О деле Ларисы Долиной и Полины Лурье слышали, кажется, все. За судьбой квартиры, которую певица под влиянием мошенников продала, потом вернула себе, а в итоге вновь потеряла, следили не только как за громким судебным кейсом, но и как за поводом для бесконечных мемов и шуток в соцсетях. Мария Соловьёва собрала ещё несколько случаев, когда судебные дела о недвижимости вызывали общественный резонанс.
Дело «Стамбовски против Акли»
В конце 1980-х американский суд штата Нью-Йорк фактически признал существование призраков. Дело было так: в 1989 году ньюйоркец Джеффри Стамбовски решил перебраться подальше от городского шума и присмотрел викторианский особняк в деревне Найек. Джеффри заплатил аванс, подписал бумаги и был рад сделке. Но вскоре после этого владелец узнал: его дом — буквально место с потусторонними силами, а милый продавец неоднократно рассказывал в СМИ о встречах тут с паранормальными явлениями.
Новый хозяин потребовал расторгнуть договор, заявив о сокрытии существенных обстоятельств сделки. Первый суд встал на сторону продавца, сославшись на классический принцип caveat emptor: покупатель сам отвечает за проверку объекта, каким бы необычным он ни был.
Однако апелляция перевернула дело. Судьи указали, что покупатель во время обычного осмотра не может выявить «репутационный дефект», а тем более обнаружить в доме полтергейста. А вот владелица, которая годами публично формировала образ дома как населённого призраками не может не признавать этого репутационного риска. Так суд встал на сторону покупателя, а в самом деле официально прописали:
as a matter of law, this house is haunted, то есть «исходя из решения суда, этот дом признается населённым привидениями».
Кейс вошел в историю как дело «Стамбовски против Акли», или дело «Охотников за приведениями». Благодаря ему в судебной практике появилось новое понятие stigmatized property — «стигматизированная недвижимость», то есть формально исправная, но обременённая дурной славой. Этот прецедент изменил подход к сделкам по всему миру. Сегодня в некоторых юрисдикциях продавцов обязывают сообщать о смертях и трагедиях, произошедших в доме, в других — разрешают молчать, но строго запрещают лгать. История Стамбовски показала: в недвижимости иногда важнее не стены и фундамент, а то, какие истории за ними закрепились.
Окупасы и сквоттеры: когда дом достаётся не владельцу
В разных странах существуют группы людей, которые заселяются в пустующие дома без покупки и договоров. Их называют по-разному: в Британии и США — сквоттеры, в Испании — окупасы. Формально это незаконное занятие чужого жилья, но судебная практика показывает: в ряде случаев закон неожиданно встаёт на сторону тех, кто просто оказался активнее собственника.
Один из самых показательных примеров произошел в Великобритании. В 1997 году строитель Кит Бэст обратил внимание на заброшенный особняк в лондонском районе Ньюбери-Парк. Дом много лет стоял пустым: протекала крыша, сад зарос, соседи не видели хозяев десятилетиями. Бэст знал, что владелица умерла, а её сын — формальный наследник — давно не объявлялся.
Не разыскивая собственников и не оформляя аренду, строитель начал приводить здание в порядок за свой счёт. Ремонт растянулся на годы: к 2000-му была восстановлена крыша, затем появились новые полы, потолки, отопление и электрика. Окончательно Бэст переехал в дом только в 2012 году.
Все эти годы на него не поступало ни жалоб, ни исков. И тогда Кит Бэст сделал неожиданный ход: в ноябре 2012 года он сам обратился в государственный орган с заявлением о признании его права собственности на отремонтированный дом. В это же время объявился и законный обладатель дома. Но, несмотря на то что сквоттинг в Великобритании может караться штрафом и даже лишением свободы, суд встал на сторону строителя.
Аргументация оказалась прагматичной: недвижимость не должна десятилетиями «гнить» и выпадать из экономического оборота. Если законный наследник годами не проявляет интереса к имуществу, а другой человек вкладывает в него труд и деньги, право собственности может перейти к тому, кто фактически заботится об объекте. В итоге Бэст стал владельцем дома стоимостью около 400 тысяч фунтов, не заплатив за него ни пенни, а в 2020 году продал особняк уже за 540 тысяч — официально став богачом благодаря своей настойчивости.
В Испании ситуация устроена иначе и куда болезненнее для собственников. Окупасы, как правило, не становятся владельцами жилья — для этого требуется открыто и беспрепятственно владеть имуществом не менее 30 лет, что почти невозможно. Зато они могут приобрести статус «законных жильцов». Если самозахватчики прожили в доме более 48 часов и успели сменить замки, полиция не имеет права выселить их без судебного решения. Процесс может тянуться годами. С точки зрения испанского права такое жильё становится их morada — жилищем, куда даже собственник не вправе войти без риска самому оказаться под следствием за нарушение частной жизни.
В России же такая система не работает. В нашей стране за самовольный захват имущества грозит уголовная статья.
Дело «о взглядах в окна»: галерея против жильцов
Иногда конфликт в сфере недвижимости возникает не из-за стен, земли или документов, а из-за взглядов. В Лондоне это выяснилось на практике, когда владельцы элитных квартир рядом с галереей Tate Modern подали на владельцев экспозиции в суд.
Поводом стала смотровая площадка на крыше музея, открытая в 2016 году. Она быстро стала одной из самых популярных точек обзора Лондона и одновременно — источником постоянного дискомфорта для жильцов дома NEO Bankside, расположенного всего в пятидесяти метрах напротив. Посетители галереи могли без труда рассматривать интерьеры квартир с панорамными окнами, а заодно и всё, что происходило внутри.
Жильцы четырёх квартир заявили, что сотни тысяч посетителей ежегодно превращают их дома в часть музейной экспозиции.
Ситуацию усугубила реакция самой галереи: тогдашний директор Tate Modern публично предложил недовольным просто повесить шторы или жалюзи. В 2017 году собственники подали иск, требуя ограничить доступ к части смотровой площадки или установить экраны, исключающие прямой обзор их квартир. Разбирательство затянулось на годы — и Высокий суд, и Апелляционный суд Лондона сначала встали на сторону музея.
А вот Верховный суд в 2023 году пересмотрел эти решения и признал аргументы жильцов убедительными. Суд указал, что собственники не обязаны жить с постоянно зашторенными окнами, и заставил галерею выплатить соседям компенсацию. Смотровую площадку музея изменили, закрыв вид на элитный ЖК.
Ловушка для честного человека: дело Светланы Гладышевой
В 2005 году Светлана Гладышева купила 1-комнатную квартиру в московских Черёмушках и переехала туда с семилетним сыном. Сделка выглядела безупречной: проверенные агенты по недвижимости, чистая история перехода прав, регистрация в государственных органах. Девять лет ничто не предвещало беды, пока на пороге не появились представители Департамента жилищной политики Москвы.
Выяснилось, что в глубине цепочки владения скрывалась история, достойная криминального романа. Квартира была приватизирована ещё до покупки Светланой — по поддельным документам. Формальной собственницей тогда стала женщина, представившаяся вдовой прежнего жильца. Позже оказалось, что и вдова была ненастоящей, и паспорт — украденным, и свидетельство о браке — фиктивным: указанный в документах ЗАГС такого брака никогда не регистрировал.
Тем не менее именно с этой лжевладелицей государство заключило договор передачи квартиры в собственность. Ошибку заметили лишь спустя годы, когда квартира уже несколько раз сменила хозяев и оказалась у Гладышевой. Логика чиновников была простой: раз первая приватизация незаконна, значит, жильё всё это время принадлежало городу. А следовательно, подлежит изъятию.
Абсурд ситуации был в том, что Светлану официально признали добросовестным приобретателем: она не знала и не могла знать о мошенничестве. Но по российскому законодательству того периода этого оказалось недостаточно. Женщина лишилась жилья не из-за своих действий, а из-за ошибок государства, которое само зарегистрировало незаконную сделку десятью годами ранее.
Дело прошло всё национальные инстанции и в итоге дошло до Европейского суда по правам человека, а затем — до Конституционного суда РФ. Вердикт стал переломным: суды указали, что нельзя перекладывать последствия недобросовестной работы государственных органов на обычного гражданина. Если государство подтвердило законность сделки своей регистрацией, оно несёт за это ответственность. В итоге Гладышева отстояла квартиру, а её дело стало прецедентом: сегодня изъять жильё у добросовестного покупателя в пользу государства, особенно по истечении нескольких лет, практически невозможно.
Участие в сделке благотворно повлияло на карьеру пострадавшей: после этого дела Светлана стала руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» и помогает другим несчастным в сложных имущественных делах.
Когда дом — не дом
Фейн Лозман построил себе 2-этажный плавучий особняк с гостиной, спальней и полноценной кухней. Объект стоял у причала в порту города Ривьера-Бич во Флориде. Эта постройка напоминала корабль, но в нём не было ни двигателя, ни руля, ни навигационного оборудования — дом не собирался никуда плыть и использовался ровно так, как и должен использоваться дом, — для жизни.
Однако именно это жильё стало причиной затяжного конфликта Лозмана с городскими властями. Муниципалитет пытался «арестовать» дом по морскому праву, заявив, что раз объект держится на воде, значит, это судно, которое должно подчиняться правилам швартовки близ городов.
Так началась юридическая битва. Город настаивал на простом критерии: если конструкция способна плавать, она подпадает под правила для кораблей и может быть конфискована за нарушения причала в порту. Лозман возражал, указывая на очевидное: его дом не предназначен для перевозки людей или грузов.
У него были французские окна, обычные двери, паркет, планировка жилого пространства и ни одного элемента, который позволил бы выйти в море. Суды первой инстанции и апелляция поддержали город, применив предельно широкое определение «судна». В результате дом был изъят и уничтожен, а спор дошёл до Верховного суда США.
В 2013 году Верховный суд поставил точку в этом деле, встав на сторону владельца. Судьи посчитали, что плавучесть сама по себе не является критерием. Дом Лозмана не имел средств управления, двигателя, не был приспособлен к передвижению и по своей сути оставался жилым пространством, пусть и расположенным на воде без земного фундамента.
Этот вердикт не только реабилитировал Лозмана, но и защитил тысячи владельцев хаусботов по всему миру: отныне к их домам нельзя применять морское право лишь для того, чтобы упростить выселение. В юридическом смысле плавучий дом был окончательно признан домом — со всеми вытекающими последствиями.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!