"КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА" мобильное приложение для юристов и адвокатов синхронизирован с базами МОЙ "АРБИТР" и ГАС "Правосудие", есть поиск по судебной практике
В практике гражданского оборота, особенно при сделках с недвижимостью,
долговая расписка часто становится яблоком раздора. Участники отношений
нередко по-разному трактуют её правовую природу: одна сторона видит в
ней доказательство предоставления задатка по предварительному договору, а
другая — безусловное обязательство вернуть долг. Разрешению этого
классического спора посвящено Определение Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 сентября 2025 г. №
18-КГ25-307-К4, которое содержит важные правовые позиции для судов и
участников сделок.
Фабула дела
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по
договору. Ответчик, в свою очередь, подал встречный иск о возврате ранее
переданных истцу денежных средств, утверждая, что эти деньги были
задатком по несостоявшейся сделке купли-продажи недвижимости.
Позиции судов нижестоящих инстанций
- Суд первой инстанции
удовлетворил первоначальный иск о взыскании долга, основываясь на
долговой расписке. Во встречном иске о возврате задатка было отказано.
Суд указал, что между сторонами не заключался ни предварительный, ни
основной договор купли-продажи, отсутствует документ,
индивидуализирующий объект недвижимости. Расписка не содержала условий,
характерных для задатка (например, о последствиях в виде уплаты двойной
суммы), поэтому доказательств обеспечения основного обязательства суд не
нашёл. - Суд апелляционной инстанции
занял противоположную позицию. Он отказал в иске о взыскании долга,
удовлетворив встречные требования о возврате задатка. Апелляция
посчитала, что основной договор не был заключён, стороны не
предпринимали действий по понуждению к его заключению, срок
предварительных договорённостей истёк, а значит, интерес к сделке
утрачен. Следовательно, задаток подлежит возврату. - Суд кассационной инстанции поддержал выводы апелляции.
Правовая позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд не согласился с выводами апелляционной и кассационной инстанций и отменил их определения, направив дело на новое рассмотрение. ВС РФ указал на существенные нарушения, допущенные судами, и сформулировал принципиальные выводы:
- Необоснованная квалификация платежа как задатка.
Суд апелляционной инстанции признал денежную сумму задатком, но взыскал её в однократном размере, не установив и не обосновав ответственность стороны, получившей деньги, за неисполнение обязательства. Это противоречит сущности задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ), где правила о двойной возврате или удержании являются ключевыми. - Игнорирование фактически сложившихся отношений.
ВС РФ обратил внимание на то, что суд первой инстанции установил факт
передачи недвижимости (здания магазина) и комплектов ключей покупателю,
который им фактически пользовался. Эти обстоятельства свидетельствуют не
просто о предварительных договорённостях, а о начале реального
исполнения каких-то договорных отношений, выходящих за рамки простого
задатка. - Неправильная оценка характера обязательства по расписке. Критически важный вывод ВС РФ заключается в том, что расписка может быть не просто доказательством внесения задатка, а самостоятельным основанием возникновения обязательства
(например, договора займа или предварительной оплаты по уже
заключаемому договору). Суд апелляционной инстанции не исследовал этот
вопрос, автоматически трактуя все переданные деньги как обеспечительный
платеж. - Неполное исследование обстоятельств. ВС РФ указал, что суду необходимо было: Тщательно выяснить характер фактически возникших правоотношений между сторонами.
Определить цель передачи денег с учётом всех обстоятельств (фактическое владение имуществом, пользование им).
Привлечь к участию в деле всех заинтересованных лиц (например, собственников имущества, если ими являлись не непосредственные стороны спора).
Выводы и практические рекомендации
Определение ВС РФ № 18-КГ25-307-К4 наглядно демонстрирует, что суды не должны механически квалифицировать любую расписку, выданную в контексте
переговоров о сделке, как доказательство задатка. Ключевое значение
имеют:
- Формулировки в расписке. Указание на цель платежа ("в счёт будущего договора", "в качестве задатка", "в долг") крайне важно, но не является безусловным.
- Фактические действия сторон. Начало пользования имуществом, частичное исполнение, переписка — всё это позволяет установить истинный характер отношений.
- Отсутствие признаков задатка.
Если в расписке или иных документах нет отсылки к последствиям,
предусмотренным ст. 381 ГК РФ, это серьёзный аргумент в пользу того, что
обязательство является самостоятельным (например, долговым).
Для сторон сделки вывод прост:
любое соглашение, особенно сопряжённое с передачей денег, должно быть
оформлено максимально ясно. Расписка должна однозначно указывать:
является ли сумма задатком (с обязательной ссылкой на обеспечиваемый договор и последствия), авансом или предоплатой по конкретному договору, либо же это самостоятельный долг.
В противном случае, как показывает рассмотренное дело, даже Верховному
Суду придется возвращать спор на новое рассмотрение для установления
простого, но неочевидного для сторон вопроса: о чём же они на самом деле
договорились.