Купить квартиру в России становится все сложнее: жилье дорожает, а власти закручивают гайки. В некоторых крупных городах сложилась просто критическая ситуация. «НИ» разобрались, где в РФ проще купить новое жилье, и с какими подводными камнями придется столкнуться в 2026 году.
Мария Соколова
Госкорпорация ДОМ.РФ опубликовала неутешительную статистику: объем проданного жилья в 2025 году практически не вырос по сравнению с 2024-м. Застройщики реализовали 25,6 млн кв. м (+1%), а вот стоимость этого жилья в новостройках повысилась сразу на 11%.
Банк взял и передумал. Личный опыт: чем обернулась попытка взять семейную ипотеку
Семейная ипотека в 2026 году: внимание к прописке
Не удивительно, что 73% новостроек были проданы с привлечением ипотеки. А доля займов с господдержкой (семейная, дальневосточная ипотека и т. д.) выросла за год с 49% до 63%. Купить квартиру или дом за наличные в современном мире практически нереально.
Но власти продолжают вставлять палки в колеса покупателей. Из-за ужесточения требований к банкам доля одобренных заявок на ипотечный заем в прошлом году снизилась с 57,8% в апреле до 34,3–35,6% в сентябре — декабре. Право заплатить банку бешеные проценты еще надо заслужить.
2026 год, к сожалению для многих покупателей, сохраняет тенденцию к закручиванию гаек. К тому, что с 1 февраля вводится запрет на оформление двух семейных ипотек в одной семье (супруги обязательно должны быть созаемщиками) людей подготовили заранее — об этом нововведении было известно еще прошлой осенью.
Но сейчас проявляются скрытые нюансы новых правил. Например, теперь заемщик должен иметь прописку по тому же самому адресу, что и ребенок, дающий право на получение семейной ипотеки. Если, к примеру, ребенок прописан с мамой в одной квартире, а папа — в другой, то такому отцу семейную ипотеку не дадут.
Для заемщиков это непредвиденная проблема, не имеющая логического объяснения, а для властей это повод сократить свои расходы на льготную ипотеку. В прогнозе ДОМ.РФ на 2026 год указано, что количество выданных кредитов с господдержкой должно сократиться на 26%.
Формально семейная ипотека продлена до 2030 года, но фактически власти делают все, лишь бы люди сами отказывались от займов с господдержкой.
Где в России проще купить квартиру
Но было бы неверно утверждать, что россияне везде страдают одинаково. Очень многое зависит от региона проживания. Где-то наблюдается избыток новостроек, и есть возможность выбрать лучший вариант, поторговаться с застройщиком, выбить хорошую скидку, а где-то в условиях дефицита в пору радоваться любой коморке за любые деньги.
Естественно, больше всего жилья строится в Москве. Но и людей в столице очень много. Интересные данные приводит «ДОМ.РФ Технологии»: площадь строящегося жилья в расчете на 1000 жителей в городах-миллионниках. Картина меняется радикально!
Москва оказывается лишь на десятом месте из 16 возможных. В столице в конце января 2026 года в расчете на 1000 жителей строится 1359 кв. м, а вот в Краснодаре — 4337 кв. м. Это абсолютный лидер по обеспеченности новостройками в стране. На втором месте идет Екатеринбург с 3511 кв. м, а тройку лидеров замыкает Ростов-на-Дону с 2979 кв. м.
В Краснодарском крае застройщики явно перестарались с запуском новых проектов и переоценили возможности покупателей. Там в декабре прошлого года распроданность новостроек составляет лишь 19%. А к моменту сдачи дома в эксплуатацию в среднем проданными оказываются лишь 42% площадей. Дома построены, а квартиры пустуют без хозяев.
К категории городов-миллионников с острым избытком новостроек также относятся Воронеж (отношение распроданности к готовности — 49%), Омск (52%), Красноярск (53%) и Челябинск (54%).
В Москве же сейчас распроданность новостроек составляет 49% (половина квартир в строящихся домах уже имеют своих хозяев), а к моменту сдачи дома проданными оказываются 98% квартир. В столице нет возможности ждать подходящего момента. Если квартиру не возьмете вы прямо сейчас — ее заберут другие люди.
Эксперт по недвижимости Александр Харыбин отмечает, что нормальный уровень соотношения распроданности к готовности дома — 75% вместо московских 98%. Можно смело утверждать, что в столице наблюдается дефицит новостроек. Из-за этого динамика цен в Москве и Краснодаре может быть разнонаправленной — добавляет эксперт.
— Поэтому я ждал роста цен на квартиры в Москве и верю в скидки в Краснодаре.
Куда стремятся россияне
А вот Екатеринбург, несмотря на большие объемы строительства, находится в балансе: к моменту сдачи домов распродано 83% квартир. Промышленный центр России явно пользуется спросом.
Также придется брать, что дают, в Санкт-Петербурге (95%). А самый острый дефицит жилья сложился в Нижнем Новгороде, там соотношение распроданности к готовности достигает 108%! То есть квартиры начинают раскупать на старте проектов еще до того, как дом начнут строить.
Судя по этим данным от ДОМ.РФ, рынок жилья в России развивается крайне неравномерно. Если не можете позволить себе жилье в одном городе, то задумайтесь, а не переехать ли вам в другой? Ситуация с критически низкой распроданностью вряд ли продлится долго: застройщики скорректируют свои планы в соответствии со спросом.