🔝 Я Эдуард Шалоносов, юрист с огромной судебной практикой по вопросам недвижимости, туризма и бракоразводных дел. Сегодня поделюсь несколькими ред флагами, которые регулярно вижу на сделках по недвижимости и от которых всячески предостерегаю своих клиентов.
1️⃣ Продавец объекта на вашу просьбу предоставить дополнительные документы по квартире или дому резко отвечает: «Это вас не касается!». Такое поведение в 100% случаев означает, что человеку есть что скрывать. Поэтому сделка с таким человеком — настоящая ловушка для неопытного покупателя.
2️⃣ Риелтор обещает, что проверит для вас объект недвижимости на юридическую чистоту. Увы, в таких вопросах риелторы чаще всего не обладают достаточной квалификацией для выявления всех юридических рисков.
Вот самые частые проблемы, которые после таких проверок возникают:
▪️ Скрытые собственники: спустя время после покупки со стороны продавца объявляются, к примеру, родственники-уголовники, которые имеют право претендовать на свою долю после того, как отбыли наказание и вышли на свободу. Риелторы не знают, как это проверять и предотвращать эти риски.
▪️ Дом под снос: недвижимость может находиться в зоне, подлежащей сносу, о чем не самый опытный риелтор тоже может не знать.
▪️ Оспаривание сделки: сделка по покупке недвижимости может быть оспорена в суде, если продавец окажется психически нездоровым или наркозависимым, даже если выглядел на сделке абсолютно адекватным!
🔝 И самое печальное, что после этого риелтор вам больше не помощник. Если вы позвоните ему в шоке и растерянности и расскажете, что возникла такая-то проблема, он, скорее всего, прекратит общение и заблокирует вас. И все последствия будете разгребать только вы. Очень часто риелторы учатся только на горьких ошибках. Случилась какая-то проблема у клиента, он запомнит. А что если ваша конкретная проблема окажется первой такой в его практике? Хочется вам быть подопытным кроликом?
У меня был случай, когда покупатель доверился риелтору, а тот не полностью проверил документы на квартиру. Специалист по недвижимости изучил информацию, содержащуюся в выписке ЕГРН, и сделал вывод, что с квартирой все в порядке. Только не знал, что есть ещё ряд ограниченных вещных прав, которые в выписке не указываются, например: право постоянного проживания в квартире лица, отказавшегося от приватизации, право проживания отказополучателя по наследству (наследодатель решил, что кто-то будет жить в его квартире и пр.). И, покупая квартиру, клиент получает и все эти проблемы впридачу! Я потом смог признать сделку недействительной, конечно, однако, это стоило клиенту много нервов, времени и денег. Намного проще было бы просто никогда не покупать этот конкретный объект недвижимости и узнать обо всех рисках заранее.
И нет, я не против риелторов. Я лишь хочу донести до вас, что у каждого специалиста своя зона ответственности. Риелторам нет равных в том, чтобы найти подходящий вам объект недвижимости среди сотен вариантов, помочь поторговаться, довести вас до сделки. Но проверкой объектов на юридическую чистоту должен заниматься только опытный юрист!
Все эти истории, по факту, не только о покупке недвижимости. Они о том, как легко оказаться беззащитными не осознавая всех рисков. К сожалению, об этом не рассказывают в школе, и покупатели проблемных квартир узнают подобные тонкости только на своем печальном опыте. К счастью, вы подписаны на мой блог, поэтому теперь будете в курсе заблаговременно!
👍 Лайк мне за полезный пост, и тогда в следующем я расскажу вам историю из практики, как людям продали квартиру по поддельной доверенности и что было дальше…