Один показательный случай подтверждает: собственник рискует потерять жильё даже при обычной сдаче квартиры. Мужчина купил квартиру в новостройке, но жил и работал в другом городе. Следить за жильём он попросил мать. Она и занялась сдачей квартиры арендаторам.
Поначалу проблем не было, но спустя время очередной наниматель внезапно «пропал»: перестал переводить оплату и не отвечал на звонки.
Когда мать владельца приехала в квартиру разобраться, дверь ей открыла незнакомая женщина и заявила, что теперь она хозяйка - квартиру она купила и право собственности оформлено на неё.
Мужчина заказал выписку из ЕГРН и увидел, что действительно недавно зарегистрирована сделка купли-продажи, где он указан продавцом. По данным реестра собственником он уже не числился.
Он обратился в полицию. В ходе проверки выяснилось: арендатор подделал паспорт собственника (данные были в договоре найма), нашёл покупателя, готового рассчитаться наличными (чтобы не было банковских проверок), подделал подпись «продавца» и продал квартиру за 2,4 млн рублей, после чего скрылся.
Единственным выходом для бывшего владельца стал суд — он потребовал признать договор купли-продажи недействительным.
Покупательница подала встречный иск: просила признать её добросовестным приобретателем и утверждала, что прежний хозяин сам проявил неосторожность - передал квартиру третьим лицам и фактически не контролировал её судьбу.
Суд первой инстанции поддержал покупательницу и признал её добросовестным приобретателем, оставив сделку в силе. При этом суд частично удовлетворил требования первоначального истца и постановил истребовать квартиру из незаконного владения. В итоге возникла правовая «путаница»: мужчина вроде бы снова признавался собственником, но квартира одновременно считалась проданной добросовестному покупателю.
Апелляция эту ситуацию исправила: договор купли-продажи признали недействительным, поскольку подпись продавца оказалась поддельной.
Покупательницу при этом всё равно признали добросовестным приобретателем - а значит, при невозможности вернуть деньги с мошенника она сможет претендовать на государственную компенсацию.
Право собственности вернули первоначальному владельцу, потому что даже у добросовестного приобретателя имущество изымается, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
Кассация оставила выводы апелляции без изменений (Седьмой КСОЮ, дело № 88-2945/2022).
Чтобы снизить риск подобных историй, владельцу сдаваемой квартиры стоит как минимум подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с недвижимостью без его личного участия.