Читаю комментарии под статьями и иногда диву даюсь. Устойчивый миф, который просто невозможно выбить из голов: в Краснодаре всё нормальное жильё уже давно недоступно местным, а если и появляется что-то «дешёвое», то это моментально сметают приезжие с севера с мешками денег.
Пишут прямо: «Краснодар — только для богатых вахтовиков», «Местные лапу сосут, всё скупили северяне».
Честно скажу: меня это раздражает. Не люди раздражают — я их понимаю, всем тяжело, жизнь дорожает. Раздражает сама ситуация, когда, основываясь на этих эмоциональных лозунгах, вы делаете неверные выводы и, возможно, упускаете свои шансы. Я не хочу учить вас жизни, мне это не нужно. Я хочу, чтобы вы видели картину целиком, а не только тот фрагмент, который подсовывают страхи.
Давайте разбираться, почему нам кажется, что «всё пропало», и как здесь работает то, что умные люди называют асимметрией информации.
Парадокс «невидимых» покупок
В чём суть проблемы? По моим наблюдениям и по тому, что видно на рынке, на вторичке сейчас найти что-то приличное малогабаритное — студию или однушку до 32 квадратов — дешевле 3,7–3,8 млн рублей задача со звёздочкой. Это примерно 140–145 тысяч за квадрат. В новостройках ценник улетел ещё выше, и 170 тысяч за метр там уже никого не удивляют.
Квартир в бюджете «до 3 миллионов» осталось ничтожно мало — дай бог, если 2–3% от всего объёма рынка. Это капля в море. И вот тут начинается магия восприятия.
Когда на «Авито» или «Циан» выстреливает такая квартира — допустим, срочная продажа где-нибудь на Гидрострое или, прости господи, в Музыкальном, — мы её видим. Она висит день, два, неделю. Мы запоминаем: «О, есть варианты!».
Но как только квартира продана — объявление исчезает. Моментально. Никто не вешает на подъезде плакат: «Эту квартиру купила семья Ивановых с улицы Ставропольской». Информация о сделке растворяется.
Мы видим лот в продаже, но не видим сам процесс покупки. И из-за этого возникает перекос: кажется, что квартиры либо висят вечно (потому что дорого), либо исчезают в никуда — и наверняка их забрал тот самый мифический «богатый приезжий».
Когда люди ищут недорогую точку входа, ключевой вопрос — не только цена, но и способ покупки.
Сейчас на рынке есть студия за 1,7 млн рублей, которую можно приобрести как за наличные, так и в ипотеку.
Кто кричит громче всех?
Почему нам вообще кажется, что покупают именно приезжие?
Представьте ситуацию. Коренная краснодарка, преподаватель, годами копит на студию для сына где-нибудь на Петра Метальникова или на Западном обходе. Купила. Будет она писать об этом восторженные посты в соцсетях? Снимать ролики: «Смотрите, я купила бетонную коробку в ипотеку на 30 лет»? Нет. Она тихо радуется — или тихо переживает график платежей — у себя на кухне. Для местных покупка жилья чаще всего — решение бытовой задачи, а не событие для публичных заявлений.
А теперь возьмём покупателя из Сургута или Кемерово. Для него переезд на юг — событие вселенского масштаба. Это мечта. Он продал там, купил здесь. Эмоции переполняют. Он напишет в чатах, расскажет родственникам, выложит сторис с ключами на фоне краснодарского солнца — даже если стоит в глухой пробке на Восточно-Кругликовской.
В информационном поле голос одного переехавшего звучит громче, чем молчание десяти местных, купивших квартиры в том же доме. Так и рождается ощущение: «Понаехали и всё скупили». Хотя на деле спрос смешанный — местным тоже нужно разъезжаться, жениться, отселять детей.
Страх любит подтверждения
Человеческий мозг так устроен, что мы всегда ищем подтверждение своим страхам. Если вы уверены, что «Краснодар лопнет», любая новость о новых человейниках будет для вас доказательством. Если вы считаете, что цены задрали спекулянты, вы будете видеть только спекулянтов.
Это нормально. Но это мешает принимать взвешенные решения.
Да, миграция есть. Люди едут. За прошлый год приехало больше, чем уехало, прирост — десятки тысяч человек. Но это не цунами, сметающее всё подряд, как было 5–7 лет назад. Сейчас рынок стал сложнее.
Бюджетное жильё вымывается не потому, что у «северян» денег куры не клюют (поверьте, они тоже считают каждую копейку), а потому что ипотека стала заградительной. И местные, и приезжие вынуждены опускаться в классе жилья, чтобы вообще что-то купить. Спрос сжимается в сегменте «самое дешёвое» — поэтому оно и улетает.
Что с этим делать?
Мне невыгодно, когда люди принимают решения, опираясь на мифы, а потом разочаровываются. Поэтому скажу простую вещь: включайте критическое мышление.
- Не верьте громким заголовкам. «Цены рухнули» и «Цены взлетели» — реальность почти всегда посередине.
- Отделяйте факты от эмоций. Если соседка говорит, что «всё скупили москвичи», — откуда у неё эти данные?
- Помните об «ошибке выжившего». Вы видите тех, кто громко радуется переезду, но не видите тех, кто тихо живёт здесь поколениями и тоже покупает жильё.
Рынок недвижимости Краснодара сейчас жёсткий и дорогой — с этим бессмысленно спорить. Но демонизировать приезжих и считать, что у местных нет шансов, — это позиция жертвы. Шансы есть всегда. Просто искать их стало труднее, а считать — важнее.
И пока одни ищут виноватых, другие спокойно анализируют цифры, районы и сценарии покупки — и забирают хорошие варианты, которые всё ещё появляются.
💡 Небольшой совет напоследок
Если вы планируете покупку и не хотите ориентироваться только на слухи и эмоции, полезно сначала разложить свою ситуацию по полочкам: бюджет, формат жилья, сроки. Иногда этого уже достаточно, чтобы понять, где миф, а где реальность.