20 января рынок недвижимости получил разнонаправленные сигналы: статистика по инвестициям напомнила о прохладной конъюнктуре, но корпоративные сделки в коммерческом сегменте продолжают идти. По оценке IBC Real Estate, объем вложений в российскую недвижимость за 2025 год сократился на 29%, до 935 млрд руб., что фиксирует охлаждение после перегретого периода и переход к более выборочной активности инвесторов. При этом уровень остается выше докризисных средних значений, то есть интерес к активу не исчез, а стал избирательнее.
Финансовая структура спроса в 2025‑м сместилась: «Дом.РФ» подсчитал, что 71% выручки девелоперов обеспечила ипотека (3,7 трлн руб.), 21% — собственные средства покупателей (1,1 трлн руб.), и еще 8% — рассрочки (около 0,4 трлн руб.). Это означает, что даже на фоне дорогих кредитов первичный рынок опирается прежде всего на банковское плечо, а рассрочка перестала быть экзотикой и стала рабочим инструментом сглаживания просадок в продажах; однако в текущей конфигурации она дополняет, а не заменяет ипотеку.
В коммерческом сегменте заметна готовность крупных игроков к стратегическим приобретениям под собственные нужды. «Газпромбанк лизинг» выкупил у группы «Абсолют» 57,3 тыс. кв. м в строящемся бизнес‑центре на Лужнецкой набережной; консультанты оценивают сделку в 20–34 млрд руб., а объект, вероятно, станет новой штаб‑квартирой структуры банка. На фоне повышенных ставок это подтверждает тренд на оккупацию классовых офисов конечными пользователями, а не спекулятивными инвесторами.
Параллельно девелоперы продолжают «чистить» земельные портфели и перераспределять капиталы. Принадлежащий Sminex «Инград» выставил на продажу в Подмосковье участок на 5,2 млрд руб., при этом часть активов перепрофилируется под добычу сырья. Такой разворот демонстрирует осторожность к капиталоемким проектам вдали от стержневых локаций и стремление превращать «длинную» землю в ликвидность, нужную на фоне роста себестоимости и более вдумчивого спроса.
Государственная распродажа крупных инфраструктурных активов стартует с турбулентности: аукцион по продаже «Домодедово» по стартовой цене 132,3 млрд руб. не состоялся из‑за недопуска единственного претендента. Отраслевые собеседники оценивают причину в разрыве ожиданий по цене; обсуждается второй этап в формате «голландского» аукциона, к которому при снижении цены готов присоединиться «Шереметьево». Итог укрепляет тезис о необходимости рыночного дисконта для крупной приватизации в условиях снижения пассажиропотока и рисков окупаемости.
На макроуровне Минстрой фиксирует снижение выпуска стройматериалов — следствие ослабления ввода жилья в регионах. Для девелоперов это двоякий сигнал: с одной стороны, охлаждение спроса и запусков сбивает потребление материалов, с другой — падение загрузки отрасли может временно сдержать давление на цены в сметах. Но без стабилизации продаж и доступа к финансированию эффект будет локальным.
В сумме события дня рисуют картину селективного рынка: инвестиции аккуратнее, но сделки по качественным активам идут; девелоперы активнее управляют землей и денежным циклом; государству для крупных продаж придется гибче подходить к цене. Баланс 2026 года будет зависеть от траектории ставок и способности игроков адаптироваться к «длинным» проектам при сужающемся дешёвом финансировании.
По материалам: РИА Недвижимость, Ведомости, Коммерсантъ.
