С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу новые правила выдачи семейной ипотеки, которые вызвали волну бурных обсуждений на рынке недвижимости и в банковском секторе. Уже сейчас некоторые банки приостановили прием заявок, готовясь к переменам. Что это значит для заемщиков, застройщиков и рынка в целом, разбирался 360.ru.
Почему банки приостанавливают выдачу и что говорит Минфин
Ключевое изменение: льготную ипотеку по ставке 6% можно будет оформить только одну на семью, хотя ранее каждый из супругов мог получить отдельно взятый кредит.
Незадолго до вступления в силу новых правил Т-банк и Россельхозбанк решили приостановить выдачу семейной ипотеки, отмечал РБК.
Другие крупные игроки рынка — Сбер, Дом.РФ, Совкомбанк, Абсолют Банк — заявили, что работают в штатном режиме и не собираются приостанавливать оформление ипотеки. В Альфа-банке отметили, что внимательно следят за развитием ситуации.
В Минфине оперативно отреагировали на сообщения о приостановке выдачи семейной ипотеки. По словам представителей ведомства, некоторые кредитные организации могут перенастраивать операционные процессы и ограничения лишь временные.
«Льготная программа „Семейная ипотека“ продолжает действовать. Никаких ограничений для банков в выдаче кредитов нет. Крупнейшие банки выдают кредиты на текущих условиях», — подчеркнули в министерстве.
Что конкретно изменится для семей
По словам экспертов, новые правила — это не просто косметические правки, а структурная перестройка всей программы.
Принцип «одна семья — одна ипотека» станет главным ограничителем. Если раньше супруги могли купить две квартиры — одну для проживания, другую для инвестиций, — то теперь такая возможность исключена. Инвестиционный спрос, который подпитывал рынок, очевидно, снизится.
Не менее значимым станет фактор двойного контроля доходов и кредитных историй. Теперь оба супруга будут созаемщиками по умолчанию. Проблемы у одного из них — даже с незначительными просрочками по кредитной карте — могут поставить крест на получении льготной ипотеки для всей семьи.
Новшеством может стать и привязка к региону, которая исключит практику приобретения жилья для отдыха или сдачи в аренду в других городах за счет льготных государственных средств.
«Кто успел воспользоваться данными программами до 2026 года, большой молодец, особенно если это несколько объектов. Я думаю, что они точно не пожалеют о своем выборе. А для новых заемщиков наступают достаточно трудные времена», — сказал в беседе с 360.ru ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
Эксперт добавил, что ужесточение семейной ипотеки позволяет существенно экономить бюджетные средства, поскольку льготные программы требуют значительных финансовых вливаний.
Что будет со стоимостью жилья
Аналитики единодушны во мнении: изменения приведут к перераспределению потоков на рынке недвижимости.
Во-первых, пострадают застройщики, существовавшие исключительно за счет льготной ипотеки. У некоторых региональных компаний из этой сферы доля сделок с семейной ипотекой достигала 90%. Их ждет либо банкротство, либо слияние с более крупными игроками.
Во-вторых, изменения затронут сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса — именно там сосредоточено большинство сделок по льготным программам. Выбор станет меньше, однако к ощутимому падению цен это вряд ли приведет.
В-третьих, может вырасти спрос на вторичное жилье, которое не подпадает под льготные программы. Разница в цене между новостройкой и аналогичной квартирой в сданном доме с учетом изменений сократится.
«Для некоторых застройщиков это будет весьма тяжелая ситуация. Думаю, что в определенный период это даже может привести к снижению цен на первичку», — предположил эксперт по недвижимости Владимир Шмелев.
Тем, кто планирует покупку жилья в 2026 году, эксперты рекомендуют:
- Ускорить подачу документов, если есть возможность уложиться до 1 февраля. Даже одобренная заявка может стать основанием для получения кредита по старым правилам.
- Тщательно проверить кредитные истории обоих супругов. Малейшие проблемы лучше решать заранее — закрыть старые просрочки, погасить мелкие кредиты.
- Рассматривать альтернативные программы: ипотека для IT-специалистов или стандартные банковские продукты.
- Обратить внимание на вторичный рынок, где цены могут стать более привлекательными относительно новостроек.
Наступивший 2026 год станет переломным для рынка недвижимости. Эпоха дешевых денег, которая создавала искусственный спрос и завышала цены, заканчивается. На смену ей приходит более зрелый, но и более сложный для покупателей рынок.
Авторы: Ольга Дорошенко, Мария Горличенко