На рынке коммерческой недвижимости есть детали, которые невозможно увидеть в экспликации или на плане БТИ. Они проявляются только в деньгах. Одна из таких деталей — якорный арендатор. Именно он часто определяет, будет объект просто «сдаваться» или станет устойчивым источником дохода с ростом стоимости.
Якорный арендатор — это не обязательно самый крупный по площади арендатор. Ключевая особенность в другом. Он формирует стабильный поток людей, ради которого посетители приходят в конкретную точку снова и снова. Это может быть банк, продуктовый супермаркет, федеральная аптека, крупный пункт выдачи заказов, дискаунтер или сетевой алкомаркет.
Для инвестора наличие такого арендатора меняет не только заполняемость, но и всю экономику объекта.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
КАК ЯКОРНЫЙ АРЕНДАТОР Создаёт трафик
Любая коммерческая площадь живёт за счёт потока людей. Чем регулярнее и предсказуемее этот поток, тем выше ценность локации для бизнеса. Якорный арендатор работает как магнит. Люди идут именно к нему, а по пути совершают дополнительные покупки.
Важно понимать, что здесь играет роль не разовая посещаемость, а повторяемость. Банк привязывает клиентов к графику платежей. Супермаркет формирует привычку ежедневных заходов. Аптека становится точкой регулярного спроса.
Именно за счёт этого формируется эффект «хвоста трафика». Он распределяется на соседние помещения и повышает их коммерческую привлекательность.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной»
ПОЧЕМУ РЯДОМ С ЯКОРЕМ Арендаторы зарабатывают больше
Когда поток стабилен, бизнес начинает считать деньги иначе. Предприниматели готовы платить больше за помещение, если видят прогнозируемую выручку. В таких местах быстрее открываются кафе, сервисы, салоны, пункты услуг.
Перед тем как перейти к цифрам, важно зафиксировать одну логику. Арендная ставка растёт не потому, что собственник захотел больше. Она растёт потому, что бизнес способен эту ставку вытянуть без падения маржи.
Это приводит к нескольким эффектам одновременно:
● сокращается срок поиска арендаторов
● снижается вакантность
● повышается средняя ставка по объекту
● улучшается состав арендаторов
КАК МЕНЯЮТСЯ АРЕНДНЫЕ Ставки на практике
Рассмотрим типичную ситуацию для стрит-ритейла в спальном районе крупного города.
🔹 До появления якорного арендатора
• средняя ставка по помещениям — 2 200 ₽ за м²
• вакантность — около 15 %
• срок экспозиции помещения — 3–4 месяца
🔹 После захода федерального супермаркета на 600 м²
• ставка для соседних блоков повышается до 2 700–2 900 ₽ за м²
• вакантность снижается до 3–5 %
• новые арендаторы находятся за 3–4 недели
Разница в 500–700 ₽ за квадратный метр кажется умеренной. Но именно она формирует ключевой финансовый результат для инвестора.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
КАК ЯКОРНЫЙ АРЕНДАТОР Увеличивает стоимость объекта
Стоимость коммерческой недвижимости напрямую связана с доходом. Чем выше чистый операционный доход и стабильнее его прогноз, тем дороже оценивается объект.
Перед расчётом важно напомнить базовую формулу доходного подхода. Стоимость определяется как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.
Теперь перейдём к примеру.
🔹 Объект до якоря
• арендная площадь — 1 200 м²
• средняя ставка — 2 200 ₽
• валовый доход — около 2,64 млн ₽ в месяц
• годовой NOI — примерно 28 млн ₽
• ставка капитализации — 11 %
Расчётная стоимость: около 255 млн ₽
🔹 Объект после появления якорного арендатора
• средняя ставка — 2 800 ₽
• валовый доход — 3,36 млн ₽ в месяц
• годовой NOI — около 36 млн ₽
• ставка капитализации снижается до 9,5 % за счёт стабильности
Расчётная стоимость: около 379 млн ₽
Разница — более 120 млн ₽. И она получена без расширения площади или реконструкции.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ПОЧЕМУ ЯКОРЬ ЧАСТО Арендует дешевле рынка
Этот момент часто вызывает вопросы у начинающих инвесторов. Да, якорный арендатор нередко получает ставку ниже средней. Иногда разница достигает 15–25 %.
Однако здесь работает компенсационная логика. Собственник сознательно жертвует частью дохода на одном блоке, чтобы заработать больше на остальных.
Перед тем как воспринимать это как минус, важно учитывать совокупный эффект:
• растёт ставка по «хвосту» трафика
• повышается ликвидность объекта
• снижается риск простоя
• объект легче продать инвестору
В итоге общая доходность становится выше, несмотря на уступку якорю.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ВЛИЯНИЕ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ ЦБ НА Рынок недвижимости и арендный бизнес в России
🔥 НЕВИДИМАЯ ЗЕМЛЯ: Как зарабатывать на подземных правах и сервитутах
🔥 ИНВЕСТИЦИИ В «НЕПРАВИЛЬНЫЕ» ДОЛИ: Как купить долю в квартире и превратить её в отдельную студию
🔥 КАК ЗАЙТИ В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НА ЭТАПЕ Котлована и выйти после ключей с максимальной прибылью
РИСКИ, О КОТОРЫХ Нельзя забывать
Якорный арендатор усиливает объект, но не делает его неуязвимым. Риски здесь тоже есть, и их важно учитывать заранее.
Перед тем как инвестировать, стоит обратить внимание на несколько моментов.
🔸 срок договора и условия досрочного выхода
🔸 формат бизнеса и его чувствительность к конкуренции
🔸 возможность релокации трафика
🔸 зависимость остальных арендаторов от одного потока
Особенно опасна ситуация, когда весь объект «завязан» на одного арендатора без альтернативных источников трафика.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом V_ROSTe — Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной
КАК ИНВЕСТОРУ ПРОВЕРИТЬ Силу якорного арендатора
Перед покупкой объекта важно оценивать не вывеску, а реальный эффект.
Обратите внимание на следующие признаки:
👉 регулярность посещений в разные дни недели
👉 пересечение аудиторий якоря и соседних арендаторов
👉 динамику ставок вокруг аналогичных объектов
👉 историю пролонгаций договора
Если якорь действительно работает, это видно не в презентации, а в цифрах и поведении рынка.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ИТОГ: ЧТО ТАКОЕ ЯКОРНЫЙ АРЕНДАТОР И ПОЧЕМУ Он меняет экономику объекта
Якорный арендатор — это не просто крупная компания в составе объекта. Это инструмент управления доходностью и стоимостью. Он формирует поток, усиливает переговорную позицию собственника и делает объект более устойчивым к колебаниям рынка.
При грамотной оценке такой актив способен не только приносить стабильный арендный доход, но и существенно вырасти в цене. Именно поэтому профессиональные инвесторы всегда смотрят на состав арендаторов глубже, чем на площадь и цену за квадратный метр.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова