Инвест парковки.
Сейчас мы выходим на конкретную сделку по парковочным местам в доме по программе реновации в Москве. Коротко объясню, почему именно этот объект и чем он принципиально сильнее всего, что есть вокруг.
Дом новый, комфорт-класс, заселение идёт прямо сейчас. Парковка тоже комфорт-класса, под домом, с ограниченным количеством мест. Это важный момент.
Ключевой фактор — формат продажи. Машиноместа реализуются через закрытую процедуру с приоритетным правом для собственников квартир, полученных по реновации ( наше юр. лицо ). Для внешнего рынка такие места либо недоступны, либо появляются позже и уже по более высокой цене. На этом и строится эффективность сделки.
Почему сейчас цена ниже рынка:
— часть жильцов ещё не оформила документы,
— многие физически не живут в доме,
— люди сначала обустраивают быт (ремонт, переезд, мебель),
— парковка воспринимается как «разберусь потом».
Дальше включается психология. Через несколько месяцев, когда люди реально начинают жить в доме, выясняется, что:
— свободных мест почти нет,
— во дворе и вокруг всё занято,
— ставить машину негде.
В этот момент парковку начинают покупать уже не «по выгоде», а потому что нужно хоть куда-то ставить автомобиль. Цена уходит на второй план, включается дефицит. Именно так рынок разгоняется на практике.
Я лично в прямом смысле ночью искал парковку в подобных местах часами и в итоге ставил авто вторым / третьим рядом.
Важно сравнение с тем, что продаётся у крупных застройщиков. В большинстве проектов массового сегмента (включая ПИК):
— парковки, как правило, холодные, неотапливаемые,
— большие «муравейники» на сотни мест,
— высокая плотность, узкие проезды,
— формально цена может быть ниже на старте,
— но ликвидность и комфорт сильно хуже.
Здесь другая история:
— дом комфорт-класса,
— парковка рассчитана на жителей дома, а не на поток,
— меньше мест — выше дефицит,
— формат ближе к «клубному», а не массовому.
Для ориентира по цифрам:
— целевой вход сейчас около 2,5 млн ₽, благодаря «скидке» реновации.
— в эконом-сегменте у застройщиков старт аукционов уже около ~3,5 млн ₽,
— по практике через 2 года такие места стоят 4–5 млн ₽,
— через 4 года — около 6–6,5 млн ₽.
Гарантий нет, это не обещание доходности, а наблюдаемая практика по аналогам.
Дополнительно возможна аренда. Но важно понимать: аренда здесь — это бонус и защита от инфляции, а не основная цель. Основная экономика — рост стоимости на дефиците.
Почему этот объект сильнее альтернатив:
— новый дом, а не вторичка,
— дефицит парковок формируется уже сейчас,
— ограниченное количество мест,
— вход ниже рынка за счёт формата продажи,
— ликвидность подтверждается соседними домами,
— понятный сценарий выхода в течении нескольких лет.
Сейчас мы на финальной стадии:
— регистрация на площадке,
— оформление ЭЦП,
— определение количества лотов,
— сбор подтверждённых участников под задатки.
Дальше эта история станет массовой и дороже — как это обычно и происходит. Сейчас это стадия «вовремя».
Если формат откликается — пишите в личку @lega_yudin, сейчас финализируем состав и выходим на сделку.
P.s. прикрепил обзор именно этой парковки.
В этом посте есть большое видео, которое не загрузилось в Дзен. Откройте оригинал поста в телеграме, чтобы его посмотреть
