Речь идет о земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных гражданину или юридическому лицу в аренду.
Вопрос возможности изменения вида разрешенного использования (ВРИ) арендуемого земельного участка неоднократно комментировался специалистами, но с удивительным постоянством возникает вновь, в том числе и в судебных разбирательствах.
Причем нельзя изменять установленный в договоре аренды ВРИ совсем, и даже на условно разрешенный вид использования…) Нельзя изменять даже в случае, если испрашиваемый новый вид разрешенного использования (или условный ВРИ) предусмотрены для арендуемого участка генеральным планом, проектом планировки или иными документами территориального планирования и документами по планировке территории.
У арендуемого земельного участка установлен вид разрешенного использования, который закреплен как существенное условие в договоре аренды, а изменить существенное условие договора аренды - это нарушение !
Причем речь идет как о договоре аренды земельного участка, заключенном в результате проведения торгов, так и при предоставлении в аренду участка без торгов.
Верховный Суд РФ привел правовые аргументы по данному вопросу, которые нужно использовать органам власти при принятии решения об отказе в изменении ВРИ земельного участка, да и арендаторам нужно знать соответствующую аргументацию.
Итак:
1. Часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор не вправе менять договор аренды в одностороннем порядке. А орган власти, выступающий в качестве арендодателя земельного участка, находящего в публичной собственности, обязан соблюдать требования федерального законодательства, впрочем, как и арендатор.
3. Чтобы более четко давать ссылки на земельное законодательство нужно привести две нормы:
Первая касается случаев предоставления участков в аренду на торгах. Речь о пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Норма действующая, но, дабы не было соблазна думать о возможности изменения ВРИ в договоре аренды, заключенном без торгов появилась еще одна норма.
Пункт 3 статьи 14.4 Земельного кодекса РФ уже говорит, что лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду, не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка ( то есть речь идет уже о любых договорах аренды земельного участка).
Последняя норма вступит в силу с 1 июля 2026 года.
4. Возвращаясь к вопросу о том, что испрашиваемый новый ВРИ соответствует генеральному плану или проекты планировки опять нужно обратиться к позиции Верховного Суда РФ ("Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)), который сказал, что:
Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования и для строительства определенного объекта, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.
Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет возникновение обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.
Так что, принимая публичный земельный участок в аренду нужно четко понимать, что первоначально необходимо выполнить взятые на себя обязательства по договору аренды, завершить предусмотренное договором строительство, оформить право на завершенный строительством объект. А вот потом уже можно думать о выкупе земельного участка под объектом и изменении его вида разрешенного использования….хотя и в этом случае есть нюансы.