Руководитель офиса Екатерина Бунтовичева рассказывает о том, что такое Ипотека глазами профессионала рынка.
Ипотека - извечный повод для споров: для одних это «кабала на 30 лет», для других — «ускоритель процесса».
Ипотека - это инструмент или возможность?
Молотком можно построить дом. А можно отбить палец. Виноват не молоток, а то как им пользуются. С ипотекой так же.
Ипотека - это не проблема и не спасение. Это финансовый инструмент.
И работает он по-разному в зависимости от цели и расчёта.
Когда ипотека используется как последняя возможность:
- берётся «на эмоциях»
- платёж на пределе возможностей
- нет запаса на жизнь и форс-мажоры
- расчёт строится на «как-нибудь справимся»
- объект выбран не по стратегии, а «потому что понравилось»
Когда ипотека рассматривается как инструмент:
- вы фиксируете стоимость жилья сегодня
- въезжаете в своё, а не в «чужое по аренде»
- платёж сопоставим со съёмом и есть подушка безопасности
- понятен план доходов на годы вперёд
- понятен план погашения
Сама по себе ипотека нейтральна. Сильной или опасной её делает стратегия использования.
Хорошая новость в том, что стратегию можно посчитать, сопоставить с финансовыми возможностями и сегодняшним положением. И цифры обычно гораздо честнее страхов и слухов. И да - жильё, купленное с холодной головой, греет лучше, чем купленное только «по зову сердца».
Пример: Ипотека или Аренда
Квартира: 20 000 000 ₽
Первоначальный взнос: 10 000 000 ₽
Ипотека: 10 000 000 ₽ на 30 лет под 19%
Ежемесячный платёж: ≈ 163 000 руб
% банку в этом платеже от 145 000 до 162 000 руб. - задача банка в первые годы забрать свои проценты
Переплата за весь срок (если не погашать ипотеку досрочно составит 39 000 000 руб.)
Аренда аналогичной квартиры: 100 000 ₽, на переплату по ипотеке можно арендовать квартиру 32 года.
Что в сухом остатке:
- вы живёте не совсем в своей квартире
- платеж выше аренды, более того невозвратный процент банку выше платежа по аренде
- плюс к ипотечному платежу надо считать стоимость обслуживания кредита и квартиры
В такой конструкции это не инструмент и даже не возможность - это неоправданно дорогой проект.
Целесообразным он может стать в случае:
1) возможности досрочного погашения, например, когда есть что продать и закрыть бОльшую часть долга
2) при регулярном досрочном погашении х2 от ежемесячного платежа, тогда срок ипотеки сократится до 3 лет и 7 месяцев, а переплата до 3 800 000 руб.
Если рынок вырастет за это время почти на 20% - можно будет считать, что "эта история" ничего не стоила (хотя так считать можно только в случае фиксации цифры при продаже).
Ну и надо понимать, что при таких расчетах платеж по ипотеке должен быть не более 30% от дохода и должна быть финансовая подушка безопасности минимум на полгода, тогда будет соблюдена финансовая безопасность.
Прежде чем покупать квартиру в ипотеку просчитывайте безопасность и целесообразность, если вам сложно это сделать самостоятельно - мы поможем вам с расчетом стратегии.