Как проверить документы на недвижимость в ОАЭ

Практическое руководство для покупателей и инвесторов

Рынок недвижимости ОАЭ считается одним из самых прозрачных в регионе, особенно по сравнению с другими международными направлениями. Тем не менее, даже в Дубае и Абу-Даби покупка объекта без грамотной проверки документов может привести к финансовым и юридическим рискам.

Ниже — структурированный алгоритм, который помогает понять, какие документы проверять и на что обращать внимание при покупке недвижимости в ОАЭ.

1. Определите тип сделки: off-plan или готовая недвижимость

Первый шаг — понять, что именно вы покупаете, так как набор документов различается.

• Off-plan — объект на стадии строительства
• Ready property — готовая недвижимость (в том числе вторичный рынок)

Ошибка многих покупателей — применять одинаковый подход к разным типам сделок.

2. Проверка застройщика (Developer Verification)

Если речь идёт об off-plan-проекте, ключевым элементом проверки является застройщик.

Необходимо убедиться, что:

• застройщик зарегистрирован в DLD (Dubai Land Department)
• проект имеет официальный Project Registration Number
• открыт эскроу-счёт (Escrow Account) для проекта

💡 В ОАЭ все платежи по строящимся объектам обязаны проходить через эскроу-счёт, а не напрямую застройщику.

Почему это важно:

Эскроу-система защищает покупателя — средства могут использоваться только на строительство конкретного проекта.

3. Проверка прав собственности (Title Deed / Oqood)

Для готовой недвижимости:

• основной документ — Title Deed
• подтверждает право собственности текущего владельца
• содержит данные объекта, владельца и регистрационный номер

Для off-plan:

• используется документ Oqood
• подтверждает регистрацию договора купли-продажи в DLD
• выдается после первого платежа

Важно проверить:

• совпадение данных объекта
• отсутствие ограничений или обременений
• корректность имени продавца

4. Договор купли-продажи (SPA)

SPA (Sale and Purchase Agreement) — ключевой юридический документ сделки.

В нём обязательно должны быть прописаны:

• полное описание объекта
• цена и график платежей
• сроки сдачи проекта
• ответственность сторон
• условия расторжения договора
• штрафы за задержку строительства

⚠️ Частая ошибка — подписывать SPA, не изучив разделы о:

• переносе сроков
• форс-мажоре
• праве застройщика вносить изменения

Рекомендуется юридическая проверка договора перед подписанием.

5. Проверка отсутствия долгов и обременений

Для готовых объектов важно убедиться, что:

• отсутствуют ипотечные обременения
• оплачены service charges
• нет судебных споров по объекту

Запрашиваются:

• No Objection Certificate (NOC)
• справки от управляющей компании

Без NOC регистрация сделки невозможна.

6. Проверка управляющей компании и сервисных сборов

Сервисные платежи (service charges) напрямую влияют на чистую доходность объекта.

Необходимо уточнить:

• размер annual service charges
• что входит в обслуживание
• динамику роста платежей
• репутацию управляющей компании

Иногда низкая цена объекта компенсируется высокими эксплуатационными расходами.

7. Регистрация сделки в DLD

Финальный этап — обязательная регистрация сделки в Dubai Land Department.

Без регистрации:

• право собственности не считается завершённым
• инвестор не защищён юридически

При регистрации оплачивается:

• DLD fee (обычно 4%)
• административные сборы

После завершения покупатель получает Title Deed (или обновлённый статус в системе DLD).

8. Почему нельзя полагаться только на брокера

Даже лицензированный агент представляет интересы сделки, а не всегда интересы покупателя.

Профессиональный подход включает:

• независимую юридическую проверку
• верификацию документов через DLD
• понимание финансовой модели

Брокер — это инструмент, а не гарантия безопасности.

Заключение

Проверка документов при покупке недвижимости в ОАЭ — это не формальность, а основа безопасной сделки.

Системный подход включает:

• проверку застройщика
• анализ прав собственности
• изучение договора
• контроль платежей
• официальную регистрацию

Именно эти шаги позволяют инвестору или покупателю защитить капитал и избежать ошибок, которые сложно исправить после подписания документов.