Суть деятельности девелопера и застройщика часто описывают через здания, квадратные метры и инженерную инфраструктуру. Однако в основе территориального девелопмента лежит иной, более фундаментальный объект работы — человек. Любая территория приобретает ценность и начинает функционировать только при наличии людей. Без человеческого присутствия территория остаётся экономически и социально инертной.
Именно поэтому ключевая задача девелопера — формирование и поддержание устойчивого притока людей на конкретную территорию. Причём речь идёт не просто о заселении, а о привлечении определённого качества населения: экономически активных, самостоятельных людей, способных создавать добавленную стоимость, работать, потреблять и развивать локальную экономику.
Реализация этой задачи осуществляется через создание комплекса условий для жизни, работы и отдыха. Это базовая формула любого девелоперского проекта, вне зависимости от его масштаба и географии. Далее начинаются детали: какие именно условия создаются, для какой аудитории, на какой горизонт планирования и с какими экономическими последствиями. Ключевой индикатор эффективности девелопера — способность продать или сдать в аренду территорию рынку, а также объём и структура привлечённого населения.
Инициатива в этом процессе всегда находится на стороне девелопера. Он формирует предложение, закладывает сценарии использования территории и определяет социально-экономический профиль будущих резидентов. Приток людей для территории — это рост и устойчивость. Отток — системный риск, способный обесценить даже технически качественный проект.
Инструменты привлечения людей хорошо известны и в совокупности формируют так называемый девелоперский продукт. Он может различаться по архитектуре, функциональному наполнению, классу застройки и ценовому сегменту, но в основе всегда лежит один и тот же принцип — создание конкурентоспособных условий для жизни, труда и досуга на конкретной территории.
Наиболее сложный элемент в этой системе — мотивация человека к перемещению. Девелопер всегда работает с миграцией: добровольной, осознанной и, как правило, долгосрочной. Переместить человека значительно сложнее, чем предложить ему объект недвижимости. Особенно в ситуации, когда базовые жизненные потребности уже удовлетворены на текущем месте проживания.
Технологические изменения последних лет — удалённая работа, цифровые сервисы, онлайн-платежи — лишь частично снизили барьеры к мобильности. Однако фундаментальные мотивационные установки человека остались прежними. Одно дело — вынужденная миграция в условиях риска или угрозы, и совсем другое — формирование привлекательного сценария жизни, способного убедить человека сменить территорию при отсутствии острой необходимости.
Отдельного внимания заслуживает временной горизонт. Краткосрочное привлечение — туризм, временное проживание, арендные модели — опирается на эмоции и впечатления. Долгосрочное заселение на 20–25 лет и более требует иных механизмов: ощущения стабильности, предсказуемости, автономности и жизненной самостоятельности.
Таким образом, девелопмент территорий — это в первую очередь работа с человеческим капиталом и жизненными сценариями. Всё остальное — архитектура, экономика, инфраструктура — является следствием этой работы. Именно поэтому территориальный девелопмент остаётся одной из самых сложных, многослойных и одновременно самых интересных сфер профессиональной деятельности.