Сначала некоторая общая картина, сложившаяся в нашем городе, затем те новости, которые запомнились за прошедший 2025 год.
Итак, мы все хорошо видим:
- Беспрецедентную активность строительных компаний по застройке высотными многоквартирными домами в защищенной законом исторической центральной части города. Ущерб городу просто многомиллиардный и для исторического облика города, и для транспортной системы (прежде всего района ул. Богданова, Красная Горка, Чкалова, Маршала Крылова, Калинина).
- Активную подготовку к изъятию городских парков, скверов для последующей застройки (скверы Октябрьский, Дзержинский, Комсомольский).
- Застройку территорий социально значимых для города объектов (детских садов, санаториев, рынков).
- Активную подготовку по застройке стратегически важных для города промышленных территорий и территорий автотранспортных предприятий города (ЗИФ, ЖБК1 и др.).
- Массовое нарушение нормативов по санитарным зонам от объектов повышенной опасности при строительстве многоквартирных жилых домов. Это не просто нарушения — это стало системным в нашем городе. (Грубо нарушены нормы по расстояниям от Инфекционной больницы, Зоопарка, железной дороги, магистральных автодорог, ТЭЦ и т.д.).
- Просматриваются явные, ничем не прикрытые «схемы» по системной работе, ведущейся для изъятия муниципальных и федеральных территорий, а также перспективных и стратегически важных для города промышленных территорий, находящихся в частной собственности, с целью их подготовки под строительство кварталов высотных жилых домов.
- Данные действия ведутся на системном уровне с использованием существующих «лазеек» в законе, что позволяет хорошо маскировать их под «естественные рыночные процессы» или «планы стратегического развития». (Некоторые, казалось бы, незаметные и неважные изменения в генплане ведут к ряду существенных последствий, запуская цепную реакцию и развязывая руки для дальнейших деструктивных изменений).
- Нужно отметить, что прокуратура все же интересуется такими нарушениями, но при этом имеет очень ограниченные возможности в обосновании своих претензий.
- Еще следует обратить внимание на некоторые последствия кризиса в строительной отрасли. Те «методы», которые раньше были достаточно безопасны и являлись нормой в строительном бизнесе, сегодня стали крайне рискованными. Конкуренты с радостью потопят вас, стоит только оступиться.
А теперь то, что запомнилось в 2025 году
1 Самая, наверное, важная новость прошедшего года была озвучена на прямой линии с Минградом Пензы.
С 2026 года в Пензе приступят к разработке нового генплана.
Почему генплана, а не мастерплана? — вопрос интересный, но размышления давайте оставим для другой статьи.
Новость действительно хорошая. Предыдущий генплан 2008 года сохранял свою актуальность вплоть до 2018 года. Но с 2019 года была сделана попытка внести в генплан изменения, кардинально меняющие многолетние (более 50 лет) планы развития города. Суть этих изменений, по мнению создателей данного канала, сводилась к созданию благоприятных условий для застройки городских территорий кварталами высотных жилых домов с активным выдавливанием промышленных предприятий из города, территории которых также планировались под застройку. Например, была сделана попытка изменения маршрута первой кольцевой автодороги путем ее объединения с северной хордой (улица строителей — автодорога обслуживающая северное промышленное ядро города) в более крупное кольцевое образование, что несомненно приведет к проблемам функционирования действующих заводов и станет поводом для попытки перевода этих территорий под жилую многоквартирную застройку. (Одна из статей по этой теме)
По нашему мнению, в сложившихся условиях проще разработать Генеральный план с нуля, опираясь на последнюю актуальную версию 2018 года, чем пытаться исправить то, что было намешано лоббистами строительных компаний за последние несколько лет.
2 Другой достаточно интересной новостью стали проблемы у некоторых пензенских строительных компаний.
Например, «по некоторым слухам», компании «Термодом», «Пензгорстройзаказчик» и некоторые другие, подверглись активному «вмешательству» со стороны.
Нельзя сказать, что претензии к компаниям совсем уж необоснованы, но то, что можно было безопасно делать 5–10 лет назад, сегодня может стать фатальным для бизнеса. Связано это, вероятно, с обострившейся конкуренцией между строительными корпорациями, которые, вероятно, активно «помогают» друг другу.
Поводом может стать все что угодно, ведь многие участки под строительство получаются не самым законным образом, а контракты часто предусматривают «достаточно специфичные условия».
Результатом такой жесткой конкуренции может стать исчезновение с рынка многих активных застройщиков.
3 Еще одной интересной новостью стала федеральная программа «Сохранение объектов культурного наследия народов Российской Федерации на период 2025–2045 годов», направленная на поддержание строительной отрасли в период кризиса.
Основная цель — сохранение культурного наследия городов и поселений. Предполагается создание единого цифрового реестра объектов культурного наследия и интеграция его с НСПД (при участии ДОМ.РФ).
Сама программа очень интересна, но то, как она будет реализована, очень сильно зависит от регионов и исполнителей.
Так, например, она может быть использована для выявления неучтенных участков, которые могут быть использованы под уплотнительную высотную застройку (существующая практика).
Также можно получить и противоположный эффект от программы — например, создание проектов реконструкций исторических улиц с вписанием существующих исторических зданий в единый ансамбль реконструкции исторической застройки.
Данная программа может стать началом кардинального изменения строительной отрасли.
4 Стало известно, что теперь ИЖС больше не имеет иммунитета к включению их в проекты КРТ.
Для признания индивидуального дома «ветхим» для целей КРТ является отсутствие хотя бы одной централизованной системы инженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, газ, электричество). При этом формально такой индивидуальный дом не обязательно должен находиться в ветхом состоянии, а отсутствие коммунальной системы не обязательно являться критичным для проживания
5 Была сделана первая попытка обобщения Концепции развития Пензенского региона, предложенной на нашем канале.
6 В Пензе появился чат урбанистического сообщества «Урбан Пенза чат», целью которого является формирование местной урбанистической информационной ленты.
7 Новости о судьбе территорий завода ЗИФ.
Как стало известно, планами застройки этого завода в свое время заинтересовались соответствующие органы. О результатах такой «заинтересованности» можно только догадываться.
На данный момент главная территория завода ЗИФ осталась неделимой (58:29:1005004:129 Государственная федеральная; Частная собственность).
Однако территория завода ЗИФ, цех 5Б, подверглась изменениям на кадастровой карте. Участки 58:29:1005010:20061, 58:29:1005010:19452 с расположенными на них корпусами завода сегодня отмечены как «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6) (форма собственности Государственная субъекта РФ)». Участок 58:29:1005010:2121 остался «Для размещения промышленной площадки с формой собственности Государственная федеральная».
Напомню, что мы уже рассматривали этот вопрос ранее, и строительство на данной территории жилого микрорайона высокой плотности станет началом ликвидации северного промышленного ядра города (промзоны заводского района). Об этом очень хорошо должны задуматься владельцы предприятий, расположенных в заводском районе.
Интересы промышленного сектора Пензы не должны «задвигаться» в угоду прибыли строительных компаний.
8 Очень похожая ситуация по подготовке территории пензенского кирпичного завода под высотную застройку.
Об этом было на нашем канале ранее (тут и тут). Территория полнофункциональной промышленной зоны, которая должна обеспечивать рабочими местами расположенный рядом микрорайон, подготовлена под высотное строительство.
Вообще, сама идея застраивать стратегически важные территории города жилыми домами, без четкой стратегии развития города и понимания последствий таких действий, является абсурдной.
9 Сносят гостиницу «Интурист», которая так и не успела получить статус культурного наследия и на месте которой теперь будут строить очередной человейник.
Напоминаю, гостиница «Интурист» — это монументальное здание, памятник советской архитектуры, расположенный в историческом центре города. В 2025 году она была передана строительной компании «Рисан», которая сразу же объявила о планах её сноса и строительства на её месте высотного жилого дома.
10 Скандал с Терновским ДК
Как стало известно, ДК Терновский был несколько лет назад выведен из муниципальной собственности через процедуру «залогового обеспечения обязательств». А в 2025 году оставшиеся детские кружки и секции «попросили покинуть» помещения дома культуры. Жители города безуспешно борются за будущее своих детей, но совладать со сложившейся «гнилой» системой не могут.
Возможно, в этом вопросе замешаны далеко не простые люди, раз решить этот вопрос не удается обычным способом. Очень возможно, что без обращения к Президенту на программе «Итоги года с Владимиром Путиным» эта ситуация так и не изменится.
11 Скандал с дорогой через сквер Семейный
История интересная и несомненно загадочная.
12 Скандал с КРТ на ул. Измайлова, ставший одним из поводов «повлиять» на строительную компанию АО «Пензгорстройзаказчик»
Нужно сказать, что для жителей, попавших в «зону бедствия КРТ», проблема оказалась очень серьезной. Согласно расследованию журналистов, застройщик пообещал жителям устно квартиры в строящихся рядом домах, но никаких письменных обязательств не дал. Результатом данного инцидента стало очень серьезное давление на данного, казалось бы, непотопляемого застройщика с множеством последствий.
13 Другие проекты КРТ в Пензе
По информации из открытых источников в Пензе реализуется несколько проектов комплексного развития территорий.
В новостной ленте фигурируют ЖК «Лугометрия», КРТ жилой застройки на улице Измайлова, КРТ на улице Карпинского, а также КРТ в микрорайоне Заря.
Однако, на сайте Минграда список немного отличается:
КРТ ул. Измайлова в районе стадиона «Восток» (Скандальное КРТ в районе ул. Измайлова от АО «Пензгорстройзаказчик»)
КРТ ул. Ново-Казанская (Скандальное КРТ ЖК «Стрижи» вокруг Владимирской церкви от ООО «Сз жилстрой девелопмент»)
КРТ ул. Карпинского, Тимирязева, Декабристов, переулка Дунаевского (КРТ ЖК «Скала сити» на территории Гусиловского рынка от компании РИСАН, которое вызывает очень много вопросов)
КРТ ул. Галетная, Слесарная, Индустриальная, Стрелочная (микрорайон Свинтрест). (Это, наверное, единственное КРТ, на данный момент не находящееся в активной фазе застройки высотными жилыми домами).
Напомню, что застройка высотными домами микрорайона Свинтрест, а именно, для этого принимаются КРТ, приведет к ПОЛНОЙ парализации транспортного сообщения микрорайонов Терновки и г. Спутник с остальной частью г. Пензы. Также следует отметить, что данная территория является стратегически важной для города и предназначена для производственно-торгово-логистического назначения в виду своего близкого расположения к железнодорожным путям. Именно в таком направлении ее следует развивать.
14 Стало известно об очень сомнительном решении Пензенской городской Думы отменившим список охраняемых городских парков и скверов в Пензе.
Признать утратившим силу перечень земель особо охраняемых природных территорий местного значения — это нонсенс. Возможно данное решение является частью «схемы» по изъятию городских парков под нужды строительных компаний (Сквер Октябрьский, Дзержинский, Комсомольский и др)
15 Несколько раз поднимался вопрос строительства капитального моста в районе понтонного моста (2я кольцевая автодорога) и планах развития территории в этом районе.
Отмечу, что тема поднимается уже не первый год, но «воз и ныне там».
Тема с мостом в створе ул Локтионова-Луговая (1я кольцевая автодорога) также висит в воздухе.
16 Немного по застройке высотками нашего города.
Последствия для города от этих действий строительных компаний не сложно просчитать.
16.1 В границах ул Калинина, Красная горка, Богданова, Чкалова, Маршала Крылова ведется активное строительство высотных многоквартирных жилых домов. Это территория исторического центра охраняемого законом и строительные компании знают об этом.
Помимо неоспоримого ущерба историческим кварталам города, такое строительство, по нашему мнению приведет к полной парализации транспортных потоков из южной части города (Терновка, Южная поляна, Окружная, Въезд в город с трассы Тамбов-Пенза). Об этом неоднократно предупреждалось на нашем канале.
Несколько интересных фактов
Велларт сити (Девелл групп) в зоне инфекционной городской больницы (нарушены нормы СанПиН 100м) Высота 23 этажа в историческом центре где максимальная высота исторических зданий 3-4 этажа
ЖК «Вертикаль» (17 этажей) и Зенлайф (15 этажей) (братья Акчурины) историческом центре где максимальная высота исторических зданий 3-4 этажа. ЖК «Вертикаль» напротив областной прокуратуры, а ЖК Зенлайф вместо дома бракосочетаний который являлся важным объектом для множества горожан.
ЖК Академия 18 этажей (Автор новой жизни ) на территории станции Юннатов (зоопарк) и ЖК Модернист 24 этажа (Рисан). Оба ЖК расположены в зоне Пензенского городского зоопарка (нарушены нормы СанПиН 100м) Строятся в историческом центре где максимальная высота исторических зданий 3-4 этажа
16.2 Также стоит упомянуть о строительстве компанией Рисан ЖК Свобода 18 этажей в районе ул. Революционная и планируемый ЖК на месте гостиницы Интурист (которая пока так и не вошла в реестр объектов культурного наследия).
Это строительство также ведется на территории исторического центра, охраняемого законом.
16.3 Строительство высотных жилых домов в центре микрорайона малоэтажной застройки (Центр Терновки).
Живя в микрорайоне с малоэтажной застройкой, вы больше не можете быть уверены, что вплотную к вашему забору не будет построен очередной высотный дом в 14 этажей.
На территории микрорайона, полностью застроенного частным сектором, была выделена зона общественно-деловой застройки под магазинами, гаражами, складами и другими хозяйственными постройками административного центра микрорайона, что позволило строительным компаниям беспрепятственно строить многоэтажки вплотную к домам жителей микрорайона.
Теперь из окон новых домов полетят «сюрпризы» на головы жителей ИЖС.
Данную махинацию провернули за спинами невнимательных жителей, которые заметили угрозу только тогда, когда экскаваторы начали копать котлован.
16.4 Аналогичная ситуация на развязке Толстовского путепровода и ул. Луначарского. Построен ЖК фонГерцен посреди района малоэтажной застройки вплотную к развязке путепровода (нормы СанПиН – 50 м от магистральных дорог). По мнению нашего канала, у данной территории функциональное назначение должно быть торгово-промышленно-логистическим в связи с расположением между крупными автомобильной и ЖД транспортными артериями. Строительство высотных жилых домов в этом месте нарушает пространственную структуру города.
16.5 В нашем городе завод – это «лучшее» место для строительства высотных жилых кварталов. Так рассудили владельцы строительной компании «ТЕРРИТОРИЯ ЖИЗНИ» и начали строительство ЖК Чаадаев на стратегически важной для города территории завода ЖБК1.
Территория завода расположена вдоль железной дороги и практически полностью попадает в санитарную зону ЖД и магистральной улицы Чаадаева (нарушены нормы СанПиН – 50 м от ул. Чаадаева и 100 м от ЖД). Это не остановило застройщика, что ставит его в очень уязвимое положение.
16.6 Строительство ЖК Лес 18 этажей (DEWELL) и ЖК Акварель 18 этажей (Ривьера) в микрорайоне малоэтажной застройки. Тут даже вопрос не к наличию коммуникаций и последствий для особо охраняемых природных территорий. Расположение таких высотных домов в непосредственной близости к ЗАТО Заречный должно вызывать вопросы прежде всего у «безопасников» и что предпринимать для решения этой проблемы придется решать на более высоком уровне.
16.7 Озвучены планы по строительству многоквартирных домов в районе Пенза 4. Эти планы, в случае реализации, станут препятствием для завершения строительства первой кольцевой автодороги и модернизации системы коммуникаций в этом микрорайоне. Не следует застраивать территории, зарезервированные под главные транспортные направления в структуре города, чтобы не пришлось их сносить через несколько лет.
16.8 Подготовка к застройке территории вокруг арбековских прудов (Альянс).
Группа компаний «Альянс» разработала концепцию развития территории Арбековских прудов. Главный недостаток этой концепции – это строительство жилых домов вдоль береговой линии. По сути, для прохода к городскому водоему необходимо будет пересекать дворы жилых домов.
Вместо застройки жилыми домами первой линии вдоль берега, следует организовать зону общественных пространств и обеспечить транспортную доступность данной территории.
Кроме того, в данной концепции не учтено транспортное направление с дальней объездной автодороги по ул. Стасова на ул. Новоселов и трассу М5.
Любая концепция должна встраиваться в более глобальную концепцию, а не противоречить ей.
16.9 Стали известны планы по застройке Октябрьского сквера.Он же сквер светофорного дерева, он же привокзальный сквер.
Планируется отдать сквер предпринимателю Дмитрию Лаврентьеву под строительство гостиницы. Правда, глава Пензы «опроверг эти слухи», пояснив, что инвестора интересует участок, освободившийся после сноса аварийных домов и бараков. Следует различать сквер и «не сквер». Тут следует пояснить, что сквер действительно образован после сноса аварийных домов, так что, опровергнув слухи, глава города подтвердил все наши опасения.
16.10 Стали известны планы по застройке территорий, расположенных в квартале Комсомольского парка.
Парк расположен между ул. Гагарина, ул. Циалковского и ул. Крупской. Нужно сказать, что весь квартал, на территории которого расположен парк Комсомольский, является единым комплексом зеленой зоны с административными и социально значимыми зданиями, часть из которых была приватизирована, а участки подготовлены под высотное строительство.
Таких случаев, когда территория парка или сквера состоит из множества кадастровых участков и расположенных на них зданий, очень много.
Схема по подготовке территории очень проста: кафе или спортивная площадка, детский садик, санаторий, школа или вообще что-то иное, расположенные в зеленой зоне парка, получают свои кадастровые номера, и их территории выводится из тела парка. После чего приватизируются и меняется их назначение под общественно-деловую или иную подобную застройку, позволяющую застраивать высотными жилыми домами.
16.11 Стало известно о подготовке территорий сквера Дзержинского под застройку.
При внимательном рассмотрении обнаружилось, что территорию сквера «окрасили» в генеральном плане в зону общественно-деловой застройки. Также обнаружились следы раздела территории сквера на несколько участков и манипуляции с собственностью, что, в свою очередь, привлекло внимание прокуратуры к этому вопросу.
16.12 Стало известно о планах застройки сельскохозяйственной ярмарки (бывшее троллейбусное депо).
Нужно сказать, что эти планы следует рассматривать как часть спланированного захвата территорий рынков, а также территорий автотранспортных предприятий.
Если внимательно посмотреть, то выстраивается достаточно интересная картина: Гусиловский рынок (ЖК Скала сити Рисан), Арбековский рынок на перекрестке пр. Строителей и ул. Тернопольская (ЖК от Дмитрия Лаврентьева), Сельскохозяйственная ярмарка – троллейбусное депо (ЖК от Автор новой жизни), автобусное депо на ул. Измайлова (ЖК Норвуд Рисан) и некоторые другие.
16.13 Продолжается подготовка к застройке набережной старой Суры в районе ул. Баталина (ЖК Новобережье – Жилстрой Девелопмент). Там, где на нашем канале предлагалось разместить пляж и рекреационную зону для микрорайона ГПЗ.
Кадастровый участок 58:29:2009005:15932 (муниципальная собственность) планируется разделить на множество более мелких участков с назначением под высотное строительство.
Напомню, часть строящихся домов находится в рекреационной зоне ТЭЦ (нормы СанПиН 300 м), и кроме того, такое развитие препятствует возможности строительства дублера ул. Измайлова.
Новостей за прошлый год, конечно же, гораздо больше, но статья и так получилась очень громоздкой. Поэтому дополняем в комментариях те важные события, о которых стоит дополнительно упомянуть.
Предыдущая Глава 76 Комсомольский парк
Следующая Глава 78
Данная глава, является частью цикла статей, посвященных теме комплексного развития Пензенского региона, на основе «новой» концепции кольцевой агломерации распределенного типа с зоной экологической безопасности».
Жду комментариев, обсуждений, конструктивной критики, но главное —
предложений по решению обозначенных проблем в каждой из статей.
Канал в Телеграмме, ВКонтакте и Дзене,
Пензенский УрбанПензаЧат.
Пензе необходимо свое активное градостроительное сообщество! Только так, можно сделать город лучше!
Пензенский УрбанПензаЧат.
#пенза #события #2025