Более 20 лет я живу и дышу гостиничным бизнесом. Не как инвестор, не как архитектор, не как управляющий — а как гостиничный девелопер. Многие думают, что девелопер — это просто человек, который строит здание.
Нет.
Я строю прибыльные гостиничные бизнесы. И если вы думаете, что достаточно купить землю, нанять застройщика и открыть отель — вы рискуете потерять миллион, а не заработать.
Я, Кирилл Иртюга - гостиничный девелопер и эксперт по созданию гостиничных концепций, архитектуре, проектированию отелей более 20 лет. Основатель РосинвестОтель и Irtyuga Arhitects, спикер и автор статей. Преподаватель Академии Туризма, выпускник Skolkovo School of Management, член жюри «Сommercial Real Estate Awards».
Что такое гостиничный девелопер?
Гостиничный девелопер — это стратег, архитектор и драйвер всего процесса создания отеля от идеи до первого гостя. Это не архитектор. Не инвестор. Не управляющая компания. Это человек, который видит всю картину целиком — и умеет соединить разрозненные элементы в работающую, прибыльную систему.
Представьте: вы хотите построить отель.
Вы купили землю.
Наняли архитектора — он сделал красивый проект.
Наняли застройщика — он начал строить.
Наняли управляющую компанию — она обещала «раскрутить» отель.
А потом — тишина.
Стройка застряла.
Бюджет ушёл в минус.
Управляющая компания говорит: «Вы не туда построили».
Гости не едут.
Вы в долгах.
Это не редкость.
Это стандарт.
Потому что без гостиничного девелопера вы просто строите здание.
А я строю бизнес, который приносит деньги — даже если вы не знаете, как это сделать.
Что я делаю? Основные функции гостиничного девелопера
1. Формирую концепцию — не «отель», а бренд
Не любой отель — это отель.
Отель в центре города — это не то же самое, что отель в курортной зоне.
Я определяю:
- Кто ваш гость? (бизнесмен, семья, молодёжь, туристы с детьми?)
- Какой опыт вы ему предлагаете?
- Какой ценовой сегмент?
- Какой будет ваше уникальное торговое предложение (УТП)?
Без этого — вы строите «ещё один отель».
С этим — вы создаёте место, куда люди хотят возвращаться.
2. Разрабатываю бизнес-модель и финансовую модель
Я не просто считаю «сколько стоит строить».
Я считаю:
- Сколько номеров оптимально?
- Какой процент номеров — люкс?
- Сколько ресторанов?
- Где разместить SPA, конференц-залы, бар?
- Какие доходы от F&B, SPA, аренда помещений?
- Какой будет ROI за 5 лет?
Я строю финансовую модель сценариев — оптимистичный, базовый, пессимистичный.
И показываю инвестору: «Если вы вложите 800 млн — вы получите 120 млн в год прибыли.
Если вы сэкономите на фасаде — вы потеряете 200 млн в год на низкой оккупаемости».
3. Работаю с инвесторами — как партнёр, а не поставщик услуг
Инвесторы часто говорят:
«Я вложу деньги, если будет ROI 20%».
А я отвечаю:
«Давайте сделаем так, чтобы ROI был 25% — и я покажу вам, как».
Я не беру деньги за консультацию.
Я вхожу в проект как стратегический партнёр.
Моя прибыль — от успеха вашего отеля.
Это меняет всё.
Я не хочу, чтобы вы просто «открыли» отель.
Я хочу, чтобы вы сделали его самым прибыльным в регионе.
4. Сопровождаю проект на всех этапах — от земли до ключа
Я беру на себя:
- Земля — оптимизация под гостиничную функцию (включая парковки, подъезды, инженерные сети)
- Выбор архитектора и инженеров — не по портфолио, а по опыту в гостиничном сегменте
- Контроль бюджета — я не даю вам переплачивать за «дизайн» вместо функционала
- Выбор управляющей компании — я не даю вам заключить договор с «известной» сетью, если она не подходит вашему рынку
- Формирование команды — от генерального директора до шеф-повара
- Подготовка к открытию — тренинги, маркетинг, бронирования, CRM — всё до первого гостя
5. Создаю систему продаж и маркетинга до открытия
Большинство отелей открывают — и ждут гостей.
Я запускаю маркетинг за 6–9 месяцев до открытия:
- Создаю веб-сайт с предзаказом
- Запускаю рекламу в Вконтакт, Яндекс, Дзен
- Заключаю контракты с туроператорами, корпоративными клиентами
- Подготавливаю PR-кампанию
- Формирую список первых 100 гостей
Когда отель открывается — у него уже оккупация 45–50%.
А не 15%.
Когда лучше начинать работать с гостиничным девелопером?
Самое позднее — на этапе выбора участка.
Если вы уже купили землю — не паникуйте.
Но если вы ещё не выбрали участок, а только думаете «а где бы построить?» — сейчас идеальный момент.
Почему?
Потому что место решает 70% успеха.
Вы можете построить идеальный отель на неправильной земле — и он будет пустой.
Или вы можете построить «нормальный» отель на идеальном месте — и он будет переполнен.
Я помогаю:
- Выбирать участок под спрос, а не под красивый вид
- Оценивать конкуренцию в радиусе 100 км
- Анализировать транспортную доступность
- Проверять инфраструктуру — парковки, подъезды, коммуникации
- Учитывать планы застройки — через 2 года там построят завод? А жилой комплекс?
Какие профиты вы получаете от сотрудничества?
К какому результату ведёт работа?
Мой стандартный результат — отель, который окупается за 7–10 лет при стабильной загрузки в 72–82%.
Это не мечта.
Это система.
Это правильная последовательность действий.
Почему вы не можете обойтись без гостиничного девелопера?
Потому что отель — это не здание. Это сложный бизнес, где:
- Архитектура влияет на расходы на энергоносители
- Расположение — на загрузку
- Формат — на доходы от ресторанов
- Управление — на репутацию
- Маркетинг — на первые бронирования
Вы не можете нанять 10 разных экспертов и ожидать, что они «договорятся».
Они не будут говорить друг с другом.
И вы — будете платить за ошибки.
Гостиничный девелопер — это ваш единственный «капитан» в этом корабле.
Он не просто управляет — он создаёт систему, в которой всё работает.
Хотите, чтобы ваш отель не стал «ещё одним»?
Не ищите архитектора.
Не спешите с инвестором.
Не подписывайте договор с управляющей компанией.
Позвоните мне.
Я помогу вам понять:
- Стоит ли вообще строить отель на этом участке
- Какой формат даст максимальную прибыль
- Сколько вы должны вложить — и когда получите первую прибыль
Потому что я не продаю услуги. Я продаю результат.
И мой результат — это отель, который приносит деньги.
📞 Запишитесь на консультацию — и узнайте, можно ли спасти ваш проект до того, как от него отвернуться гости.
Или просто позвоните мне, и мы обсудим ваш проект и объект: 8 800 600-85-10 Пн – Сб, с 10:00 до 19:00
Больше информации в Telegram-канале
---> Специально для инвесторов, предпринимателей и собственников, которые хотят не просто открыть отель — а создать прибыльный бизнес.