Семейная ипотека остаётся одной из самых значимых льготных программ на российском рынке жилья. Однако с 1 февраля 2026 года правила её оформления были существенно изменены — и это напрямую влияет на стратегию покупки жилья, доступность кредита и финансовое планирование семей с детьми.
Основное правило: одна льготная ипотека на одну семью
С сегодняшнего дня в России действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Ранее каждый из супругов мог оформить отдельную ипотеку по семейной программе под фиксированную ставку — 6% годовых. Теперь это правило отменено: супруги обязаны быть созаёмщиками и получают только один льготный кредит на семью.
Это изменение было утверждено Министерством финансов РФ и направлено на предотвращение злоупотреблений льготной программой, которые становились популярны как способ снизить нагрузку на бюджет и увеличить портфель недвижимости.
Почему супруги теперь обязательно созаёмщики
Ранее часть семей оформляла льготные ипотечные кредиты отдельно: каждый супруг мог получить свой кредит под льготную ставку, что фактически удваивало государственную поддержку для пары. Но с 1 февраля 2026 года такой подход запрещён — оба супруга включаются в договор как совместные заемщики. Исключение делается только для случаев, когда второй супруг является иностранным гражданином и не может фигурировать в договоре.
Для рынка недвижимости это означает, что банки будут оценивать финансовую устойчивость семьи в целом, что может как усилить кредитоспособность (если доходы обоих супругов хорошие), так и ограничить её (если один из супругов работает нерегулярно или имеет нестабильный доход).
Что с «донорскими» схемами и лазейками
Ещё одно важное следствие новых правил — ликвидация так называемых «донорских» схем. Ранее родственники или близкие могли выступать как заемщики или «доноры» льготной ипотеки, что позволяло обходить основные условия программы. Сейчас такие схемы исключаются, и льготная ипотека оформляется только на семью с детьми.
Кроме того, если в семье уже есть действующий льготный кредит, второй ипотечный кредит под льготную ставку получить будет невозможно. Это влияет на стратегию покупки жилья: если семья планирует купить новое, более просторное жильё, придётся либо погасить действующий кредит, либо использовать стандартную рыночную ипотеку.
Динамика и спрос перед изменениями
Изменения в правилах вызвали повышенный спрос на семейную ипотеку в январе 2026 года, когда многие пары спешили подать заявки по старым условиям. По отраслевым данным, объём выдач льготных ипотек в декабре 2025 года вырос, а в некоторых банках число заявок увеличилось на десятки процентов по сравнению с предыдущим месяцем.
Кому семейная ипотека стала менее доступной
- Семьи, где супруги хотели оформить два отдельных кредита — теперь такая возможность исключена.
- Семьи с уже действующим льготным кредитом у одного из супругов — второй кредит получить невозможно даже при рождении нового ребёнка, если предыдущий не погашен.
- Некоторые схемы с привлечением «донора» (родственников/опекунов) — тоже больше не работают.
Это означает, что часть семей, ориентированных на получение двух льготных программ, вынуждены будут пересмотреть свои планы.
Разберём, как это работает на практике
Изменения, вступившие в силу с 1 февраля 2026 года, принципиально меняют логику использования семейной ипотеки. Теперь банк и государство рассматривают не отдельного заёмщика, а семью как единую финансовую единицу. Ключевое нововведение — обязательное включение второго супруга в число созаёмщиков, за редким исключением, если супруг является иностранным гражданином.
Рассмотрим основные сценарии, с которыми покупатели сталкиваются на практике.
Ситуация 1. В семье ранее не использовалась льготная ипотека
Если ни один из супругов ранее не оформлял льготную ипотеку, семейную ипотеку с 01.02.2026 можно получить, но только с участием обоих супругов. Даже если официальный доход подтверждает один человек, банк всё равно оценивает совокупную финансовую устойчивость семьи: доходы, обязательства, кредитную нагрузку обоих супругов.
Это означает, что программа по-прежнему доступна, но требования к прозрачности финансов стали жёстче, а решения банков — более взвешенными.
Ситуация 2. У одного из супругов была льготная ипотека до 23.12.2023
(включая IT-ипотеку)
В этом случае оформить новую семейную ипотеку можно. Однако второй супруг в любом случае включается в договор как созаёмщик — исключений здесь нет. Фактически государство признаёт, что предыдущая льгота была получена в другой регуляторной реальности, но при этом закрепляет принцип «одна семья — один льготный кредит» на будущее.
Для многих семей это остаётся рабочим сценарием, но важно учитывать: повторное использование программы возможно только в рамках жёстко заданных условий.
Ситуация 3. У одного из супругов есть действующая льготная ипотека, оформленная после 23.12.2023
Это самый ограничительный сценарий. Новую семейную ипотеку можно оформить только при одновременном выполнении двух условий:
— в семье родился ребёнок;
— предыдущая льготная ипотека полностью погашена.
И даже в этом случае новый кредит оформляется исключительно с участием второго супруга. Использовать программу параллельно или «в дополнение» к уже действующей льготе больше невозможно.
Новые реалии 2026 года
Семейная ипотека по новым правилам стала более адресной и строгой. Она по-прежнему остаётся важным инструментом поддержки семей с детьми, но уже не позволяет использовать одни и те же льготы несколько раз, как это было раньше. Для покупателей и инвесторов в недвижимость такие изменения требуют более тщательного финансового планирования и адаптации к новым требованиям банков.
Если вы планируете покупку жилья с помощью семейной ипотеки в 2026-м, важно учитывать, что сегодня возможность получения кредита связана с доходами и статусом обоих супругов, а не только одного из них — и это принципиально меняет правила игры на рынке жилья.
Если вы еще не использовали семейную ипотеку думаете о покупке недвижимости — напишите в чат кодовое слово «Семья». Разберём вашу ситуацию и подскажем, как действовать в текущих условиях🤎