«Я подумаю» - это самое дорогое хобби в нынешнее время.
В декабре один мой хороший приятель смотрел актив для себя. Нашел идеально подходящий для него и семьи вариант - в одном из семейных ЖК , что на Сельскохозяйственной.
Человек из бизнеса, с деньгами, не мечтатель. Лот серьезный - семейный формат, больше сотни квадратов.
Включился режим «умного покупателя». Решил взять паузу. Подышать, взвесить, подождать пока застройщик станет сговорчивее. Ну и новогодние скидки на неликвид разбаловали.
Итог его медитации? Плюс 8 миллионов к чеку.
За полтора месяца цена улетела вверх на 10%. Сейчас он снова хочет «подождать», надеясь на откат.
Смотреть на это больно. Это не стратегия, это сжигание кэша.
Давайте честно. Рынок сейчас работает как мясорубка для тех, кто путает понятия.
Инвестор смотрит на цифры. Нет маржи - встал и вышел. Пошел в другой проект, где на можно снять иксы.
Покупатель для себя смотрит на Качество жизни. Ты привязан к локации, к школам, к привычкам.
Если вы выбираете бетон под себя в монопольных локациях - выкиньте из головы мысль «перехитрить рынок».
Прежде чем брать паузу, прогоните объект через 5 фильтров. Если ответы «ДА» - вы не думаете, вы теряете деньги:
1. Монополия локации. Есть ли конкуренты за забором? В том же «Союзе» их нет. Застройщик это знает. Спрос перемалывает предложение. Ждать тут скидок - утопия.
2. Дефицит лота. Вы смотрите студию, которых тысячи, или видовую квартиру, которых пять на весь ЖК? Инвесторы не берут большие лоты - дорогой вход. Их берут конечники. И они не всплывут по переуступке.
3. Ликвидность на выходе. Кому вы это продадите через 5-7 лет? Если планировка уникальна - цена будет только расти.
4. Социальный фильтр. Количество квартир на этаже и соседи. Это определяет класс жилья жестче, чем рекламный буклет. Общежитие или клубный формат?
5. Безальтернативность роста. Задайте вопрос: куда поедут люди с деньгами из этого района через несколько лет, когда захотят и смогут улучшить условия? Если ваш ЖК - это единственная "доминанта" в локации (как тот же Союз), он как пылесос соберет всю элиту района, которой просто некуда больше переезжать, чтобы остаться в привычном месте.
Суть проста:
Если это трофейный актив, который станет точкой притяжения денег района - его надо забирать.
Если это масс-маркет в поле - можно торговаться ждать.
Пока вы ждете идеального момента, кто-то другой уже оформляет сделку на вашу квартиру. А вы остаетесь с "опытом" и похудевшим на 8 лямов потенциалом.
Вы кто сегодня: стратег, который фиксирует актив, или зритель, который платит за просмотр?
