Новое или старое? Готовое или строящееся? От застройщика или «физика»? Эти вопросы всегда преследуют того, кто выбирает себе квартиру. И ответить на них лучше всего с калькулятором в руках.
Квартира в новостройке на этапе котлована
Сегодня застройщики Калининграда предлагают покупателям квартиры в 126 корпусах, из них 17 находятся в начальной стадии стройки. Эти дома будут введены в эксплуатацию в 2029–2031 годах.
Это значит, что покупатель квартиры в такой новостройке будет нести расходы по ипотеке и – чаще всего – аренде жилья.
Так, в одном из ЖК в Центральном районе Калининграда минимальная стоимость квартиры в доме со сроком ввода I кв. 2031 года (!) стартует от 5,3 млн рублей, отделка не предусмотрена. Таким образом, в будущие затраты придется также включить расходы на ремонт (предположим, что ключи будут выданы во II квартале, а работы займут 3 месяца).
Приблизительные расходы покупателя до сентября 2031 года:
- взнос по ипотеке 20% – 1,06 млн рублей;
- ежемесячный платеж по ипотеке со стандартной ставкой 18% годовых на срок 25 лет – 64 339 руб. = 3 538 645 руб.
- стандартный ремонт квартиры площадью 37,3 кв. м – порядка 800 тыс. руб. без учета меблировки.
- аренда аналогичного жилья до момента заселения в той же локации или рядом – 35 тыс. руб./мес. (могут вырасти) = 1 млн 925 тыс.;
- пошлина за регистрацию права собственности – 4000 руб.
Приблизительный суммарный расход с момента покупки к моменту заселения (с февраля 2026 до сентября 2031 года, 55 месяцев): 7 327 645 руб.
Примерные ежемесячные регулярные расходы на ипотеку и аренду: 99 339 руб.
Существенно сократить эти траты можно лишь при покупке с помощью семейной или IT-ипотеки. В этом случае ежемесячный ипотечный платеж упадет до 27 318 руб., а суммарные ежемесячные расходы семьи составят 62 318 р.
К моменту заселения расходы будут равны 5 291 490 р.
Квартира на «вторичном» рынке
Здесь не действуют условия льготной ипотеки, поэтому при покупке «вторички» стоит ориентироваться примерно на такой же расчет, что и в первом варианте. Только расходы по ипотеке будут еще выше, так как средняя стоимость вторичных «однушек» составляет порядка 6,2 млн рублей.
Предположим, что вас устраивает ремонт и вы не станете его переделывать. Таким образом, ваши расходы при покупке такой квартиры составят:
- взнос по ипотеке 20% – 1,24 млн рублей;
- ежемесячный платеж по ипотеке со стандартной ставкой 18% годовых на срок 25 лет – 75 264 руб.
- пошлина за регистрацию права собственности – 4000 руб.
Ежемесячные регулярные расходы на ипотеку – 75 264 руб. и нет расходов на аренду на время строительства (они возникнут, если вы решите сделать в купленной квартире ремонт).
Таким образом, в этом случае новостройка по уровню ежемесячных расходов выигрывает, только будучи купленной в семейную или IT-ипотеку, а вторичка выигрывает, если она уже с приличным ремонтом.
Не забываем и про риски, которые на вторичном рынке возрастают многократно из-за разного рода мошенничеств, неучтенных наследников, ранее выписанных военнослужащих или отбывающих наказание в местах лишения свободы – по возвращении они имеют право претендовать на жилье.
Квартира в сданной новостройке
Но ведь квартиру от застройщика можно купить уже в сданном доме! В таком случае вы тоже получаете право на льготы по семейной или IT-ипотеке. Таким образом, жилье абсолютно новое, в нем никто не жил и никогда не был прописан, риски недостроя также отсутствуют – а привилегии в виде господдержки остаются.
Например, в ЖК «Сиреневый бульвар» в Ленинградском районе 1-комнатную квартиру в готовом доме с ключами можно приобрести за 6,17 млн рублей, площадь – 41,2 кв. м.
Примерный расчет расходов при покупке такой квартиры с учетом ремонта и срока до момента заселения в условные 3 месяца:
- взнос по ипотеке 20% – 1,23 млн рублей;
- ежемесячный платеж по ипотеке со стандартной ставкой 18% годовых на срок 25 лет – 74 900 руб., при семейной ипотеке – 31 800 руб.
- стандартный ремонт квартиры площадью 41,2 кв. м – порядка 884 тыс. руб. без учета меблировки.
- аренда аналогичного жилья до момента заселения в той же локации или рядом – 35 тыс. руб./мес. (могут вырасти) = 105 тыс.;
- пошлина за регистрацию права собственности – 4000 руб.
Приблизительный суммарный расход с момента покупки к моменту заселения (3 месяца): 2 447 700 руб. при стандартной ипотеке и 2 318 400 руб. при семейной.
Примерные ежемесячные регулярные расходы на ипотеку: 74 900 руб./31 800 руб.