Собственник сдает квартиру за 35 000 рублей в месяц и теряет 37 800 рублей ежегодно только потому, что выбрал неправильный налоговый режим. Годовой доход 420 000 рублей облагается по-разному: НДФЛ съест 54 600 рублей, самозанятость — всего 16 800 рублей. Оба варианта законны, но разница в бюджете семьи ощутима.
Налоговый режим для арендного дохода зависит от трех факторов: размера годовой выручки, типа недвижимости и юридического статуса собственника. Владелец однушки в спальном районе и собственник торгового центра работают в разных налоговых вселенных — универсального решения не существует.
В статье разберем:
- юридический нюанс, из-за которого ИП и ООО часто переплачивают налоги с личной недвижимости
- четыре практических расчета с реальными цифрами налоговой нагрузки
- признаки, по которым ФНС переквалифицирует самозанятого в предпринимателя
- схему действий при превышении лимита 2,4 млн рублей (чтобы не попасть на ОСНО)
- региональные льготы, снижающие УСН с 6% до 1%
Юридический нюанс, который упускают даже опытные предприниматели
Ключевая ошибка: предприниматель думает, что если он зарегистрирован как ИП, вся его недвижимость автоматически становится частью бизнеса. На самом деле личная квартира остается личной собственностью физического лица, даже если в паспорте стоит штамп ИП.
Налоговые последствия этого разделения критичны для бюджета. Если квартира куплена на личные деньги до регистрации ИП или вообще не планировалась для бизнеса, собственник имеет право выбора: сдавать через ИП или как обычное физлицо.
Вариант первый: сдавать как физлицо (минуя ИП)
Даже действующий предприниматель может сдавать личную недвижимость вне рамок ИП. Условия для раздельного учета:
- Договор аренды заключается от имени гражданина (ФИО), а не от ИП
- Платежи поступают на личную банковскую карту, не на расчетный счет ИП
- В ОКВЭД отсутствует код 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»
- Налоговый режим выбирается независимо: НДФЛ 13%, самозанятость 4-6% или отдельная регистрация ИП специально под аренду
Практическое преимущество: квартира сохраняет статус личного имущества. При продаже через 3 года владения (или 5 лет для недвижимости, приобретенной после 2016 года) действует льгота по НДФЛ.
Вариант второй: сдавать через ИП
Предприниматель может включить аренду в свою деятельность. Требования:
- Добавить в ОКВЭД код 68.20.1
- Заключать договоры от имени ИП (с указанием ОГРНИП)
- Принимать оплату на расчетный счет
- Применять УСН 6% или патент
Скрытая цена: квартира, которая использовалась в предпринимательской деятельности, теряет льготу по минимальному сроку владения. При продаже придется платить НДФЛ 13% независимо от срока владения, если доход превысит 1 млн рублей.
Расчет потерь: квартира куплена за 4,5 млн рублей, продана за 6 млн рублей через 4 года. Если сдавалась как физлицо — НДФЛ 0 рублей (прошло более 3 лет). Если через ИП — НДФЛ с разницы (6 000 000 - 4 500 000 - 1 000 000) × 13% = 65 000 рублей.
Важно! ООО физически не может сдавать вашу личную квартиру — это юридически разные лица. Если квартира принадлежит гражданину Иванову И.И., а ООО «Рассвет» — это отдельная организация, то компания не вправе распоряжаться чужим имуществом. Два законных способа: либо Иванов сдает квартиру своему ООО (компания становится арендатором), либо вносит недвижимость в уставный капитал (тогда она переходит в собственность ООО).
Долевая собственность: как не нарушить закон при распределении дохода
Долевая собственность не блокирует сдачу в аренду, но требует правильного распределения налоговой базы. Каждый собственник обязан декларировать доход пропорционально своей доле — нельзя показать весь доход на одного человека для снижения ставки.
Пример распределения: квартира в собственности у четырех человек — вы (50%), супруга (25%), двое детей (по 12,5%). Доход 100 000 руб./мес. распределяется автоматически: ваша налогооблагаемая база — 50 000 руб., супруги — 25 000 руб., детей — по 12 500 руб.
Налоговая оптимизация для семьи: все совершеннолетние собственники регистрируются как самозанятые и платят по минимальной ставке. За несовершеннолетних младше 14 лет декларацию подают родители как законные представители, с 14 лет подростки могут самостоятельно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».
Практическая ловушка: если один из собственников захочет продать свою долю, покупатель получит право на пропорциональную часть арендного дохода. Перед крупными сделками рекомендуется заключить соглашение о порядке пользования имуществом.
Четыре налоговых режима: от минимализма до корпоративной бюрократии
Выбор режима определяет не только процент налога, но и объем административной работы, риски при проверках и возможности масштабирования бизнеса. Разберем каждый вариант через призму реальных затрат времени и денег.
НДФЛ 13%: когда простота дороже экономии
Этот режим выбирают собственники, которые сдают квартиру нерегулярно или не готовы разбираться в налоговых тонкостях. Механика работы: раз в год до 30 апреля подается декларация 3-НДФЛ, до 15 июля уплачивается налог 13% от полученного дохода.
Для кого подходит: сдача квартиры 2-3 месяца в году (пока хозяева в отпуске), разовая сдача на время ремонта основного жилья, собственники старше 65 лет, которым сложно освоить цифровые сервисы.
Скрытые плюсы: отсутствие страховых взносов, но и пенсионный стаж не формируется. Если есть основная работа по трудовому договору — это не критично. Прогрессивная шкала: при доходе свыше 5 млн рублей в год ставка повышается до 15% на сумму превышения.
Расчет переплаты: квартира сдается 12 месяцев по 30 000 руб. Годовой доход — 360 000 рублей. НДФЛ = 46 800 рублей. Альтернатива (НПД 4%) = 14 400 рублей. Разница 32 400 рублей — цена неосведомленности.
Самозанятость (НПД): цифровой минимализм с четким потолком
Налог на профессиональный доход создавался как мост между теневым рынком и легальной экономикой. Регистрация занимает 5 минут через приложение «Мой налог», отчетность формируется автоматически после формирования чека.
Тарифная сетка зафиксирована до 31 декабря 2028 года: 4% при работе с физлицами, 6% с организациями и ИП. Эти ставки не могут быть изменены региональными властями или федеральным законодательством до окончания переходного периода.
Жесткое ограничение: годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. При достижении лимита режим НПД слетает автоматически в день превышения — дальнейшие поступления облагаются по ставке НДФЛ 13%, если не успеть зарегистрировать ИП и перейти на УСН.
Одноразовый бонус: налоговый вычет 10 000 рублей предоставляется один раз при первой регистрации. Вычет расходуется автоматически, снижая эффективную ставку до 3% (с физлиц) и 4% (с юрлиц) до исчерпания суммы. Если снялись с учета и зарегистрировались заново — вычет не возвращается.
Сценарий использования вычета: первые 250 000 рублей дохода от физлиц облагаются по ставке 3% вместо 4% (экономия 2 500 рублей). Для доходов от юрлиц вычет растягивается на 200 000 рублей (экономия те же 10 000 рублей за счет снижения ставки с 6% до 4%).
ИП: гибкость режимов против обязательных взносов
Регистрация ИП открывает доступ к трем налоговым системам: УСН «Доходы» 6%, УСН «Доходы минус расходы» 15%, патент с фиксированной стоимостью. Выбор зависит от структуры расходов и региональных льгот.
Обязательная финансовая нагрузка независимо от прибыли: страховые взносы на 2026 год составляют 57 390 рублей фиксировано + 1% от дохода свыше 300 000 рублей. Если ИП получил убыток или вообще не вел деятельность — взносы все равно платятся до 31 декабря.
Компенсация через налоговый вычет: для ИП без работников на УСН «Доходы» 6% уплаченные страховые взносы полностью вычитаются из налога. Это превращает взносы из расхода в перенаправление денег из налоговой в Пенсионный фонд.
Отчитывайтесь по УСН без ошибок прямо из 1С
Сервис 1С-Отчетность автоматически проверит декларацию перед отправкой в ФНС и уведомит о статусе доставки. Для ИП, сдающих недвижимость — первый месяц бесплатно! Подключить 1С-Отчетность
Практический расчет экономики ИП: доход 800 000 руб./год. Налог УСН 6% = 48 000 руб. Взносы = 57 390 + (800 000 - 300 000) × 1% = 62 390 руб. Налог уменьшается на взносы полностью: 48 000 - 48 000 = 0 руб. К уплате остаются только взносы 62 390 руб. Эффективная ставка: 62 390 / 800 000 = 7,8%.
Патент для аренды: стоимость зависит от региона и рассчитывается от потенциально возможного дохода, установленного местными властями. В Москве для аренды жилых помещений патент на год может стоить от 18 000 до 120 000 рублей в зависимости от площади объектов.
ИП на патенте: инструкция по регистрации
Александра Кадынцева
ООО: инфраструктура для масштабного портфеля
ООО создается для управления несколькими объектами коммерческой недвижимости, работы с институциональными арендаторами (федеральные сети, банки) или привлечения инвестиций под залог недвижимости. Минимальные требования: полноценный бухгалтерский учет, годовая отчетность в налоговую и Росстат, обязательный расчетный счет.
Двойное налогообложение при выводе денег: компания платит налог по УСН 6%, а при выплате дивидендов учредителям дополнительно удерживается НДФЛ 13-15%. Если годовая прибыль ООО 2 млн рублей, то после налога УСН остается 1 880 000 руб. При выплате дивидендов учредитель получит на руки 1 635 600 руб. (удержано еще 244 400 руб.).
Легальная оптимизация: выплата зарплаты учредителю-директору вместо дивидендов. Зарплата уменьшает налогооблагаемую базу по УСН, но увеличивает страховые взносы за работника (30% от ФОТ). Требует расчета точки безубыточности.
НДС при аренде в 2026–2027: ставка 22%, новые лимиты для УСН и правила переходного периода
Виталий Михейкин
Сравнительная таблица: считаем полную стоимость владения
Налоговая ставка — это только видимая часть айсберга. Скрытые расходы: время на отчетность, риски штрафов при ошибках, стоимость бухгалтерского сопровождения, необходимость онлайн-кассы.
Комментарий к таблице: стоимость бухгалтера указана для простых схем без работников и сложных операций. Время на учет — это часы самого собственника или ИП, если ведет учет самостоятельно.
Автоматизируйте учет аренды в 1С:Бухгалтерия
Ведите раздельный учет по объектам, формируйте договоры и акты, контролируйте оплаты арендаторов. Подключение онлайн-касс, интеграция с банком и автоматический расчет налогов. Узнать о 1С:Бухгалтерия
Регистрация ИП на НПД
Александра Кадынцева
Четыре реальных расчета: от студии до торгового помещения
Сценарий 1: Студия 30 кв.м в спальном районе
Арендатор — молодая семья, оплата на карту собственника. Ставка 28 000 руб./мес., годовой доход 336 000 руб.
Сравнение вариантов:
- НДФЛ 13%: налог 43 680 руб., чистыми 292 320 руб.
- НПД 4%: налог 13 440 руб., чистыми 322 560 руб.
- ИП УСН 6%: налог 20 160 руб., взносы 57 750 руб. (57 390 + 360), но налог полностью вычитается, к уплате только взносы 57 750 руб., чистыми 278 250 руб.
Вывод: самозанятость экономит минимум 34 000 рублей ежегодно. ИП невыгоден из-за обязательных взносов, которые превышают выгоду от режима.
Сценарий 2: Две квартиры корпоративному клиенту
Арендатор — региональный филиал банка для размещения командированных специалистов. Договор с юрлицом, оплата безналично на расчетный счет. Доход 85 000 руб./мес., за год 1 020 000 руб.
Сравнение вариантов:
- НДФЛ 13%: налог 132 600 руб., чистыми 887 400 руб.
- НПД 6%: налог 61 200 руб., чистыми 958 800 руб.
- ИП УСН 6%: налог 61 200 руб., взносы 64 590 руб. (57 390 + 7 200), после вычета к уплате 64 590 руб. (налог полностью вычитается взносами), чистыми 955 410 руб.
Вывод: НПД дает немного больше чистой прибыли (+3 390 руб.), но ИП формирует пенсионные права. Если собственнику 30 лет и до пенсии далеко — НПД удобнее. Если 50+ и стаж критичен — выбирайте ИП.
Сценарий 3: Торговое помещение 80 кв.м на первой линии
Арендатор — магазин продуктов федеральной сети. Ставка 180 000 руб./мес., годовой доход 2 160 000 руб. До лимита НПД остается запас всего 240 000 руб.
Сравнение вариантов:
- НПД 6%: налог 129 600 руб., чистыми 2 030 400 руб.
- ИП УСН 6%: налог 129 600 руб., взносы 75 990 руб. (57 390 + 18 600), после вычета к уплате 75 990 руб. (налог 53 610 руб. + взносы 75 990 руб. = 129 600 руб.), чистыми 2 030 400 руб.
Вывод: при доходе у верхней границы НПД результат идентичен ИП. Критичный нюанс — любое повышение ставки аренды выбросит за лимит 2,4 млн рублей. Если арендатор в договоре прописал ежегодную индексацию на уровень инфляции — через год лимит будет превышен.
Совет: При доходе от 180 000 руб./мес. регистрируйте ИП заблаговременно. Это дает время на оформление документов без авральных ситуаций и позволяет спокойно подать уведомление о переходе на УСН в установленный 20-дневный срок.
Сценарий 4: Квартира в долевой собственности супругов
Недвижимость принадлежит мужу и жене по 50%. Сдают за 40 000 руб./мес. физлицу. Годовой доход на семью — 480 000 руб.
Вариант А: Оба регистрируют самозанятость
- Доход каждого: 240 000 руб./год
- Налог НПД 4%: по 9 600 руб. с каждого
- Итого семья платит: 19 200 руб./год, чистыми 460 800 руб.
Вариант Б: Один платит НДФЛ, второй НПД
- Супруг 1 (НПД 4%): налог 9 600 руб.
- Супруг 2 (НДФЛ 13%): налог 31 200 руб.
- Итого семья платит: 40 800 руб./год, чистыми 439 200 руб.
Разница: 21 600 рублей ежегодно. За 5 лет сдачи квартиры неправильный выбор режима стоит семье 108 000 рублей — цена недельного отпуска на море для четверых.
Коммерческая недвижимость: где проходит граница с предпринимательством
Закон № 422-ФЗ о самозанятых не запрещает сдачу нежилых помещений, но содержит расплывчатое ограничение: «не является предпринимательской деятельностью». Налоговые инспекторы используют эту формулировку для переквалификации доходов при наличии признаков системного бизнеса.
Четыре признака, по которым ФНС переквалифицирует самозанятого
Признак 1: Множественность объектов
Собственник владеет тремя офисными помещениями в бизнес-центре, сдает их разным арендаторам. ФНС трактует это как систематическую деятельность, направленную на извлечение прибыли.
Признак 2: Специальное приобретение для сдачи
Гражданин покупает торговые площади на аукционе банкротства и через месяц сдает их в аренду. В выписке из ЕГРН видно, что собственник никогда не регистрировал там свою деятельность — помещение изначально приобреталось для получения пассивного дохода.
Признак 3: Активная реклама и маркетинг
Размещение объявлений на специализированных площадках коммерческой недвижимости (ЦИАН Коммерция, Avito Бизнес), ведение переговоров с несколькими потенциальными арендаторами одновременно, профессиональные фотосессии помещений. Налоговая квалифицирует это как предпринимательскую активность.
Признак 4: Дополнительные услуги арендаторам
Собственник не просто сдает пустое помещение, а предоставляет клининг, охрану, администратора на ресепшене, оплачивает коммунальные услуги с наценкой. Такой сервис выходит за рамки простой аренды и трактуется как коммерческая деятельность.
Правовая база: письмо ФНС от 08.02.2019 № СД-4-3/2250@ прямо указывает, что сдача нежилых помещений может признаваться предпринимательством при систематичности и профессиональном подходе.
Цена ошибки: реальный расчет последствий переквалификации
Собственник два года сдавал два офиса как самозанятый. Доход 150 000 руб./мес., за два года — 3 600 000 рублей. Платил НПД 6%: 216 000 рублей.
Камеральная проверка выявила признаки предпринимательства. Налоговая пересчитала доходы по ставке НДФЛ 13%:
- Должен был заплатить: 3 600 000 × 13% = 468 000 руб.
- Заплатил по НПД: 216 000 руб.
- Недоимка: 252 000 руб.
Дополнительные санкции:
- Штраф за неуплату (умышленная): 252 000 × 40% = 100 800 руб. (п. 3 ст. 122 НК РФ)
- Пени за два года (условно 20% годовых): 252 000 × 0,2 × 2 = 100 800 руб.
- Итого к доплате: 453 600 рублей
Дополнительный риск: налоговая может потребовать регистрацию ИП задним числом. Это добавит страховые взносы за весь период: 57 390 × 2 года + 1% от (3 600 000 - 600 000) = 144 780 рублей. Общая сумма претензий приближается к 600 000 рублей.
Безопасная зона для самозанятых: когда риски минимальны
Один нежилой объект + непрофильное использование = допустимая схема. Пример: собственник унаследовал гараж в кооперативе и сдает его соседу под склад инструментов. Объект один, приобретен не для бизнеса, активного продвижения нет — переквалификация маловероятна.
Офис в жилом доме с разрешенным использованием под коммерцию — пограничный случай. Формально это нежилое помещение, но по документам может числиться как «жилое с правом коммерческого использования». Рекомендуется получить письменное разъяснение ИФНС по месту регистрации.
Краткосрочная аренда (посуточная/почасовая) коммерческих помещений под мероприятия (переговорные, лекторий) — здесь самозанятость легальна, так как это ближе к оказанию услуг, чем к управлению недвижимостью.
Когда ИП — единственный безопасный вариант
Преимущество ИП помимо налоговой безопасности: доступ к патентной системе. В ряде регионов стоимость патента на аренду коммерческой недвижимости ниже, чем УСН 6% от фактического дохода. Требуется индивидуальный расчет.
Пять ситуаций, о которых молчат в инструкциях
Законы описывают идеальные сценарии, но реальная практика полна нестандартных случаев. Эти ситуации не освещаются в официальных разъяснениях, но регулярно встречаются у собственников.
Ситуация 1: Арендатор платит за год вперед
Самозанятый получил 600 000 рублей одним платежом в январе за аренду на 12 месяцев. Как учитывать доход: весь доход облагается налогом в момент получения денег — в январе. Разделить на 12 месяцев нельзя, это противоречит кассовому методу учета НПД. Риск: если годовой лимит близок к 2,4 млн рублей, авансовый платеж может единовременно его превысить.
Решение: договориться с арендатором о помесячной оплате. Альтернатива — заранее зарегистрировать ИП и получить крупный платеж уже на УСН, где лимит в 200+ раз выше.
Ситуация 2: Арендатор требует закрывающие документы
Корпоративный клиент запрашивает у самозанятого акт выполненных работ или счет-фактуру для своей бухгалтерии. Проблема: самозанятые работают по упрощенному документообороту — чека из приложения достаточно для налогового учета. Но некоторые компании отказываются принимать такие чеки.
Решение: пропишите в договоре аренды, что «чек, сформированный в приложении «Мой налог», является достаточным документом для подтверждения оплаты услуг (п. 1 ст. 14 Федерального закона № 422-ФЗ)». Если арендатор не согласен — это повод перейти на ИП или отказаться от сделки.
Практика: крупные федеральные компании (Сбер, РЖД, Газпром) имеют внутренние регламенты, запрещающие работу с самозанятыми. Для таких контрагентов потребуется ИП изначально.
Ситуация 3: Квартира сдается через посредника (риелтора)
Собственник заключил договор с агентством недвижимости. Агентство ищет арендаторов, заключает договоры от своего имени, а собственнику переводит деньги за вычетом комиссии. Налоговая ловушка: если договор аренды оформлен между агентством и арендатором, то собственник получает не арендную плату, а доход от субаренды или агентского вознаграждения.
Правильная схема: договор аренды заключается между собственником и конечным арендатором. Агентство выступает как представитель собственника по доверенности и получает отдельное вознаграждение за поиск клиента.
Частая ошибка: агентство переводит собственнику деньги без назначения платежа или с формулировкой «за услуги». ФНС может заблокировать такие переводы как подозрительные и запросить пояснения.
Ситуация 4: Арендатор — иностранная компания-нерезидент
Французская IT-компания арендует квартиру в Москве для своего представителя. Оплата приходит в евро с зарубежного счета. Как самозанятому работать: платеж в валюте пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату зачисления. Чек в приложении формируется в рублях на эту сумму.
Налоговый статус контрагента: если арендатор — юрлицо, ставка 6% независимо от резидентства. Валютный контроль: поступления от нерезидентов автоматически мониторятся банками. Необходимо хранить копию договора аренды на английском языке с переводом для предоставления в банк по запросу.
Подводный камень: при оплате через системы переводов (Wise, Payoneer) часть суммы теряется на конвертации. Эти потери не уменьшают налогооблагаемую базу — налог считается от полной суммы, указанной в договоре.
Ситуация 5: Субаренда через самозанятость
Собственник официально сдает квартиру одному человеку, а тот втихую пересдает ее туристам через Airbnb. Легальность: субаренда на НПД юридически допустима, это оказание услуги, а не перепродажа имущественных прав. Но требуется письменное согласие первоначального арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Практическая проблема: получить такое согласие сложно, так как первоначальный арендодатель опасается износа имущества от постоянной ротации жильцов. Риск для субарендодателя: если согласие не получено, основной арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения ущерба.
Альтернатива: зарегистрировать ИП, получить письменное согласие на субаренду и работать легально с полным пакетом документов.
Штрафы: сколько стоит нежелание легализоваться
Налоговая служба получает данные о собственниках из Росреестра автоматически. Если недвижимость не используется для личного проживания, а регулярные платежи поступают на счет — это сигнал для проверки.
Как ФНС находит «теневых» арендодателей
Источник 1: Анализ банковских операций
Регулярные поступления одинаковыми суммами от разных отправителей с комментарием «аренда», «за квартиру», «оплата по договору». Банки обязаны передавать сведения о подозрительных операциях по закону 115-ФЗ.
Источник 2: Мониторинг площадок объявлений
ФНС использует специальное ПО для сбора данных с Авито, ЦИАН, Суточно.ру. Алгоритмы сопоставляют адреса из объявлений с данными Росреестра и выявляют собственников, не зарегистрированных как налогоплательщики.
Источник 3: Жалобы третьих лиц
Соседи жалуются на шум от посуточных квартирантов, управляющая компания сообщает о коммерческом использовании жилья, бывший арендатор после конфликта направляет донос в налоговую.
Источник 4: Перекрестные проверки
При проверке юрлица-арендатора налоговая запрашивает договоры аренды. Если арендодатель — физлицо без статуса самозанятого или ИП, информация автоматически передается в ИФНС по месту его регистрации.
Таблица штрафов: от административки до уголовки
Реальный кейс: цена трехлетней «экономии»
Исходные данные: Собственник сдавал две квартиры по 40 000 руб./мес. каждую три года без уплаты налогов. Арендаторы — физлица, переводили на карту с пометкой «аренда».
Обнаружение: Соседка пожаловалась участковому на шумных квартирантов. Полиция составила протокол, копия ушла в управляющую компанию. УК направила запрос в налоговую о статусе собственника. Началась проверка.
Расчет последствий:
- Доход за 3 года: 40 000 × 2 × 12 × 3 = 2 880 000 руб.
- Должен был заплатить НДФЛ 13%: 374 400 руб.
- Заплатил: 0 руб.
- Недоимка: 374 400 руб.
Санкции:
- Штраф 20% (ФНС квалифицировала как неумышленное): 74 880 руб.
- Пени за 3 года (средняя ставка 15% годовых): ≈168 000 руб.
- Итого к уплате: 617 280 рублей
Если бы оформил самозанятость:
- Налог НПД 4% за 3 года: 115 200 руб.
- Переплата из-за незнания закона: 502 080 рублей
Эту сумму можно было использовать как первоначальный взнос по ипотеке на третью квартиру для расширения арендного портфеля.
Добровольное декларирование: как выйти из тени без последствий
Если вы сдаете недвижимость несколько лет без уплаты налогов, но проверка еще не началась — есть возможность легализоваться с минимальными потерями.
Алгоритм действий:
1. Зарегистрируйтесь как самозанятый сегодня (деятельность начинается с даты регистрации)
2. Подайте уточненные декларации 3-НДФЛ за предыдущие 3 года (срок давности по налоговым нарушениям)
3. Уплатите НДФЛ 13% за прошлые периоды + пени
4. Штрафы за несвоевременную уплату применяться не будут, если уплата произведена до момента обнаружения недоимки налоговым органом (п. 4 ст. 81 НК РФ)
Экономия: избежите штрафа 20-40% от суммы недоимки. На примере выше: вместо 617 280 руб. заплатите 374 400 + 168 000 (пени) = 542 400 руб. Экономия 74 880 рублей.
Важный нюанс: пени начисляются все равно, так как это компенсация государству за пользование «чужими» деньгами. Но отсутствие штрафа — уже существенная льгота.
Документы и онлайн-касса: что обязательно, что опционально
Распространенный миф: если арендатор — физлицо, никакие документы не нужны, можно работать по устной договоренности. Реальность: договор аренды обязателен в любом случае, а его отсутствие создает риски для обеих сторон.
Минимальный пакет документов для любого режима
Договор аренды — обязательный документ независимо от статуса арендодателя (ст. 606 ГК РФ). Требования к форме:
- Простая письменная форма (не требует нотариального заверения)
- Указание предмета аренды (адрес, площадь, количество комнат)
- Размер арендной платы и порядок ее внесения
- Срок действия договора
- Порядок передачи коммунальных платежей
Государственная регистрация: обязательна для договоров сроком от 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Частая схема обхода: договор заключается на 11 месяцев с автоматической пролонгацией — регистрация не требуется.
Акт приема-передачи — документ, фиксирующий состояние квартиры на момент заселения. Обязателен для защиты интересов обеих сторон (не налоговое требование). Рекомендуется приложить фотографии с датой.
Когда онлайн-касса обязательна, а когда нет
Применение ККТ зависит от комбинации двух факторов: статус арендодателя + способ получения оплаты.
*Освобождение по п. 2.1 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ — необходимо проверить актуальность для вашего вида деятельности.
**При расчетах в безналичном порядке (кроме электронных средств платежа с их предъявлением) по п. 9 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ.
Практический совет: Если вы ИП на УСН и арендатор — физлицо, пропишите в договоре обязательную оплату безналичным переводом на расчетный счет ИП. Это избавит от необходимости покупать кассу (стоимость 15 000-30 000 руб. + абонентская плата 3 000 руб./год).
Штраф за работу без кассы: расчет рисков
Для ИП: от 25% до 50% суммы расчета, минимум 10 000 рублей.
Для ООО: от 75% до 100% суммы расчета, минимум 30 000 рублей.
Пример: ИП получил наличными арендную плату 50 000 рублей без применения ККТ. Минимальный штраф: 12 500 руб. (25% от 50 000). Если за год таких платежей было 12 — потенциальный штраф 150 000 рублей.
Повторное нарушение в течение года: дисквалификация должностного лица на срок до 2 лет (для директора ООО) или административное приостановление деятельности ИП до 90 суток.
Документооборот: сколько времени отнимает учет
Самозанятый: после получения оплаты открываете приложение «Мой налог», нажимаете «Новая продажа», вводите сумму и отправляете чек арендатору. Время: 30 секунд. Отчетность формируется автоматически, декларации не требуются.
ИП на УСН без кассы: раз в месяц вносите в КУДиР (Книгу учета доходов и расходов) данные о поступлениях. Раз в год заполняете декларацию по УСН (можно через бесплатный сервис на nalog.ru). Время: 2-3 часа в квартал.
ООО на УСН: ежемесячно формируете первичные документы (акты оказания услуг), ведете бухгалтерский учет, ежеквартально сдаете расчет по страховым взносам за работников, ежегодно — баланс и декларацию. Без бухгалтера не обойтись. Стоимость услуг: от 30 000 руб./год для простейших схем.
Срок хранения: все документы (договоры, платежки, акты) хранятся 5 лет с момента окончания налогового периода. Для договора, заключенного в 2026 году, срок хранения — до конца 2032 года.
Переход между режимами: как не потерять деньги и не нарушить закон
Критичная ситуация: самозанятый в ноябре понимает, что к концу года доход превысит 2,4 млн рублей. Если действовать хаотично, можно попасть на общую систему налогообложения с НДФЛ 13% и НДС 22% и потерять все преимущества спецрежимов.
Таймлайн перехода с НПД на ИП: точная инструкция
День «Х»: превышен лимит 2 400 000 рублей
Приложение «Мой налог» автоматически фиксирует момент превышения и отправляет уведомление. С этого дня право на НПД утрачивается, все последующие доходы не могут облагаться по ставке 4-6%.
Действия в течение 20 календарных дней:
1. Дни 1-3: Подготовка документов для регистрации ИП
- Заявление по форме Р21001
- Копия паспорта
- Квитанция об оплате госпошлины 800 руб. (при подаче онлайн через Госуслуги — бесплатно)
Электронная подпись для регистрации ИП за 1 день
Получите УКЭП для подачи документов на регистрацию ИП, работы с налоговой и подписания договоров аренды. УЦ Астрал входит в топ-5 крупнейших в РФ. Оформить электронную подпись
2. День 3-5: Подача документов в ИФНС
- Лично в налоговой по месту регистрации
- Через МФЦ (срок увеличивается на 1-2 дня)
- Онлайн через сайт ФНС с электронной подписью
3. День 5-7: Получение листа записи ЕГРИП
- Выдается в электронном виде через личный кабинет ФНС
- Бумажная версия по запросу
4. Дни 7-20: Подача уведомления о переходе на УСН
- Форма 26.2-1 (заполняется онлайн или вручную)
- Указывается объект налогообложения: «Доходы» 6% или «Доходы минус расходы» 15%
- Отправляется через личный кабинет ИП или лично в ИФНС
Опасный дедлайн: Если уведомление о переходе на УСН не подано в течение 20 дней с момента регистрации ИП, предприниматель автоматически попадает на общую систему налогообложения (ОСНО). На ОСНО придется платить НДФЛ 13%, НДС 22% (с 01.01.2026), вести полный бухгалтерский учет. Вернуться на УСН с ОСНО можно только со следующего календарного года.
Пример потерь при пропуске срока:
Доход после слета с НПД: 300 000 руб. до конца года.
Вариант А (успели на УСН 6%): налог 18 000 руб., взносы 57 390 руб. (за полный год), после вычета к уплате 57 390 руб.
Вариант Б (попали на ОСНО): НДФЛ 13% = 39 000 руб. + взносы 57 390 руб. + НДС 22% = 66 000 руб. (если не освобождены по ст. 145 НК РФ). Итого: минимум 102 390 руб.
Переплата: 45 000 рублей только за несколько месяцев работы.
Упреждающая регистрация ИП: стратегия для растущего бизнеса
Рекомендуемая практика: если месячный доход стабильно превышает 180 000 рублей, регистрируйте ИП заблаговременно — не дожидаясь достижения годового лимита 2,4 млн.
Преимущества ранней регистрации:
- Плавный переход без авральных ситуаций и риска пропустить 20-дневный срок
- Параллельная работа на двух режимах: доходы до лимита проходят через НПД (4-6%), после превышения автоматически переключаетесь на ИП с УСН
- Выбор оптимального момента для перехода (например, с начала нового квартала для удобства учета)
- Возможность заранее открыть расчетный счет и договориться с крупными корпоративными арендаторами
Стоимость «страховки»: страховые взносы ИП — 57 390 руб. за год. Если зарегистрировались в августе, взносы пропорционально уменьшаются: 57 390 / 12 × 5 месяцев = 23 913 рублей за неполный год.
Формула расчета безубыточности: ИП выгоднее НПД, когда доход превышает порог, при котором экономия от вычета взносов компенсирует их уплату.
Расчет для УСН 6%:
- Налог без ИП (НПД 4-6%): доход × 0,04 или 0,06
- Налог с ИП (УСН 6% минус взносы): доход × 0,06 - 57 390
Точка безубыточности при работе с физлицами (НПД 4% vs ИП УСН 6%):
- Доход × 0,06 - 57 390 = Доход × 0,04
- 0,02 × Доход = 57 390
- Доход = 2 869 500 рублей в год
Вывод: при доходе до 2,87 млн руб./год НПД выгоднее ИП даже после превышения лимита 2,4 млн. Но работать на НПД свыше лимита нельзя по закону — это ловушка.
Переход с ИП обратно на самозанятость: когда это имеет смысл
Сценарий: предприниматель сдавал три квартиры через ИП, получал 150 000 руб./мес. (1,8 млн/год). Продал две квартиры, остался доход 50 000 руб./мес. (600 000/год). Имеет ли смысл закрывать ИП и возвращаться на НПД?
Сравнение нагрузки:
ИП УСН 6%:
- Налог: 600 000 × 6% = 36 000 руб.
- Взносы: 57 390 + (600 000 - 300 000) × 1% = 60 390 руб.
- Налог полностью вычитается взносами, к уплате только взносы: 60 390 руб.
- Эффективная ставка: 10%
Самозанятый НПД 4%:
- Налог: 600 000 × 4% = 24 000 руб.
- Взносы: 0 руб. (добровольно)
- К уплате: 24 000 руб.
- Эффективная ставка: 4%
Экономия при переходе на НПД: 36 390 рублей ежегодно.
Процедура закрытия ИП:
1. Подать заявление по форме Р26001 в ИФНС
2. Оплатить госпошлину 160 руб.
3. Сдать декларацию по УСН за последний период (в течение 25 дней)
4. Уплатить взносы за фактически отработанное время года
5. Получить лист записи о прекращении деятельности (5 рабочих дней)
6. Сразу зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог»
Важно: налоговый вычет 10 000 руб. при повторной регистрации на НПД НЕ возвращается. Если вы уже использовали его ранее, при новой регистрации будете платить полные ставки 4% и 6% с первого рубля.
Смена объекта налогообложения на УСН: «Доходы» vs «Доходы минус расходы»
Правило: изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года. Уведомление подается до 31 декабря текущего года.
Когда УСН 15% «Доходы минус расходы» выгоднее УСН 6% «Доходы»:
Если расходы превышают 60% от доходов, имеет смысл рассмотреть переход на УСН 15%. Пример: собственник взял квартиру в ипотеку специально для сдачи в аренду.
- Доход от аренды: 100 000 руб./мес. = 1 200 000 руб./год
- Ежемесячный платеж по кредиту: 80 000 руб./мес., из них 60 000 руб. — проценты
- Проценты по ипотеке за год: 720 000 руб. (учитываются в расходах)
Сравнение:
УСН 6% «Доходы»:
- Налог: 1 200 000 × 6% = 72 000 руб.
- Взносы: 57 390 + (1 200 000 - 300 000) × 1% = 66 390 руб.
- После вычета взносов: к уплате 66 390 руб. (налог полностью вычитается)
УСН 15% «Доходы минус расходы»:
- Налоговая база: 1 200 000 - 720 000 = 480 000 руб.
- Налог: 480 000 × 15% = 72 000 руб.
- Взносы уменьшают налоговую базу (уже учтены), к уплате: 72 000 + 66 390 = 138 390 руб.
В этом примере УСН 6% выгоднее на 72 000 рублей!
Но если регион снизил ставку УСН 15% до 5%:
- Налог: 480 000 × 5% = 24 000 руб. + взносы 66 390 = 90 390 руб.
- Экономия по сравнению с УСН 6%: 24 000 рублей
Совет эксперта: Перед выбором объекта налогообложения запросите в ИФНС информацию о региональных льготах. Разница между базовой ставкой 15% и льготной 5% может составлять десятки тысяч рублей ежегодно.
Региональные льготы: как сэкономить от 20 000 до 100 000 рублей в год
Федеральный закон устанавливает базовые ставки, но регионы имеют право их снижать. Эти льготы работают автоматически — достаточно зарегистрировать ИП в нужном субъекте РФ.
Льгота 1: Пониженная ставка УСН «Доходы»
Базовая федеральная ставка — 6%, но регионы могут снизить ее до 1%. Например:
- Республика Крым и Севастополь: 0% на УСН для новых ИП до 2027 года
- Калининградская область: 1% для ИП, сдающих жилые помещения в аренду
- Москва: 6% (льгот для аренды нет)
- Санкт-Петербург: 3% для социально значимых видов деятельности (аренда жилья не входит)
Практический расчет разницы: доход 1 500 000 руб./год.
На базовой ставке 6%:
- Налог: 90 000 руб.
- Взносы: 57 390 + (1 500 000 - 300 000) × 1% = 69 390 руб.
- Налог после вычета взносов: 90 000 - 69 390 = 20 610 руб.
- Итого к уплате: 20 610 + 69 390 = 90 000 руб.
На льготной ставке 1%:
- Налог: 15 000 руб.
- Взносы: 69 390 руб.
- Налог полностью вычитается взносами (15 000 меньше 69 390)
- Итого к уплате: только взносы 69 390 руб.
Экономия: 20 610 рублей ежегодно только за счет правильного выбора региона для регистрации.
Льгота 2: Пониженная ставка УСН «Доходы минус расходы»
Базовая ставка 15%, регионы снижают до 5%. Этот режим выгоден, если расходы составляют более 60% от доходов.
Сценарий применения: собственник взял квартиру в ипотеку специально для сдачи в аренду. Ежемесячный платеж по кредиту 80 000 руб. (из них 60 000 руб. — проценты, которые можно учесть в расходах). Арендная плата 100 000 руб./мес.
Расчет за год:
- Доходы: 1 200 000 руб.
- Расходы (проценты по ипотеке): 720 000 руб.
- Налоговая база: 480 000 руб.
- Налог УСН 15%: 72 000 руб. (базовая ставка)
- Налог УСН 5%: 24 000 руб. (льготная ставка в регионе)
- Экономия от региональной льготы: 48 000 рублей
Льгота 3: Региональные коэффициенты для патента
Стоимость патента на сдачу недвижимости рассчитывается от потенциально возможного дохода, который устанавливают региональные власти. Разброс огромный:
Когда патент выгоднее УСН: если фактический доход превышает потенциальный.
Пример: квартира в Нижнем Новгороде сдается за 50 000 руб./мес., годовой доход 600 000 руб.
- Патент стоит 18 000 руб. фиксировано
- УСН 6% от 600 000 = 36 000 руб. минус взносы 60 390 руб. = к уплате только взносы 60 390 руб.
- Патент + взносы = 18 000 + 60 390 = 78 390 руб.
В этом примере УСН 6% выгоднее на 18 000 рублей, так как взносы полностью вычитаются из налога.
Патент становится выгоден при высоком доходе:
Квартира в Нижнем Новгороде сдается за 80 000 руб./мес., годовой доход 960 000 руб.
- Патент: 18 000 руб. фиксировано
- УСН 6%: налог 57 600 руб., взносы 63 990 руб., после вычета к уплате 63 990 руб. (налог полностью вычитается)
- Патент + взносы: 18 000 + 63 990 = 81 990 руб.
Здесь тоже УСН выгоднее, но разница сократилась. Патент становится выгодным при еще более высоких доходах или если регион установил низкий потенциальный доход.
Подводный камень: региональные льготы могут отменяться или изменяться ежегодно. Закон о ставке УСН на 2026 год принимается в декабре 2025 года. Если вы зарегистрировали ИП в расчете на льготу 1%, а в новом году ее отменили — придется платить по базовой ставке 6%.
Нестандартные ситуации: сложные кейсы из практики
Теория описывает идеальные сценарии, но реальность полна исключений. Эти кейсы встречаются редко, но именно они приводят к самым дорогим ошибкам.
Кейс 1: Оптовая торговля + сдача складских помещений
Ситуация: ИП торгует стройматериалами оптом на УСН 6% «Доходы». Владеет складским комплексом, часть которого (30%) не используется. Решил сдать свободные площади в аренду другому предпринимателю.
Проблема: два вида деятельности в рамках одного ИП. Весь доход (и от торговли, и от аренды) облагается по единой ставке УСН 6%. Но для аренды доступен патент, который может быть выгоднее.
Решение: зарегистрировать патент только на деятельность по сдаче недвижимости (код ОКВЭД 68.20.1), а торговлю оставить на УСН. Вести раздельный учет доходов. Главное — четко разграничить: доходы от аренды проходят через один расчетный счет (или субсчет), доходы от торговли — через другой.
Налоговая экономия: аренда приносит 1 200 000 руб./год. УСН 6% = 72 000 руб. Патент в регионе стоит 40 000 руб. Экономия: 32 000 рублей ежегодно.
Риск: если не вести раздельный учет, налоговая может доначислить УСН на все доходы и аннулировать патент. Штраф за нарушение условий применения патента — утрата права на спецрежим с начала налогового периода.
Кейс 2: IT-услуги (самозанятость) + сдача квартиры
Ситуация: программист работает как самозанятый, разрабатывает сайты для заказчиков. Доход 80 000 руб./мес. Параллельно сдает квартиру за 35 000 руб./мес. Суммарный годовой доход: (80 000 + 35 000) × 12 = 1 380 000 руб. — в пределах лимита НПД.
Нюанс: если заказчики — юрлица (ставка 6%), а арендатор — физлицо (ставка 4%), нужно формировать разные чеки в приложении «Мой налог» с указанием типа контрагента.
Ошибка: программист по привычке указывает всех контрагентов как юрлиц и переплачивает налог с аренды. За год переплата: 35 000 × 12 × (6% - 4%) = 8 400 рублей.
Правильная схема: в приложении «Мой налог» при формировании чека выбирать тип покупателя:
- «Физическое лицо» — для арендатора квартиры (ставка 4%)
- «Юридическое лицо или ИП» — для заказчиков сайтов (ставка 6%)
Дополнительный риск: если суммарный доход приближается к 2,4 млн руб., программист может снизить количество заказов на разработку, чтобы не выйти за лимит. Но выгоднее зарегистрировать ИП заранее и работать на УСН, где лимит в 200+ раз выше.
Кейс 3: Производство + аренда офиса в собственном здании
Ситуация: ООО производит мебель, владеет зданием 1000 кв.м. Под производство занято 700 кв.м, остальные 300 кв.м сдаются в аренду IT-компании под офис.
Проблема: смешанное использование недвижимости. Как учитывать налог на имущество? Как распределять коммунальные расходы?
Решение:
1. Раздельный учет площадей: в договоре аренды четко указать границы арендуемых помещений (комнаты №№ 15-22)
2. Налог на имущество: 300 кв.м, используемые для аренды, облагаются по кадастровой стоимости (если здание в региональном перечне) или по балансовой стоимости
3. Коммунальные платежи: либо арендатор оплачивает отдельно по счетчикам, либо ООО включает их в арендную плату с наценкой
Налоговая оптимизация: доход от аренды — это операционный доход ООО, облагается по УСН так же, как доход от продажи мебели. Если ООО на УСН «Доходы минус расходы» 15%, можно учесть в расходах: амортизацию здания, коммунальные платежи, ремонт арендуемой части.
Подводный камень: если арендатор — взаимозависимое лицо (например, учредитель ООО или его родственник), налоговая может проверить рыночность арендной ставки. Заниженная цена приведет к доначислению налога по рыночной стоимости аналогичных помещений.
Кейс 4: Частичное исполнение договора и возвраты
Ситуация: самозанятый заключил договор аренды квартиры на год с помесячной оплатой 40 000 руб. Арендатор внес предоплату за 3 месяца (120 000 руб.) в январе, но через месяц расторг договор досрочно. Нужно вернуть деньги за 2 неиспользованных месяца (80 000 руб.).
Вопрос: как учитывать возврат в налоговой базе?
Правильная схема:
1. В январе при получении 120 000 руб. сформировать чек на полную сумму (налог НПД 4% = 4 800 руб.)
2. В феврале при возврате 80 000 руб. сформировать чек на возврат в приложении «Мой налог»
3. Налог автоматически пересчитывается: из начисленного в январе вычитается сумма возврата
4. Переплата за февраль (80 000 × 4% = 3 200 руб.) зачтется в счет будущих платежей или вернется на счет
Ошибка: многие возвращают деньги без оформления чека возврата. Тогда налог с 80 000 руб. остается начисленным, хотя доход фактически не получен. Переплата: 3 200 рублей.
Для ИП на УСН: возвраты учитываются в КУДиР со знаком минус. Если возврат произошел в следующем году, корректировка делается в декларации того года, когда деньги фактически вернулись арендатору.
Кейс 5: Ошибки в договоре и их налоговые последствия
Ситуация: в договоре аренды указана сумма 30 000 руб./мес., но фактически арендатор платит 35 000 руб. (5 000 руб. доплата за парковочное место, о которой договорились устно).
Риск: при проверке налоговая увидит расхождение между договором и фактическими платежами. Доплата 5 000 руб. может быть переквалифицирована в «доход от неустановленного источника» с требованием доказать его легальность.
Правильное оформление: заключить дополнительное соглашение к договору, где прописать: «Стоимость аренды квартиры 30 000 руб./мес. + стоимость парковочного места 5 000 руб./мес. Итого: 35 000 руб./мес.»
Альтернатива: включить парковку в общую стоимость аренды. Один платеж удобнее для учета и не вызывает вопросов.
Алгоритм выбора: пошаговая инструкция для вашей ситуации
Универсального ответа не существует — оптимальный режим зависит от комбинации факторов. Пройдите по блок-схеме, чтобы найти свое решение.
Шаг 1: Определите годовой доход от аренды
- До 600 000 руб./год → переходите к шагу 2
- От 600 000 до 2 400 000 руб./год → переходите к шагу 3
- Свыше 2 400 000 руб./год → переходите к шагу 4
Шаг 2: Доход до 600 000 руб./год
- Арендатор — физлицо: самозанятость НПД 4% (экономия максимальная)
- Арендатор — юрлицо: самозанятость НПД 6% (если юрлицо принимает чеки из «Мой налог»), иначе ИП УСН 6%
Шаг 3: Доход от 600 000 до 2 400 000 руб./год
- Один жилой объект + арендатор физлицо: самозанятость НПД 4%
- Один жилой объект + арендатор юрлицо: самозанятость НПД 6% или ИП УСН 6% (разница минимальна, но ИП формирует стаж)
- Два+ жилых объекта: самозанятость НПД или ИП УСН 6% (при доходе близко к 2,4 млн выбирайте ИП заранее)
- Один коммерческий объект: ИП УСН 6% или патент (сравните стоимость патента и налог УСН)
- Два+ коммерческих объекта: только ИП (риск переквалификации на НПД высокий)
Шаг 4: Доход свыше 2 400 000 руб./год
- До 5 000 000 руб./год: ИП УСН 6% или патент (если регион установил выгодный потенциальный доход)
- Свыше 5 000 000 руб./год: ИП УСН 6% или УСН 15% (если большие расходы)
- Работа с федеральными сетями, банками: ИП УСН (корпоративные клиенты предпочитают работать с ИП/ООО)
- Планируется масштабирование, привлечение инвестиций: ООО УСН 6% (но учитывайте двойное налогообложение при выводе прибыли)
Шаг 5: Дополнительные критерии
- Нужен пенсионный стаж: ИП (обязательные взносы формируют стаж)
- Не нужен стаж (есть основная работа): самозанятость (минимальная нагрузка)
- Ипотека на объект аренды с большими процентами: ИП УСН 15% с региональной льготой 5% (проценты учитываются в расходах)
- Несколько собственников (долевая собственность): каждый оформляет самозанятость на свою долю дохода
Шаг 6: Проверьте региональные льготы
- Зайдите на сайт налоговой вашего региона
- Найдите раздел «Специальные налоговые режимы» → «Пониженные ставки»
- Сравните: стандартная УСН 6% vs льготная ставка вашего региона (может быть 1-3%)
- Для патента: узнайте потенциальный доход для вашего вида деятельности
Шаг 7: Рассчитайте полную стоимость
Не ограничивайтесь налоговой ставкой — учтите:
- Страховые взносы (для ИП)
- Стоимость бухгалтера или времени на учет
- Необходимость онлайн-кассы
- Риски штрафов при ошибках
Чек-лист перед запуском: что сделать в первую очередь
За 2 недели до первого арендатора
- Выбрать налоговый режим по алгоритму выше
- Зарегистрироваться как самозанятый (5 минут через «Мой налог») или подать документы на ИП (3-5 дней)
- Открыть расчетный счет для ИП (онлайн за 1 день, бесплатно в большинстве банков)
- Подготовить шаблон договора аренды (скачать типовой с сайта ФНС или у юриста)
- Сделать акт приема-передачи с фотофиксацией состояния квартиры
- Проверить, нужна ли онлайн-касса (если ИП на УСН + наличные/карта — нужна)
В день заключения договора
- Указать в договоре точные реквизиты для оплаты (номер карты для физлица, расчетный счет для ИП)
- Прописать периодичность оплаты (помесячно до 5 числа каждого месяца)
- Указать, кто оплачивает коммунальные услуги и как передаются показания
- Подписать акт приема-передачи в двух экземплярах
После получения первой оплаты
- Сформировать чек в «Мой налог» в течение 1 дня (для самозанятых)
- Внести запись в КУДиР (для ИП на УСН)
- Отправить чек/квитанцию арендатору (если требуется)
Ежемесячно
- Получить оплату до установленной даты
- Сформировать чек (самозанятые) или внести в КУДиР (ИП)
- Проверить, не приближается ли доход к лимиту 2,4 млн руб. (для НПД)
Ежеквартально (для ИП)
- Уплатить страховые взносы (можно раз в квартал или раз в год до 31 декабря)
- Проверить, что взносы вычтены из налога УСН (уменьшают налог на 100% для ИП без работников)
Ежегодно
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатить налог до 15 июля (для физлиц на НДФЛ)
- Подать декларацию УСН до 25 апреля (для ИП)
- Уплатить страховые взносы за год до 31 декабря (для ИП)
- Проверить изменения в региональных льготах на следующий год
Главное
Правильный выбор налогового режима экономит десятки тысяч рублей ежегодно. Самозанятость НПД подходит для доходов до 2,4 млн руб./год и одного-двух жилых объектов — минимум отчетности, ставка 4-6%. ИП на УСН 6% оптимален при доходах от 2,4 млн руб., коммерческой недвижимости или работе с корпоративными клиентами — обязательные взносы полностью вычитаются из налога. ООО создавайте только для масштабного портфеля или привлечения инвестиций — двойное налогообложение съедает 18-20% прибыли.
Критичные ошибки, которые стоят дорого: работать без регистрации (штрафы до 600 000 руб.), пропустить 20-дневный срок перехода с НПД на УСН (попадание на ОСНО с НДС 22%), сдавать коммерческую недвижимость как самозанятый при наличии признаков предпринимательства (переквалификация и доначисления), не учитывать региональные льготы (переплата до 50 000 руб./год).
Используйте алгоритм выбора из статьи, сравните полную стоимость каждого режима с учетом взносов и времени на учет. При доходе близко к лимиту 2,4 млн руб. регистрируйте ИП заблаговременно — это страховка от попадания на ОСНО. Проверяйте региональные льготы ежегодно: ставки УСН могут снижаться с 6% до 1%, экономия от этого превышает стоимость бухгалтера.