Конституционный суд России признал проблему в действующем порядке налогообложения при обмене недвижимости и обязал законодателя исправить противоречия в законе. Решение касается НДФЛ при договорах мены и напрямую затрагивает собственников недвижимости – в том числе предпринимателей, использующих объекты в бизнесе или для личных целей. Поводом стало конкретное дело, но выводы суда шире и важнее одного спора.
Суть спора: обмен признали равноценным, налог – доначислили
Гражданка Любовь Селюкова обменяла земельный участок с кадастровой стоимостью почти 3 млн рублей на другой участок стоимостью 421 тыс. рублей. Стороны сделки оформили договор мены и признали обмен равноценным. Денежной доплаты не было.
Однако налоговая инспекция посчитала иначе и доначислила Селюковой НДФЛ в размере около 140 тыс. рублей, исходя из разницы кадастровой стоимости. Женщина обжаловала решение.
Что сказали обычные суды
Суды трех инстанций поддержали налоговую.
Их логика была следующей:
- договор мены по своей сути близок к договору купли-продажи;
- при купле-продаже возникает доход;
- значит, при обмене недвижимости налог также должен уплачиваться.
Фактически суды приравняли обмен к продаже, даже если стороны не получали реального денежного дохода. После этого заявитель обратилась в Конституционный суд.
Позиция Конституционного суда
Конституционный суд не стал обсуждать конкретную сумму налога. Он указал на более глубокую проблему – отсутствие правовой определенности.
КС пришел к выводу, что:
«Противоречивость судебной практики и разъяснений финансовых органов по вопросу о налоговых последствиях обмена недвижимости лишает налогоплательщиков возможности разумно предвидеть последствия своих действий».
Проще говоря, граждане и собственники не могут заранее понять, возникнет у них налог или нет.
Главное решение Конституционного суда
Конституционный суд постановил:
- Федеральному законодателю необходимо внести изменения в законодательство, устранив противоречия в налогообложении договоров мены недвижимости.
- Все судебные решения по делу Любови Селюковой подлежат пересмотру.
- Существующий подход, при котором обмен автоматически приравнивается к продаже, не обеспечивает правовой определенности.
Важно: КС не сказал, что налог при обмене всегда незаконен. Он указал, что правила должны быть четкими и предсказуемыми.
Почему это важно для бизнеса и собственников
Для собственников малого и среднего бизнеса это решение принципиально по нескольким причинам.
1. Обмен – распространенная практика
Недвижимость часто обменивают:
- при реструктуризации активов;
- при разделе бизнеса;
- при замене непрофильных объектов;
- в семейных и партнерских договоренностях.
Не всегда такие сделки сопровождаются реальным доходом.
2. Риск доначислений задним числом
До решения КС налоговые органы и суды могли:
- доначислять НДФЛ по кадастровой стоимости;
- трактовать обмен как продажу;
- игнорировать реальную экономику сделки.
Теперь этот подход признан проблемным.
3. Закон будут менять
КС прямо обязал законодателя исправить нормы. Это значит, что в будущем появятся:
- более четкие правила налогообложения при обмене;
- меньше пространства для произвольных доначислений.
Но до внесения поправок сохраняется период неопределенности.
Что стоит сделать уже сейчас
До изменения закона разумно:
- Оценивать налоговые последствия обменов заранее, а не постфактум.
- Фиксировать экономическую логику сделки: зачем проводится обмен, есть ли доход.
- Понимать, что равенство сделки по договору не гарантирует отсутствия претензий без четкого правового регулирования.
- Следить за изменениями в Налоговом кодексе – они последуют.
Конституционный суд указал на системную проблему: при обмене недвижимости налоговые последствия сегодня непрозрачны и противоречивы.
Государство признало неопределенность и будет ее устранять. Но до появления новых правил обмен недвижимости остается зоной повышенного налогового риска, требующей аккуратного подхода и предварительного расчета последствий.
Подписывайтесь на наш Телеграм-канал и узнайте, как обезопасить свой бизнес от проблем с налоговой, как избежать кассовых разрывов и увеличить чистую прибыль.