В 2026 году владельцы офисов и ТЦ сталкиваются с иными вызовами, чем несколько лет назад. Спрос остаётся сдержанным, зато резко выросли издержки: удорожание стройматериалов и дефицит кадров увеличивают CAPEX, а высокие ключевая ставка (~21%) и инфляция сужают арендный спрос. На рынке появляются свободные площади – часть арендаторов оптимизирует займы и субаренду, особенно в ритейле. Одних величин ставок уже недостаточно, чтобы оценить реальную эффективность объекта. Необходимо учитывать ряд дополнительных показателей и параметров, формирующих устойчивый доход и стоимость.
Основные метрики эффективности объекта
1. Структура арендаторов и средний срок договоров (WALT).
Инвестору важно смотреть не только на уровень ставки, но и на надёжность и диверсификацию пула арендаторов. Наличие качественных якорных арендаторов и долгосрочных контрактов повышает предсказуемость доходов. Средневзвешенный срок аренды (WALT) показывает, насколько «законтрактован» объект: длинные WALT сокращают риск простоя при уходе арендатора. Высокая кредитоспособность арендаторов дополнительно снижает риск дефолтов; как отмечает аналитика, «высокий рейтинг арендаторов» увеличивает стоимость актива и уменьшает риск пустых площадей.
2. Устойчивость доходов (NOI).
Важнейший показатель – это чистый операционный доход (NOI): разница между валовой арендой и операционными расходами (OPEX). Именно NOI «движет» доходность: его рост напрямую влияет на оценку объекта, способность обслуживать долги и распределять прибыль. При расчёте доходности нужно учитывать не только выручку, но и постоянные расходы – налог на имущество, обслуживание, энергию, уборку и пр. Сокращение OPEX (например, за счёт энергосбережения) автоматически увеличивает NOI и общую доходность.
3. CAPEX/OPEX и стоимость владения.
Инвестору следует учитывать и будущие капитальные затраты (ремонт, модернизацию инженерии) – они существенно влияют на свободный денежный поток. При высокой ключевой ставке и росте налоговой нагрузки неизбежно растут и затраты на содержание объекта. Как отмечает аналитика Green Street, CAPEX часто недооценивают при оценках: для реального прогноза доходности его лучше «нормализовать» и включать в расчёт полной стоимости владения. Таким образом, сумма арендных платежей должна компенсировать не только текущий OPEX, но и необходимые инвестиции в обновление актива.
4. Гибкость использования площадей.
Современная коммерческая недвижимость должна быть адаптивной. Гибкая планировка позволяет быстро перепрофилировать объект под новые форматы. В офисах востребованы гибкие пространства и коворкинги: переход на гибридную модель работы приводит к сокращению классических площадей и росту краткосрочной аренды. В ритейле наблюдается тренд на «лайфстайл»-концепцию: владельцы торговых центров переформатируют их в небольшие локальные хабы с акцентом на развлечения, фуд-зоны и сервисы. Такие трансформации («от шопинга к впечатлениям») позволяют удержать трафик и адаптироваться к новым моделям потребления.
5. Эффективность УК и цифровая аналитика.
Надёжная управляющая компания и современные системы мониторинга – важная часть успеха. Использование CRM и специализированного ПО позволяет в реальном времени отслеживать KPI: заполняемость, доходы, затраты по каждому объекту. Такая автоматизация помогает оперативно выявлять проблемы (например, энергопотребление выше нормы или долги арендаторов) и находить возможности для оптимизации. Проактивный анализ данных («большие данные») позволяет не только фиксировать текущие тренды, но и прогнозировать риски, повышая стабильность дохода.
В торговой недвижимости доминирует тренд на лайфстайл-переконцепцию. Владельцы смещают акцент с чисто торговых площадей на досуг и сервисы, активно внедряя фуд-зоны и развлекательные аттракционы. Такой подход позволяет удерживать поток посетителей и увеличивать время их пребывания. К примеру, многие старые ТЦ переоборудуют под районные центры с кафе, кино и фитнесом – это отражает изменения моделей потребления и диверсификацию спроса.
Вывод
По мнению ФМ КРАФТ, управление доходной недвижимостью в 2026 году – это комплексная задача. Контроль арендных ставок и качественный подбор арендаторов необходимы, но не достаточны. Ключевую роль играет грамотная эксплуатация (минимизация OPEX/CAPEX), адаптивность объекта к новым бизнес-моделям, а также прозрачная система управления с прогнозированием рисков. Только сочетание всех перечисленных факторов – эффективная УК, системная аналитика и предусмотрительность инвестора – позволит не просто сохранить, но и приумножить доходность объекта в текущих условиях.
Источники: российские аналитические отчёты и отраслевые исследования, включая данные NF Group, SberPro, RBC и др..