Иногда проекты выглядят хорошо – пока не начинаешь считать

Иногда проекты выглядят хорошо – пока не начинаешь считать.

Как-то к нам в работу попал объект с федеральным арендатором «🛒Монетка».

Небольшой населённый пункт, понятный формат, стоимость объекта – около 12 млн ₽.

Согласованная аренда – 4% от розничного товарооборота, но не менее 270 000 ₽ в месяц.

На первый взгляд – хорошая экономика, ничего критичного.

Начали разбирать глубже.

Первое, на что мы всегда обращаем внимание в малых населённых пунктах, – это суммарная численность населения агломерации.

Выяснилось, что в зоне охвата проживает около 7 000 человек, при этом основная часть населения – пенсионеры.

Даже при оптимистичном сценарии регулярно пользоваться магазином сможет не более 50% аудитории.

Рост населения не прогнозируется – скорее наоборот.

Дальше изучили соседние населённые пункты в радиусе 35–40 км. Там уже работают несколько магазинов крупных сетей.

Мы посмотрели их реальные обороты.

Из шести действующих магазинов только два торгуют на уровне, близком к прогнозу, который арендатор закладывает по этому объекту. У остальных фактический РТО ниже на 30–45%.

После этого перешли к экономике арендатора.

Прогноз по товарообороту – 7,6 млн ₽ в месяц.

При таком обороте рентабельность составляет порядка 2%.

Это означает, что:

⏺ любой недобор по обороту сразу съедает прибыль

⏺ появляется давление на аренду

⏺ растёт риск пересмотра условий или выхода арендатора из локации.

Параллельно считаем вложения в сам объект.

Помещение требует серьёзных инвестиций: кровля, отопление, ремонт коммуникаций, логистика материалов и специалистов в удалённый район.

По нашему опыту такие объекты легко «съедают» 5 млн ₽ и больше на ремонте – и это без учёта возможных скрытых сюрпризов.

Второй этаж формально есть, но в малом населённом пункте экономически не монетизируется.

Вкладываться в его ремонт смысла нет.

Складываем всё вместе.

Инвестору необходимо вложить порядка 17 млн ₽

(покупка объекта + ремонт и запуск – очень консервативная оценка).

При этом премии за риск нет.

Для сравнения:

альтернативные консервативные инструменты при сопоставимом капитале дают похожий денежный поток, но без операционных, локационных и арендных рисков.

После анализа стало очевидно:

если арендатор не выходит на прогнозный оборот и принимает решение съехать, объект становится неликвидным.

Повторная сдача – под большим вопросом, перепродажа возможна только с дисконтом.

Мы отказались от проекта.

Не потому что он «плохой».

А потому что он не подходит под нашу логику ГАБ – как инструмента сохранения капитала и спокойного, предсказуемого дохода.

Иногда лучшее инвестиционное решение – это отказаться от сделки.