Можно ли сносить старые аварийные здания? Решение Верховного суда РФ по двум деревянным домам в Томске не просто сохранило памятники — оно переписало правила игры для застройщиков и градозащитников по всей стране.
В центре Томска стоят два деревянных дома, построенных еще в конце XIX века. Для застройщика они были лишь ветхими постройками на лакомом клочке земли. Но для Верховного суда РФ они оказались бесценной частью исторического кода целого города. Рассказываю, как судьбоносное решение высшей инстанции поставило крест на привычной схеме «признать аварийным — снести — построить новое» и что теперь ждет владельцев исторической недвижимости.
Суть конфликта: что происходило в Томске?
Всё началось с того, что жилищно-строительный кооператив (ЖСК) заключил с администрацией Томска договор о развитии застроенной территории. На участке, который попал в программу, как раз и стояли те самые два деревянных дома конца позапрошлого века.
План у кооператива был простой и, на первый взгляд, законный:
- Признать здания аварийными.
- Исключить их из перечня исторически ценных градоформирующих объектов (а именно такой охранный статус им присвоил Минкульт).
- Снести.
- Построить на освободившемся месте современный многоквартирный дом и деловой центр.
Казалось бы, обычная практика развития территорий в исторических городах. Но Минкультуры России отказался вычеркивать дома из охранного списка. Кооператив, не согласившись с этим, дошел с иском до Верховного суда РФ — и проиграл.
Позиция Верховного суда. Почему «аварийный» не значит «бесполезный»?
В своем решении Верховный суд сформулировал принципиально важную правовую позицию, которая теперь станет ориентиром для всех подобных споров. Звучит она так:
«Признание зданий аварийными не исключает их исторической ценности и не лишает государственной охраны».
Это ключевой момент. Раньше статус аварийного дома часто был главным козырем застройщика для обоснования сноса. Теперь Верховный суд четко разделил два понятия:
- Техническое состояние (ветхость, аварийность) — это поправимо.
- Культурно-историческая ценность — это неуничтожимо и охраняется государством в приоритетном порядке.
Суд подтвердил, что приказ Минкульта был издан правильно, на основании научно-проектной документации, и его цель — сохранить городской ландшафт и историческую среду Томска. При этом суд не оставил собственников в безвыходной ситуации, указав на допустимость реконструкции таких зданий с соблюдением охранных требований.
Что это решение меняет в судебной практике по сносу домов?
Это не просто частное дело о двух домах. Это важный судебный прецедент, который запустит цепочку последствий.
Для девелоперов и инвесторов:
- Due Diligence (проверка) усложняется. Теперь при оценке территории для развития застроенной территории нельзя ограничиваться техническим заключением об аварийности. Нужна полноценная историко-культурная экспертиза, даже если здание выглядит как руина.
- Меняется финансовая модель. В бюджет проекта с самого начала надо закладывать не стоимость сноса, а often более высокие затраты на адаптивную реконструкцию и реставрацию.
- Растут риски. Инвестиции в участки со старой застройкой в исторических поселениях становятся более рискованными и требуют особой юридической проработки.
Для собственников исторической недвижимости:
- Появляется ясность. Теперь есть твердое понимание: статус объекта культурного наследия или ценного градоформирующего объекта защищает здание даже в плачевном состоянии.
- Определяется путь. Единственный законный способ привести такое здание в порядок и извлечь из него пользу — не снос, а научная реставрация или приспособление под современные нужды с сохранением всех ценных элементов.
Для городов и общества:
- Усиливается защита исторической среды. У градозащитников и органов охраны памятников появляется мощный аргумент в судах и при диалоге с застройщиками.
- Сохранение идентичности. Решение поддерживает идею, что исторический облик города — это не только фасады отдельных «показных» памятников, но и вся среда, включая рядовую, но ценную застройку.
А что с деньгами? Кто будет платить за спасение аварийных памятников?
Это самый сложный вопрос, который решение Верховного суда оставляет открытым. Очевидно, что реконструкция исторического аварийного здания часто дороже сноса и нового строительства.
- Собственник (в данном случае ЖСК) рассчитывал на прибыль от нового комплекса, а теперь может оказаться перед необходимостью вкладываться в дорогостоящее восстановление без очевидной коммерческой выгоды.
- Государство обозначило приоритет сохранения, но прямых механизмов масштабного финансирования такой реставрации из бюджета пока нет.
Возможно, это решение подтолкнет к развитию механизмов государственно-частного партнерства или налоговых льгот для тех, кто вкладывается в сохранение исторического наследия. Пока же баланс между публичным интересом в сохранении истории и частным интересом в эффективном использовании собственности остается хрупким.
Итог. Решением по томским домам Верховный суд РФ поставил точку в споре о том, что важнее: сиюминутная экономическая выгода или сохранение исторической памяти, вписанной в дерево и камень. Эпоха, когда табличка «аварийное» была почти индульгенцией на снос, закончилась. Теперь в приоритете — бережное сохранение и умная реконструкция. А для всех, кто работает с недвижимостью, это сигнал быть вдвойне внимательными: сначала изучить историю здания, и только потом — считать потенциальную прибыль.
📞 Звоните в МКА "Лекс": 8 (495) 720-24-66;
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы.
Московская коллегия адвокатов «Лекс» - Ваша надежная защита в мире недвижимости и права.