Снос ВНИИБ на 2-м Муринском пр., 49: анализ проекта, конфликт и перспективы

Снос ВНИИБ на 2-м Муринском пр., 49: анализ проекта, конфликт и перспективы

1. Событие: снос здания

- 8 января 2026 года завершился снос здания бывшего Всесоюзного НИИ целлюлозно-бумажной промышленности (ВНИИБ) на 2-м Муринском пр., 49, Санкт-Петербург.

- Снос произошёл несмотря на протесты Комитета по охране памятников (КГИОП), который выдал предостережение 11 января — уже после завершения работ.

- КГИОП подтверждает: здание не включено в реестр объектов культурного наследия, не находится в зонах охраны, и его архитектурная, научная или мемориальная ценность не подтверждена.

- ФСК утверждает, что работы проводились в рамках действующего разрешения на строительство, выданного в 2019 году.

2. Правовые и информационные споры

- Противоречие: несмотря на отсутствие статуса памятника, снос вызвал массовый общественный резонанс. КГИОП рассматривал заявку на включение объекта в реестр — на период её рассмотрения здание должно было находиться под охраной по федеральному закону.

- Критика застройщика: эксперты (включая Алексея Яушева, «Эпицентр») считают, что ФСК допустила стратегические ошибки:

- Не создала информационный фон (не показала аварийность здания, не провела прозрачную коммуникацию).

- Не оградила территорию высоким забором — что усилило визуальный эффект «разрушения».

- Это привело к негативному шлейфу: жалобы в полицию, прокуратуру, СМИ, что может замедлить строительство и снизить продажи.

3. Планы застройки

- Разрешение на строительство: позволяет возвести 13-этажный жилой дом с подземным паркингом.

- Площади:

- Общая: ~29 200 м²

- Жилая: ~13 500 м² (229 квартир)

- Площадь участка: 0,67 га — небольшая, но востребованная локация.

- Локация: Выборгский район, пешая доступность от метро «Площадь Мужества», рядом — зелёные зоны.

4. Финансовые показатели

Затраты ФСК (с 2020 г.) | ~1 млрд руб. |

| — Вход в проект (2020) | ~500 млн руб. |

Перепроектирование, суды, ожидание | ~500 млн руб. |

Социальные вложения (заявлено) | >130 млн руб. |

Медицинское оборудование, ремонт учреждений | 60+ млн руб. |

Планы: ремонт стадиона, благоустройство | — |

Стоимость строительства| ~3,5 млрд руб. |

Потенциальная выручка от жилья | 6–7 млрд руб. (по цене 450–500 тыс. руб./м²) |

Экономия на социальной нагрузке (школы, сады) | 600–650 млн руб. (проект не подпадает под новые требования) |

Чистая прибыль (теоретическая)| ~1,5 млрд руб. (с горизонтом 3+ лет)

5. Рыночные перспективы

- Цена на жильё в районе: 414 тыс. руб./м² (средняя по бизнес-классу), потенциал — до 500 тыс. руб./м².

- Рынок: в Выборгском районе представлено 4 жилых комплекса бизнес-класса — спрос есть.

- Сценарии реализации:

1. Продолжение проекта ФСК— с риском негативного имиджа.

2. Продажа участка— более вероятный сценарий.

- Оценка стоимости участка: 100–130 тыс. руб./м² продаваемой площади.

- Суммарная стоимость: 1,6–1,7 млрд руб.

6. Выводы

- Проект экономически выгоден, но репутационно рискован.

- ФСК столкнулась с кризисом доверия — не из-за закона, а из-за стиля коммуникации.

- Успешная реализация зависит не от разрешений, а от управления общественным мнением.

- Продажа участка — логичный выход, позволяющий избежать долгосрочных издержек.

- моё экспертное мнение (разумно найти баланс — воссоздать архитектурные фрагменты здания, чтобы смягчить общественное восприятие.

#аналитический@KristianaKonshinaRumyantseva