Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении № 18-КГ23-132-К4 от 3 октября 2023 года разъяснила, что **неоплата покупателем значительной части стоимости недвижимости в установленный договором срок является существенным нарушением**. В этом случае продавец вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи и возврата переданного имущества, даже если переход права собственности уже зарегистрирован.
**Ключевые правовые позиции ВС РФ:**
1. **Существенное нарушение договора:** Неисполнение покупателем обязанности по оплате большей части покупной цены (в рассмотренном деле – оплачено лишь 16,4 млн руб. из 70 млн руб.) лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Это отвечает критерию существенного нарушения по п. 2 ст. 450 ГК РФ.
2. **Соотношение прав продавца:** Право продавца требовать оплаты и неустойки (ст. 486, 395 ГК РФ) **не исключает** его права требовать расторжения договора при наличии существенного нарушения. Суды нижестоящих инстанций ошибочно посчитали, что возможность взыскания долга лишает продавца права на расторжение.
3. **Последствия расторжения:** При расторжении договора вследствие существенного нарушения продавец вправе истребовать недвижимость обратно от покупателя на основании норм о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1104 ГК РФ), даже если имущество было перепродано третьим лицам.
4. **Процессуальные нарушения:** Верховный Суд также отметил существенные процессуальные нарушения со стороны судов апелляционной и кассационной инстанций, которые не рассмотрели жалобу лиц, не привлеченных к делу, и не дали надлежащей оценки доводам сторон о существенности нарушения.
**Краткая фабула дела:**
Продавцы заключили договор купли-продажи недвижимости за 70 млн руб. с условием полной оплаты до 1 сентября 2019 года. Покупатель выплатил только 16,4 млн руб., включая задаток, а большую часть имущества перепродал третьим лицам. Суд первой инстанции удовлетворил иск о расторжении договора и возврате имущества, но апелляция и кассация отказали, сославшись на отсутствие существенного нарушения. Верховный Суд указал на ошибку этих выводов.
**Итог:** Судебные акты апелляции и кассации были отменены, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. Верховный Суд подтвердил, что **систематическая неоплата или неоплата большей части цены по договору купли-продажи недвижимости дает продавцу веское основание для расторжения договора и восстановления своего права собственности**, а не только для взыскания задолженности.
*(На основе Определения Верховного Суда РФ от 03.10.2023 № 18-КГ23-132-К4)*