Блок А: Право собственности и история квартиры:
Блок Б: Обременения и текущее состояние:
Блок В: Финансы и коммуналка:
📑 СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ (что запросить)
Разделите документы на три стопки. Отсутствие любого из документов из «Стопки 1» — это стоп-сигнал.
СТОПКА 1: ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ НА ПРАВО
- Паспорта всех собственников (оригиналы для сверки на сделке).
- Свидетельство о браке/разводе, или справка из ЗАГСа по форме №28 (если квартира куплена в браке, даже на одного).
- Нотар. согласие супруга на продажу (если квартира — совместно нажитое имущество).
- Документ-основание права собственности продавца (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о наследстве/договор приватизации и т.д.). Нужна вся цепочка!
- Свежая выписка из ЕГРН (форма №1) – действует 30 дней, но лучше на дату сделки. Проверяем:
ФИО собственников.
Отсутствие арестов, ипотеки, запретов.
Кадастровый номер, площадь. - Выписка из домовой книги (ЕЖД) или справка о зарегистрированных лицах (форма №9). Сверяем с фактически проживающими.
СТОПКА 2: ТЕХНИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ
- Технический паспорт БТИ (или технический план из ЕГРН). Сверяем планировку с реальностью.
- Разрешение на перепланировку (если была) и акт ввода в эксплуатацию от жилинспекции.
СТОПКА 3: ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ И ФИНАНСОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ (можно получить через ГИС ЖКХ, портал Госуслуг или в УК/ТСЖ).
- Разрешение органа опеки (если среди собственников несовершеннолетние или лица под опекой).
- Отказы от права преимущественной покупки от других дольщиков (если собственность долевая), заверенные нотариусом или направленные через нотариуса.
- Справка из ПНД и наркодиспансера (в некоторых случаях, по требованию банка или для дополнительной проверки дееспособности в сомнительных ситуациях).
🚨 КОГДА НУЖНО СРОЧНО ПОДКЛЮЧАТЬ ЮРИСТА (ЭКСПЕРТА):
Это не запугивание, а критерии сложности. Если вы сталкиваетесь с одним из этих пунктов, самостоятельная проверка несет высокие риски:
- Хромает «юридическая история»: Квартира из наследства, где могли быть другие наследники; подарена пожилому родственнику; куплена на маткапитал.
- Есть «особые» жильцы: Прописаны несовершеннолетние, недееспособные, бывшие супруги, отказавшиеся от приватизации (имеющие право пожизненного проживания).
- Сложная структура собственности: Множество дольщиков, доли у детей, собственность в браке, но согласия супруга нет.
- Сомнения в дееспособности или добросовестности продавца.
- Обнаружены расхождения в документах, в планировке, в данных ЕГРН.
В этих ситуациях экономия на профессиональной проверке (7 000 – 15 000 руб.) может привести к потере всей суммы сделки (миллионы рублей) и многолетним судам.
Моя помощь:
Если, проходя по этому чек-листу, у вас возникают вопросы, неточности в документах или вы попали в ситуацию из «красной зоны» — не подписывайте ничего.
Я могу провести для вас экспресс-анализ ситуации и документов и дать четкий вердикт: «это рабочий момент, вот как его решить» или «это опасный риск, лучше отказаться». Это займет немного времени, но сэкономит вам нервы и деньги.
Просто напишите мне в ответ на это письмо ключевые моменты, которые вас смущают, или отправьте фото спорных документов (скрыв персональные данные). Разберемся вместе.
С уважением и надеждой на вашу безопасную сделку,
Баясева Эльмира
Юрист по недвижимости