Еще недавно новостройки считались самым выгодным вариантом, но сегодня рынок демонстрирует обратную картину – жилье от инвесторов стоит дешевле, чем у застройщиков. Готов ли покупатель переплачивать за «первичку» и есть ли в этом смысл сейчас, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
На рынке жилой недвижимости сложилась нетипичная для последних лет ситуация: разница в цене между готовыми квартирами от застройщиков и аналогичными объектами от частных инвесторов достигла в среднем около 6%, при этом жилье от инвесторов оказывается дешевле. Для покупателя такая разница уже не является незначительной и все чаще влияет на выбор объекта, особенно при покупке за собственные средства.
«Речь идет не о классической «вторичке» в виде старого жилого фонда, а о квартирах в тех же самых новостройках, где право собственности было оформлено буквально недавно – неделю, месяц или несколько месяцев назад. Фактически это тот же новый жилой фонд, но формально перешедший в статус вторичного рынка. Исторически российский рынок недвижимости развивался иначе: наиболее выгодной считалась покупка именно у застройщика, особенно на ранних стадиях строительства. На этапе котлована цены были минимальными, и покупатель, принимая на себя риски ожидания и возможных задержек, получал существенную финансовую выгоду. Нередко разница доходила до 20–25% по сравнению с аналогичными готовыми квартирами», — пояснил спикер.
Однако такая модель сопровождалась и объективными рисками. К ним относились переносы сроков сдачи домов, необходимость длительной аренды жилья на период строительства, а также случаи банкротств девелоперов, при которых существовал риск утраты вложенных средств. Помимо этого, покупка квартиры «на бумаге» всегда означала отсутствие возможности физически оценить объект: вид из окон, состояние подъезда, качество строительства, окружение и инфраструктуру. Покупатель ориентировался в основном на презентации, рекламные материалы и обещания менеджеров, которые не всегда совпадали с итоговым результатом.
«В текущих реалиях ситуация изменилась. На фоне действия льготных ипотечных программ, прежде всего семейной ипотеки, цены на первичном рынке существенно выросли. Эти программы, с одной стороны, направлены на поддержку семей с детьми, а с другой – фактически стали инструментом поддержки строительной отрасли. В результате новостройки во многих локациях, в том числе в ближайшем Подмосковье, оказались дороже аналогичных объектов, уже оформленных в собственность. Так, квартира-студия у застройщика может стоить порядка 10 млн рублей, тогда как идентичный объект от инвестора на рынке может предлагаться не только на 6% дешевле, но в ряде случаев с дисконтом 20–30%», — подчеркнул собеседник агентства.
Такая разница, по словам эксперта, выглядит логичной, поскольку частные продавцы находятся в менее выгодных условиях: им недоступны льготные ипотечные программы, а для покупателя существуют дополнительные юридические риски. Теоретически любой частный продавец в течение трех лет после сделки может быть признан банкротом, что дает конкурсному управляющему основания оспаривать сделку и пытаться включить объект в конкурсную массу. Именно поэтому часть покупателей, особенно хорошо разбирающихся в правовых вопросах, предпочитает переплатить и приобрести жилье у застройщика, минимизируя возможные риски.
«При этом нельзя не учитывать, что семейная ипотека нередко используется не только для решения жилищного вопроса, но и как инвестиционный инструмент. Покупка квартиры у застройщика по льготной ставке с последующей продажей – распространенная стратегия, что дополнительно увеличивает объем предложения со стороны инвесторов на рынке готовых новостроек. Изменение ценового баланса между застройщиками и инвесторами уже оказывает влияние на рынок и, вероятно, будет сказываться на объемах сделок на первичном рынке в 2026 году. Сегодня у многих девелоперов доля сделок по семейной ипотеке достигает 80%, а в сегменте эконом-класса в Московской области – до 95%. В таких условиях можно ожидать, что застройщики будут вынуждены становиться более гибкими в ценообразовании и условиях продаж. При этом рынок частных продавцов уже во многом сам отрегулировал цены за счет конкуренции и необходимости продавать без поддержки льготных программ», — заключил Шмелев.
В результате на практике все чаще складывается ситуация, при которой покупка квартиры у застройщика оказывается экономически нецелесообразной. Для клиентов, ориентированных на новый жилой фонд, более выгодной стратегией становится поиск предложений по переуступке либо покупка готовых квартир в сданных домах у частных инвесторов по договору купли-продажи.