проведено много сделок. Я лично сопровождала его покупку, что очень способствует правильной продаже.
Итак, что имеем...
Подвал в Бирюлево.
Район кажется небогатым, но есть важные нюансы:
- Во-первых, совсем рядом — примерно в 50 метрах — будет метро.
Кто бы что ни говорил, метро никогда не снижает стоимость объекта, а скорее увеличивает её относительно рынка.
- Во-вторых, несмотря на перестройки в районе, объект не попадает под снос ни по КРТ, ни по линии автодора. Это большой плюс.
- В-третьих, отличная математика: площадь объекта — 518 м², два входа, цена продажи — 43 млн ₽.
Есть подтверждённый договор с сетевым арендатором с доходом 800 тыс ₽ в месяц плюс коммунальные платежи.
Дальше нюансы ☝️
Для организации зоны погрузки и дополнительного входа с фасада нужно выкупить лифт с прилегающей площадью и часть подвала у соседнего собственника.
Расходы — в районе 12-15 млн ₽, зависят от успешности оформления отдельного входа (дом нежилой, участок выделен) и переговоров с соседним собственником.
Площадь при этом увеличится примерно на 110 м² и составит около 628 м².
Итоги❗️
- Стоимость: 43 + 15 = 58 млн ₽
- Арендный поток: 800 тыс ₽ в месяц
- При окупаемости в 7 лет — цена продажи получается 67,2 млн ₽, то есть прибыль 10 млн ₽.
Казалось бы, немного, но если составить таблицу, то при продаже через год с учётом аренды и налогов сумма дохода вырастет до 90 млн ₽.
Тогда прибыль составит около 32 млн ₽ за год на вложенные 58 млн ₽ — это примерно 55% доходности.
Это пессимистичный сценарий 📉
Можно ещё торговаться при покупке, искать более высокую арендную ставку, оптимизировать кадастровые и строительные расходы.
Да, всегда есть непредвиденные расходы.
Да, это история для профессионалов.
Но если интересно — пишите в личку, скину таблицу!
Посчитаем вместе и посмотрим на прибыль.
Да пребудет она с нами! 💸
