Квартира находится в одном из самых противоречивых районов Санкт-Петербурга, вблизи Гороховой улицы. С одной стороны — исторический центр, плотная городская среда, пешая доступность до знаковых мест. С другой — хаотичная застройка, изношенный жилой фонд и неоднозначное соседство.
Адрес дома: Большой Казачий переулок, 11. Это доходный дом и бани Е. С. Егорова, построенные ещё в 1804 году. Примерно через 80 лет здание было перестроено и в целом обрело тот облик, который мы видим сегодня. Дом масштабный, массивный, с характерной для своего времени архитектурой. И именно масштаб здесь становится ключевым словом — но, увы, не в положительном смысле.
Общая характеристика квартиры
Квартира расположена на последнем этаже, её общая площадь составляет около 120 м². Формально — трёхкомнатная коммунальная квартира. И если взглянуть на метраж комнат, на первый взгляд может показаться, что всё неплохо: все три комнаты больше 20 м², что по меркам старого фонда звучит весьма привлекательно.
Но именно здесь масштаб играет с квартирой злую шутку. Главная проблема — планировка, которая выглядит не просто неудачной, а откровенно расточительной и нелогичной.
Коридор как главный враг квартиры
Если посмотреть на план, сразу бросается в глаза гигантский коридор, который занимает более 40 м². При общей площади квартиры в 120 квадратных метров — это примерно треть всей площади, отданная под пространство, не имеющее нормального функционального назначения.
Сразу при входе мы попадаем в первую часть коридора площадью около 30 м². Казалось бы, простор — но это иллюзия. Ширина коридора чуть больше полутора метров, и использовать его с толком практически невозможно. Здесь есть два больших окна, что ещё сильнее подчёркивает абсурд ситуации: свет есть, площадь есть, а функции — нет.
При входе установлены шкафы, которые дополнительно сужают проход. Поставить их напротив окон нельзя — с этой стороны двери, и в таком случае передвижение по коридору станет просто неудобным. В итоге возникает настоящий парадокс: площадь внушительная, потенциал вроде бы есть, но рационально использовать это пространство невозможно.
Варианты перепланировки — и их ограничения
С учётом того, что квартира находится на последнем этаже, вопрос перепланировки здесь особенно острый. Насколько она вообще возможна — большой и спорный вопрос. По сути, единственный более-менее разумный вариант — объединение коридора с одной из комнат для создания большой гостиной.
Но в этом случае придётся организовывать полноценный тамбур вокруг входной зоны, чтобы сохранить логику пространства. Это усложняет проект, удорожает ремонт и далеко не всегда может быть согласовано.
Продолжение коридора и двери
Но и это ещё не всё. Более 10 м² квартиры занимает продолжение коридора, шириной около одного метра. Это пространство становится ещё более проблемным, потому что при стандартном открывании дверей в сторону коридора он будет практически полностью перекрываться.
Здесь расположены входы в комнаты, и логистика движения по квартире становится крайне неудобной. Это тот случай, когда каждый открытый дверной проём работает против пространства.
Комнаты
Первая комната — самая большая, её площадь 27 м². В целом она выглядит неплохо, но обставлена явно старомодной мебелью. Здесь всего одно окно, сдвинутое к одной из стен, из-за чего комната кажется темнее, чем могла бы быть. С другой стороны располагается лестничная площадка, и свет туда уже не попадает.
Вторая комната — около 24 м². Здесь уже два окна, благодаря чему пространство светлее и потенциально уютнее. Но состояние откровенно депрессивное: обои разодраны, потолок не побелён, мебели практически нет. Комната производит впечатление заброшенной и покинутой.
Третья комната — 22 м² — единственная, в которой действительно кто-то живёт. Но и здесь с ремонтом всё плохо: часть обоев оторвана, хотя остальная поверхность оклеена, и это выглядит особенно странно — проблему можно было бы решить минимальными усилиями. Уюта здесь нет, пространство холодное и отталкивающее.
Санузел и кухня
Далее мы попадаем в небольшой предбанник, который ведёт в ванную и туалет. Их состояние оставляет желать лучшего. Видно, что здесь возможны проблемы с влажностью, и нельзя исключать наличие грибка. В случае работы с этой квартирой потребуется серьёзная очистка и полная переработка этих зон.
Пока статья не закончилась, напомню: я работаю риелтором в Санкт-Петербурге, а также принимаю заказы на юридическую проверку недвижимости и сопровождение сделок по всей России. Меня читают далеко за пределами города, и я искренне хочу быть полезен каждому, кто ко мне обращается.
Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале, в котором я также выкладываю обзоры различных квартир (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
В конце находится кухня — и именно она окончательно выдаёт коммунальный характер квартиры. Гарнитур состоит из разрозненных элементов, собранных из разных эпох. Посуда стоит лишь на одном участке, что косвенно подтверждает: фактически жилая здесь только одна комната. Площадь кухни — чуть более 13 м², и по меркам коммунальной квартиры её состояние можно назвать удовлетворительным.
Цена как аргумент
Продаётся эта квартира за 15 500 000 рублей. И именно цена в значительной степени нивелирует все недостатки планировки. За эти деньги покупатель получает большой метраж в центре города, но вместе с ним — сложную, неочевидную и во многом неудачную архитектурную логику, которая потребует серьёзных решений и компромиссов.
А если вы хотите увидеть квартиру с великолепным видом на Староневский, загляните в мой телеграм канал (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код был выше). Если вам интересна тема недвижимости, архитектуры и реальных историй о квартирах — подписывайтесь и наслаждайтесь: