В январе 2026 много собственников стало получать "письма счастья" от управляющих организаций. Содержание простое - мол, повысился НДС, поэтому повышаем плату за содержание жилья. Конечно, возник вопрос о законности. А тут возникла и проблема.
Начнем с истории. До 2025 управляющие организации НДС не платили. С 1 января 2025 произошли изменения в налоговом законодательстве, по которым УО стали обязаны платить НДС. В тот момент выходит письмо Минстроя от 04.10.2024 № 58115-ДН/04. Ведомство информирует об изменениях в законодательстве. И тут же пишет, что УО должны провести общие собрания, чтобы изменить размер платы за содержание. Без этого включить НДС в плату за содержание нельзя.
Ставьте лайки и подписывайтесь на блог "ЖКХ: вопросы и ответы". Также вы можете открыть доступ к нашему премиум-контенту прямо сейчас.
Однако это мнение Минстроя, в законе никаких правил на этот счет нет. Поэтому стала появляться практика, по которой УО может включить НДС в плату за содержание самостоятельно (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2025 № А59-1015/2025, определение ВС от 04.04.2024 №№ А40-236292/2022, 305-ЭС23-26201). Суть позиции судов простая: раз НДС - косвенный налог, то его платит не исполнитель услуг, а конечный получатель таких услуг, то есть потребитель. Налог установлен законом, значит применяется автоматически. Вывод - никаких собраний не требуется. Суды ссылались на часть 1 статьи 424 ГК, где, правда, говорится не о налогах, а о тарифах.
Вопрос подвис. И здесь весьма кстати появляется постановление Конституционного суда РФ от 25.11.2025 № 41-П. Суд взялся проверить законность той самой части 1 статьи 424 ГК. Суд признал, что есть правовой пробел. Одностороннее изменение условий договора запрещено, но и отказать в увеличении цены из-за изменения НДС нельзя, так как это ущемит права уже исполнителя, который должен этот налог уплатить государству. На переходный период КС допустил повышение цены договора через суд. Однако КС указал, что
"цена, согласованная в длящемся договоре с физическим лицом, не может быть изменена, за исключением случаев, когда физическое лицо при заключении и исполнении договора осуществляет предпринимательскую деятельность".
Таким образом, УО не могут в одностороннем порядке изменить цену за содержание жилья на размер НДС. Для такого изменения нужно проводить общие собрания.
Любопытно вот еще что. Логика многих УО удивляет, но только на первый взгляд. УО говорят так: с 1 января 2026 увеличивается НДС с 20 до 22%, поэтому вы начнете платить дополнительно к содержанию жилья от 5 до 7%. Здесь УО говорят правду, но не всю. Обязанность платить НДС для самой УО, та обязанность, которую перекладывают на потребителей, возникает не из-за того, что поднимается НДС. Эта обязанность возникает от того, что сумма доходов УО за прошлый год превысила 60 млн рублей (так было до 2026, в 2026 этот порог уменьшили). Однако УО пытаются оправдать свои действия в глазах потребителей именно общим повышением НДС, а не ростом своих доходов.
Как итог, здесь еще предстоит ожидать окончательного решения. Пишите, что происходит в ваших городах, повышают в одностороннем порядке плату за содержание или нет?
Читайте также: