Российский рынок курортной недвижимости на Черноморском побережье вошел в год с заметным расслоением между ценовой динамикой и спросом. По итогам 2025-го средние цены в Анапе прибавили около 18%, а в отдельных проектах планка ушла за 600 тыс. руб. за квадратный метр. При этом первичный спрос в городе сокращался на двузначные величины, что указывает на переоценку части объектов и смещение интереса покупателей в сторону точечных концептуальных проектов с продуманной моделью доходности. Об этом косвенно говорят и сдвиги внутри продуктовой линейки: «типовой номер» площадью 30 кв. м за год подорожал с 13,9 до 17,2 млн руб., тогда как более дорогие лоты росли быстрее — признак того, что инвесторская ликвидность концентрируется в верхних сегментах. Региональная сравнительная база также важна: средняя цена в новостройках Анапы по итогам III квартала 2025-го — 212 тыс. руб. за кв. м против 336 тыс. в Сочи, а объем продаж за девять месяцев в Анапе упал на 19% (в Сочи — на 56%). На 2026 год озвучены ожидания дальнейшего подорожания в Анапe на 20–25% — прогноз, который, учитывая охлаждение спроса, предполагает, что поддержка цен ляжет на дефицит качественного предложения и восстановление пляжей перед сезоном. География сделок подтверждает инвестиционный характер локации: 45% покупателей — москвичи, четверть — из Петербурга и Ленобласти, еще 30% — из северных регионов, Сибири и Краснодарского края.
Во внешнем контуре заметно активизировался Batumi story — формат «курорт+аренда» в Грузии продолжает конкурировать за российские деньги. По оценке Colliers Georgia, рынок Батуми в 2025 году закрыл около 17 тыс. сделок (+15% год к году) при суммарных инвестициях порядка $1 млрд; россияне, оставаясь одной из ключевых групп, приобрели около 6 тыс. объектов. Диапазон бюджетов простирается от минимальных $35–40 тыс. за студии без отделки до премиальных резиденций за сотни тысяч и миллионы долларов, однако средняя цена квадрата в новостройках — около $1,23 тыс., что все еще заметно ниже московских отметок. На фоне этого консенсуса участники рынка предупреждают об исчерпании легкого «трендового» роста: внутри города уже есть проекты, где цена близка к московской, а доходность по аренде резко различается от комплекса к комплексу. Для инвестора это означает переход к тщательному отбору, моделированию заселяемости и проверке девелопера — без этого риск недополучить целевые 10–12% годовых становится высоким.
Сопоставление двух сюжетов — Анапа и Батуми — иллюстрирует смещение баланса рисков в курортном сегменте. Внутри России драйверами цен выступают редкость качественных beachfront-проектов и ожидание сезонного восстановления локаций; за рубежом — растущая арендная экономика и долларовая номинация дохода. Но в обоих случаях наступает «рынок выбора» — покупатель платит премию за управляемость дохода и стабильность операционной модели. Для девелопера это сигнал усиливать продуктовую дифференциацию (управление, сервисы, гарантии, понятная калькуляция доходности), для частного инвестора — ужесточать due diligence: оценка конкурирующих предложений в пределах одного километра по ставкам, плотности номерного фонда и сезонности сегодня влияет на итоговую доходность сильнее, чем общий тренд на «плюс по рынку».
Отдельно стоит отметить структурный фактор географии денег: в Анапе доминируют столичные покупатели, в Батуми — также россияне, но уже с мотивацией диверсификации валюты и юрисдикции. На практике это формирует «инвесторскую миграцию» между курортами, где решения о покупке принимаются после сравнения валовой доходности и риска по каждому проекту. В таких условиях перегретые лоты с маркетинговой «обещанной доходностью» будут уступать проектам с прозрачным управлением и измеримым трафиком. Для 2026 года это означает: ценовая инерция в обеих локациях может сохраниться, но ее амплитуда будет определяться не столько макрофакторами, сколько качеством конкретных объектов и дисциплиной рынка к раскрытию данных по аренде.
По материалам: Коммерсантъ.
