3 ошибки, которые убивают доход от флиппинга в США
Флиппинг в США действительно может быть прибыльной стратегией, но только в том случае, если он строится на расчётах, а не на эмоциях, ожиданиях и красивых картинках в голове 😅
Мы регулярно видим одни и те же ошибки. Они редко выглядят критичными на старте сделки, но со временем съедают часть прибыли, а иногда и полностью обнуляют результат.
Разберём самые распространённые?
1️⃣ Влюбиться в дом до покупки
Это происходит незаметно 😅 Дом может выглядеть привлекательно внешне, находиться в хорошем районе или иметь «интересный потенциал», и решение принимается быстрее, чем проводится полноценный расчёт экономики сделки.
Во флиппинге такой подход опасен. Здесь не эмоции должны управлять процессом, а цифры. Объект либо сходится по расчётам, либо не подходит под стратегию, независимо от того, насколько он нравится визуально.
Как только в сделке появляется эмоциональная привязанность, инвестор начинает закрывать глаза на риски, завышать ожидания по цене выхода и недооценивать реальные затраты 😬
2️⃣ Делать ремонт «как для себя»
Одна из самых частых и самых дорогих ошибок, особенно у тех, кто заходит во флиппинг впервые.
Инвестор начинает улучшать дом, ориентируясь на собственные предпочтения. Например, выбирает дорогие материалы, усложняет решения, добавляет элементы, которые кажутся «правильными» лично ему. Проблема в том, что рынок за это, как правило, не готов платить.
Во флиппинге покупатель платит не за вкус инвестора, а за практичность и удобство.
Чаще всего для успешной продажи достаточно новых полов, аккуратной кухни, обновлённой ванной и общего ощущения чистоты и современности. Всё остальное становится лишними расходами, которые редко возвращаются в цене.
3️⃣ Неверно посчитать ARV
Типичный сценарий выглядит так: инвестор открывает Zillow, находит один похожий объект и делает вывод, что его дом обязательно продастся за ту же сумму. На этом строятся ожидания по прибыли и срокам. В реальности одного примера недостаточно 🥲
Корректный расчёт ARV требует минимум трёх проданных домов, которые максимально похожи по метражу, планировке, состоянию и находятся в том же районе. Только так можно действительно валидировать цену выхода, а не строить расчёты на надежде, что рынок «поддержит».
Почему флиппинг у нас даёт ROI 20–30%?
Это не вопрос удачи и не результат «хорошего рынка». Такой результат достигается за счёт дисциплины и системного подхода.
Мы не принимаем решения на эмоциях, не закладываем в проекты лишний ремонт и считаем ARV строго по рынку, а не по ожиданиям. Это позволяет контролировать риски и сохранять экономику сделки даже в сложных проектах.
Флиппинг в США перестаёт быть лотереей в тот момент, когда превращается в чётко просчитанную инвестиционную стратегию 🙌
Подписывайтесь на YouTube-канал Аркадия, нашего операционного директора, чтобы разобраться с ошибками в инвестициях:
https://www.youtube.com/watch?v=HtmzPI4_aOM
