Знаете, что общего между купцом Хрящевым из XVIII века и компанией «Донстрой» в 2025-м? Оба они строили дома не для себя. Дома, в которых не собирались жить. Дома, которые должны были приносить доход.
И вот что интересно: формат, который казался безнадёжно устаревшим, снова в деле.
Когда дом — это бизнес
Представьте Москву 1870-х. Город растёт — растёт, как на дрожжах. Фабрики дымят, железные дороги строятся, люди валом валят из деревень. Всем нужно где-то жить. А гостиниц на всех не хватает.
Вот тут-то предприимчивые москвичи и смекнули: а что, если строить многоэтажные здания специально для сдачи внаём? Не для себя любимых — для других. За деньги.
Так родился доходный дом.
Слово «доходный» здесь — не украшение. Это суть. Весь смысл. Вся бизнес-модель, уместившаяся в одно прилагательное.
Кто жил в доходных домах
А жили там все. Точнее — все подряд. От купцов до студентов, от чиновников до артистов.
Вся хитрость была в этажности. Второй-третий этаж — «барские квартиры» с высоченными потолками, лепниной, каминами. Дорого. Престижно. Для тех, кто мог себе позволить.
Чем выше — тем демократичнее. И дешевле. На пятом-шестом этаже (а лифтов-то нет!) селились попроще. Поскромнее. Победнее.
Первый этаж? Это для бизнеса. Лавки, магазины, трактиры. Инфраструктура, как сейчас говорят.
К 1917 году доходные дома составляли до 40% московского жилфонда. Вдумайтесь: почти половина города жила именно так. В арендованных квартирах. В меблированных комнатах.
А потом всё кончилось
Революция смела прежний мир. Доходные дома никуда не делись — просто перестали быть доходными. Их «уплотнили». Превратили в коммуналки. Владельцы испарились. Вместе с доходами.
Формат умер. Надолго.
Возвращение
2003 год. Большой Николоворобинский переулок. Первый за советское время доходный дом. Эксперимент. Дорогой. Элитный. Для избранных.
Идея простая: а что, если снова? Что, если попробовать? Вдруг заработает?
Заработало. Медленно. Постепенно. Но заработало.
К 2025 году в Москве уже работает шесть современных проектов арендного жилья от «Дом.РФ». Плюс частные застройщики тоже в игре.
Но тут важный момент: это совсем не то, что было при царе. Совсем.
Чем новые доходные дома отличаются от старых
Раньше: приходишь, смотришь квартиру, договариваешься с хозяином на словах. Или с управляющим. Или вообще с привратником. Никаких гарантий.
Теперь: официальный договор аренды с государственной компанией. Закон. Защита прав. Предсказуемость.
Раньше: квартиры разные. Какие попались. На втором этаже — роскошь, на шестом — каморка с протекающей крышей.
Теперь: студии и одно-двухкомнатные квартиры с одинаковым уровнем отделки. Встроенная техника. Кондиционеры. Мебель. «Заезжай и живи».
Раньше: хочешь коммунальные удобства? Вот тебе двор. С колонкой. И отхожим местом.
Теперь: консьерж 24/7. Охрана. Видеонаблюдение. Мобильное приложение для оплаты и решения бытовых вопросов.
Где искать современные доходные дома
В портфеле «Дом.РФ» на начало 2025 года — шесть проектов в Москве:
- ЖК «Сердце столицы» у МЦК «Шелепиха» — 184 квартиры в 23-этажном доме
- ЖК «Октябрьское поле. Юг» и «Север» — 193 и 147 квартир соответственно
- ЖК «Символ» у метро «Площадь Ильича» — 378 квартир в тринадцатиэтажке
- ЖК «Парк Легенд» у МЦК «ЗИЛ» — 337 квартир
- ЖК «Лайнер» у метро «ЦСКА» — 282 квартиры
Плюс «Донстрой» строит ещё один дом на Мневниках — 398 квартир от студий до двушек. Планируется сдача с отделкой «под ключ», с техникой и даже с антивандальной мебелью.
А всего по стране «Дом.РФ» реализует 84 проекта в 19 регионах. Общий объём инвестиций — около 142 миллиардов рублей. Профинансировано строительство 22,8 тысячи квартир.
Кому это нужно
Две трети арендаторов в современных доходных домах — молодёжь до 35 лет.
Логика проста: зачем брать ипотеку на 20 лет, если ты не уверен, где будешь работать через три года? Зачем покупать квадратные метры в одном районе, если завтра тебя могут перевести в другой офис? Или ты сам захочешь переехать?
Аренда — это мобильность. Свобода. Отсутствие обязательств перед банком.
А ещё это официальность. В стране, где от 80% до 95% арендного рынка — в тени (собственник не платит налоги, договор не регистрируется, тебя могут выселить в любой момент), цивилизованная аренда с прозрачными правилами — это дорогого стоит.
Что дальше
Формат будет расти. Это уже не эксперимент, а тренд.
Власти говорят о субсидировании аренды для молодых семей. Крупные компании запускают программы корпоративной аренды для своих сотрудников. «Донстрой», «РГ Девелопмент», Интеко — девелоперы уже поняли: это работает.
Эксперты предсказывают диверсификацию: от премиальных апартаментов с гостиничным сервисом до бюджетных решений для студентов.
Москва снова учится жить в аренде. Как 150 лет назад. Только теперь — с договорами, защитой прав и Wi-Fi.
История, получается, движется по спирали. Доходные дома вернулись. В новом формате. С новыми правилами. Но суть та же: снимать жильё — это нормально. Удобно. И законно.
Если вы хотите построить свой дом
Меня зовут Виталий Хижный. 15 лет я помогаю людям с недвижимостью — покупкой, продажей, арендой, инвестициями. И да, ещё с загородным строительством.
Вы можете обратиться ко мне напрямую в телеграм — или воспользоваться нашим ботом, где собраны предложения проверенных строительных компаний. Без посредников.
👉 Написать в личку
👉 Перейти в телеграм-бот
Что вы получите:
✓ Проверенных подрядчиков — мы отобрали лучших из более чем сотни компаний по соотношению цена/качество
✓ Прозрачные сметы — каждая позиция расписана и обоснована, никаких сюрпризов
✓ Полный контроль — от анализа грунта до приёмки готового дома
✓ Любые технологии — каркас, брус, газобетон, бревно, монолит. Разберём плюсы и минусы
✓ Помощь с ипотекой — работаем с банками, знаем, как получить одобрение
Главное: наши услуги для вас бесплатны. Их оплачивают подрядчики.
За нашими плечами — 15 лет в недвижимости, 5 лет в индивидуальном строительстве и десятки реализованных проектов.
Вам не нужно обзванивать компании и сравнивать предложения. Мы уже сделали это за вас.