Обеспечительный платёж по договору аренды нежилого помещения — это сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя в качестве гарантии исполнения обязательств. Цель — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора.
Обеспечительный платёж выступает как своего рода страховой депозит, который либо идёт на компенсацию убытков, либо возвращается арендатору в зависимости от исполнения им своих обязательств.
Законодательное регулирование
Правовой статус обеспечительного платежа определён статьёй 381.1 Гражданского кодекса РФ. С 1 июня 2015 года в Гражданский кодекс внесен специальный раздел об обеспечительном платеже.
Некоторые особенности:
Закон не устанавливает минимальные или максимальные размеры обеспечительного платежа, поэтому его величина определяется соглашением сторон.
При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения связанного с этими обстоятельствами обязательства.
Условия
В договоре аренды могут быть предусмотрены, например:
Просрочка уплаты арендной платы. Обеспечение покрывает сумму, которую несвоевременно внёс или не заплатил арендодатель.
Причинение ущерба арендодателю. Обеспечительный платёж используют в качестве покрытия материальных и нематериальных потерь.
Нарушение сроков внесения арендной платы.
Перечень обязательств, которые могут быть обеспечены платежом, является открытым. Конкретные основания удержания денежных средств из суммы обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон.
Порядок внесения
Порядок и срок внесения арендатором обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон.
Например:
Размер взноса стороны определяют сами — обычно ориентируются на арендную плату за последний месяц, но можно установить и другую фиксированную сумму.
Если деньги на депозите закончились, например потому, что арендодатель вычитал из него штрафы, его снова пополняют в срок, который указан в договоре.
Возврат
Если при исполнении условия не нарушались, то обеспечительный платёж при расторжении договора аренды или окончании срока его действия возвращается арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Однако договором аренды могут быть предусмотрены случаи, в которых обеспечительный платёж не возвращается арендатору при прекращении договора. Например, судебная практика допускает возможность включения в договор аренды условия об удержании суммы обеспечительного платежа в качестве платы за односторонний отказ арендатора от договора, в виде штрафа за нарушение им порядка расторжения договора.
Законодательством не установлен общий срок возврата обеспечительного платежа. Если такой срок не предусмотрен договором аренды, возврат осуществляется в течение семи дней с даты предъявления арендатором соответствующего требования.
В случае просрочки возврата обеспечительного платежа арендодатель несёт предусмотренную законом или договором ответственность, в том числе обязан уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ или неустойку, если она установлена договором.