С 1 февраля 2026 года семейная ипотека перестаёт быть инструментом «двойной льготы» и становится строго одной льготной сделкой на одну семью: теперь оба супруга обязаны выступать созаёмщиками по одному кредитному договору, а не брать по льготной ипотеке каждый на себя.
Что именно изменилось с 1 февраля 2026
Вводится принцип «одна семья — один льготный кредит» по ставке 6%: оформить две семейные ипотеки на одну семью больше нельзя ни прямо, ни через технические схемы.
Оба совершеннолетних супруга по умолчанию становятся созаёмщиками в одном кредитном договоре, даже при брачном договоре; оформить льготный кредит «только на мужа» или «только на жену» для сохранения права второго — больше не получится.
Запрещено использовать семейную ипотеку для «донора» и массовых инвестиционных комбинаций (покупка второй/третьей квартиры под 6% на родственников или знакомых).
До 1 февраля 2026 года работала иная логика: супруги могли оформить по одной семейной ипотеке каждый (если второго выводили из сделки нотариальным согласием), и фактически семья получала две льготные квартиры — например, «основное жильё + инвестиционная новостройка».
Кому теперь дадут семейную ипотеку и на каких условиях
Базовый критерий по детям сохраняется: как и прежде, право на семейную ипотеку дают рождение (или наличие) ребёнка до определённого возраста либо ребёнка‑инвалида, конкретные параметры завязаны на действующей редакции постановления правительства.
Льготная ставка по семейной ипотеке по-прежнему около 6% годовых, при этом рыночная ставка ощутимо выше; разницу компенсирует государство, поэтому бюджету важно ограничить количество таких кредитов.
Если совокупного дохода семьи не хватает, допускается привлечение третьих лиц в качестве созаёмщиков, но уже без старых «донорских» схем, когда такой созаёмщик фактически брал льготу вместо семьи.
Отдельный важный момент: если один из супругов успел оформить семейную ипотеку до 1 февраля 2026 года, второй после этой даты уже не сможет получить свою льготную ипотеку — семья считается воспользовавшейся программой один раз.
Как это ударит по стратегии «две квартиры под 6%»
С точки зрения финансового планирования это изменение перечёркивает целый пласт популярных стратегий, которые я регулярно видел в запросах семей среднего класса.
- Стратегия «первая квартира на жену, вторая через пару лет на мужа» под одинаковые 6% перестаёт существовать: при первой сделке после 1 февраля право семьи на вторую льготную ипотеку сгорает.
- Схемы с «донорской ипотекой» (когда льготу использовал родственник/друг, а фактически это была инвестиция покупателя) также блокируются: льгота жёстко привязывается к конкретной семье с детьми.
- Поэтапное улучшение жилищных условий за счёт двух льготных ипотек (сначала однушка, потом трёшка в новостройке, оставляя первую как сдаваемый актив) теперь потребует хотя бы одну сделку уже по рыночной ставке.
Семьи, которые успели взять две семейные ипотеки до 1 февраля (каждому супругу по кредиту), свои условия не теряют: подписанные договоры останутся действовать на прежних условиях, пересмотра ставок «задним числом» не планируется.
Почему государство закручивает гайки
Если убрать эмоции, логика регулятора прозрачна: семейная ипотека задумана как социальный инструмент, а не как способ дешёвого кредитного плеча для частных инвесторов.
- Массовое использование программы для покупки второй и третьей квартиры (часто в инвестиционных целях) создаёт нагрузку на бюджет: субсидируются не только нуждающиеся, но и вполне обеспеченные семьи, которые используют льготу как арбитраж между ставкой 6% и доходностью от аренды/роста цены.
- Принцип «одна семья — один льготный кредит» позволяет направить ограниченный ресурс субсидий туда, где он даёт максимальный социальный эффект — в первую очередь на улучшение жилищных условий семей с детьми, а не на расширение портфеля инвестиционных квартир.
- Одновременно государство старается «остудить» перегрев на первичном рынке: дешёвая ипотека разгоняет цены на новостройки, и часть эффекта льготы просто «съедает» застройщик в виде подорожания квадратного метра.
Проще говоря, программа перестаёт быть возможностью «собрать мини‑портфель из новостроек под 6%», и возвращается к изначальному смыслу — помочь семье с детьми купить одну, но нормальную квартиру.
Что делать семьям сейчас: практические выводы
Для семей, которые только планируют жильё, главная мысль такая: семейная ипотека с 1 февраля 2026 года — это разовый, очень ценный ресурс, и тратить его нужно максимально осознанно.
Я бы сформулировал чек‑лист:
- Сначала определить долгосрочную цель: это «первая нормальная квартира на 10–15 лет» или элемент инвестиционной стратегии, где вы готовы вторую сделку делать по рыночной ставке.
- Рассчитать финансовый потолок не по тому, «сколько банк даст», а по безопасному платёжному потоку семьи: ставка льготная, но риск по доходам, болезням, мобилизации и т.п. никуда не делся.
- Решить, в каком объекте использовать единственную семейную ипотеку: иногда разумно не брать дешёвую однушку сейчас, а накопить на более подходящую по локации и метражу квартиру, если горизонт планирования позволяет.
Если коротко: с 1 февраля 2026 года семейная ипотека превращается из «двух выстрелов по 6%» в один, но очень сильный патрон. И к моменту, когда вы его спустите, у вас должна быть не эмоция «что-то надо взять, пока дают», а чёткий финансовый план — с пониманием, что второй попытки по этой льготе у семьи уже не будет.