Судебные дела всё чаще фиксируют тревожные случаи, когда один пожилой член семьи, не осознавая последствий, лишает всех остальных права проживания в квартире — причём не из злого умысла, а из-за непонимания того, что именно он подписал.
Об этом предупредила кандидат юридических наук Ирина Сивакова. Как объяснила эксперт, ситуации, на первый взгляд, различаются по обстоятельствам: кто-то подписывает «просто бумагу» по просьбе родственника, кто-то действует под давлением, кто-то — из-за ухудшения здоровья или снижения когнитивных способностей.
Но итог всегда один: в документе, который человек считал временным обязательством или доверенностью, оказывается договор купли-продажи недвижимости. И теперь, когда новому собственнику удается зарегистрировать право, семья вынуждена покинуть дом — закон стоит на стороне формальной процедуры, а не эмоциональной справедливости.
Суть в том, что российское гражданское законодательство чётко закрепляет за собственником исключительное право распоряжаться своим имуществом. Если квартира оформлена в частную собственность — она может быть продана, даже если в ней проживают другие люди, включая несовершеннолетних или нетрудоспособных родственников.
Договор купли-продажи считается заключённым с момента его подписания обеими сторонами — независимо от того, зарегистрирован ли он в Росреестре. Даже если сделка ещё не внесена в ЕГРН, покупатель вправе обратиться в суд с требованием принудительной регистрации права собственности.
При этом отсутствие фактической оплаты — не аргумент, если в тексте договора прямо указано, что денежные средства переданы до подписания. Суды, как правило, принимают такую формулировку как доказательство исполнения обязательств, даже если деньги не поступали на счёт.
Пример из практики Краснодарского краевого суда: пожилая женщина, страдающая от нарушений зрения, подписала бумагу, полагая, что это подтверждение долга за внука. На деле — договор продажи дома. Суд отклонил доводы о недееспособности и ошибке, сославшись на формальную корректность документа.
Как избежать подобного сценария? Подходов несколько — от простых до радикальных. Можно регулярно контролировать действия пожилого родственника, следить за подписываемыми документами, вовлекать нотариусов, требовать присутствия третьих лиц при сделках. Но самый надёжный путь — сменить правовой статус жилья.
Например, отказаться от приватизации в пользу муниципалитета — тогда квартира перестаёт быть объектом рыночных сделок. Правда, это означает потерю права на продажу, дарение или наследование в частном порядке.
Недавно появился и более гибкий инструмент: в Единый государственный реестр недвижимости можно внести сведения о лицах, отказавшихся от приватизации при её проведении. Такие записи теперь формально фиксируют статус постоянных жильцов — даже если они не являются собственниками.
Наличие такой отметки усложняет сделку: покупатели и банки, проверяющие объект, видят, что в квартире проживают люди с неотъемлемым правом пользования. Это снижает интерес к объекту и повышает риски для мошенников — ведь невозможно просто «перепродать» дом, не сняв с него зарегистрированных жильцов. Такой механизм не отменяет права собственника, но создаёт правовую «подушку» для тех, кто живёт в доме, но не владеет им.