Ключевая ставка подвержена регулярным колебаниям. В этой статье мы расскажем, какой может быть ставка в 2026 году, исходя из разных сценариев. Также изучим мнения аналитиков и узнаем рекомендации заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой.
Подписывайтесь на наш официальный тeлeгpaм-кaнaл ИпoтeкaPRO I Этaжи.
Официальный прогноз Банка России на 2026 год
Прогноз Центрального банка России (ЦБ) на 2026 год:
- годовая инфляция снизится до 4,0-5,0%;
- во втором полугодии устойчивая инфляция достигнет 4%;
- в следующем году и позже годовая инфляция будет находиться на цели по инфляции 4-4,5%.
Три сценария развития событий
С началом 2026 года вступили в силу множество нововведений в сфере ипотеки, недвижимости и налогового обложения. Это, к примеру, повышение НДС до 22%, рост тарифов на коммунальные услуги, повышение акцизов на ряд товаров и многое другое. Об основных изменениях для россиян можно почитать здесь.
Существует несколько вариантов изменения ключевой ставки в 2026 году:
- Базовый – реалистичный.
- Дезинфляционный – оптимистичный.
- Рисковый – проинфляционный.
Рассмотрим каждый из них более детально.
Базовый сценарий (реалистичный)
Татьяна Решетникова: «Фактическое сворачивание льготных выдач будет способствовать улучшению рыночной ипотеки, а снижение ставок позволило бы сделать покупку доступнее при сохранении цен. Но небольшое повышение может снизить эффект от снижения ставки. Еще один аргумент в пользу покупки на текущих условиях в постепенных ужесточениях требований к заемщикам и доходам при выдаче ипотеки. Следующей ступенью изменений является сокращение перечня документов для подтверждения дохода – банки смогут учитывать только определенные официальные доходы при кредитовании».
Дезинфляционный (оптимистичный)
Татьяна Решетникова: «Даже если Центробанк будет снижать ключевую ставку быстрее или она достигнет более низких значений, чем ожидается в базовом сценарии, то это может напрямую не отразиться на ипотечных ставках по рыночным программам. Например, с конца сентября 2025 года ЦБ дважды снижал ключевую ставку на 0,5%, а средняя ставка предложения по ипотеке не менялась, оставаясь на уровне 21,22%. Банки при кредитовании включают в моржу различные факторы, в том числе риски по невозврату конкретного кредита, так и качество общего портфеля, а просроченная задолженность к концу 2025 года выросла вдвое всего за 1 год и втрое за 2 года».
Рисковый (проинфляционный)
Татьяна Решетникова: «Иногда покупатели спрашивают – а что будет, если ставка по ипотеке не снизится через год и мы не сможем ее рефинансировать? Риски по невозможности рефинансирования нужно учитывать всегда, так как в ряде случаев могут просто отказать в процедуре. Например, из-за снижения дохода или повышения требований. Но если цены будут расти, ключевая ставка может находиться на тех же позициях или повышена, то не было бы смысла в ожидании улучшений и покупка была совершена своевременно. Главное – это максимально серьезно подходить к созданию финансовой подушки безопасности и рассчитывать свои возможности».
Прогнозы банков и независимых экспертов
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает, что на февральском заседании ЦБ объявит паузу в изменениях ключевой ставки и сохранит ее на текущем уровне в 16%. По мнению Натальи, это поможет экспертам проанализировать состояние экономики и инфляции в январе и ориентироваться на этот результат в принятии решения о ключевой ставке.
Такое мнение не безосновательно, ведь председатель Центробанка Эльвира Набиуллина еще в декабре предостерегла, что в начале 2026 года возможна пауза перед окончательным решением о размере ставки.
Важно! За первую неделю января 2026 года цены выросли на 1,3%. Напомним, за весь 2025 год официально зарегистрированная инфляция составила 5,59%.
Относительно инфляции главный экономист группы ВТБ Родион Латыпов предполагает, что в 2026 году по итогу она составит около 5%.
Доцент экономического факультета МГУ и по совместительству главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах прогнозирует, что к концу 2026 года ключевая ставка окажется на уровне 11,5-12%.
Ожидания Сбербанка (SberCIB)
Старший управляющий директор-руководитель Центра макроэкономических исследований Сбербанка Александр Исаков сообщает, что ожидает снижения ключевой ставки до 15% на первом заседании уже в феврале. В дальнейшем эксперт прогнозирует постепенного падения ставки вплоть до 12% к концу 2026 года.
Но, как мы уже говорили, есть разные варианты развития событий.
«Оптимистичный сценарий предусматривает более значительное снижение ключевой ставки ЦБ на заседаниях в первом полугодии. Такой сценарий может реализоваться, если значительно улучшится геополитическая ситуация, снизятся экспортные дисконты и долгосрочные бюджетные риски», – сообщают аналитики SberCIB Investment Research.
При исполнении таких оптимистичных прогнозов, уже в феврале 2026 года ключевая ставка снизится до 15%, а в декабре 2026 года опустится до 10%.
Факторы, влияющие на решение ЦБ:
- колебания курса рубля;
- геополитические решения;
- повышение налогообложения и тарифов ЖКХ;
- условия рынка труда;
- корпоративное кредитования и т.д.
Факторов очень много, ведь даже инфляционные ожидания россиян могут влиять на решение Центрального банка страны.
Как изменение ставки повлияет на кошельки россиян
Безусловно, любые изменения в размере ключевой ставки будут касаться всех категорий населения. Особенно в том, что касается банковских вкладов и ипотечного кредитования.
Ипотека и кредиты
Прогнозируется, что в ближайшем будущем доходность вкладов составит 10-12%.
Важно! Сейчас диапазон годовых вкладов составляет 9,38-14,4%. При снижении ключевой ставки до 11-12% доходность по годовым вкладам составит 5-10,5%.
В течение этого года еще возможно выгодное размещение средств на вкладах. Но рост цен на недвижимость может опередить данный процент при снижении ипотечных ставок и реализации отложенного спроса. На текущий момент для многих надежным способом приумножения средств является их размещение в квадратных метрах и получение пассивного дохода от недвижимости.
Татьяна Решетникова: «Что касается ипотеки, могу сказать, что она остается важным и наиболее доступным инструментом для улучшения жилищных условий с преимуществом по фиксации обязательного платежа, который можно снизить рефинансированием или досрочным погашением. Но сейчас дополнительно могут реализовываться и иные механизмы продажи недвижимости – это рассрочки, аренда с выкупом, траншевая ипотека (симбиоз рассрочки и ипотеки). Возможно, произойдет и улучшение лизинга жилой недвижимости».
Люди в любые времена нуждаются в качественном и комфортном жилье для своей семьи. А специалисты компании «Этажи» всегда готовы подключиться к процессу поиска жилья и оформления ипотеки. Доверьтесь профессионалам, чтобы не потерять время и деньги – а мы, в свою очередь, гарантируем безопасность сделки и сопроводим вас на всех этапах.
Бесплатная консультация доступна на сайте etagi.com.