Продажа недвижимости: почему хорошие объекты уходят даже в плохой рынок — Тюмень
Январь в Тюмени всегда похож на паузу. Люди выходят из праздников, деньги считают внимательнее, а решения про жильё откладывают на «после». Вроде бы и надо двигаться, и головой понимаешь, что жизнь не ждёт, но внутри сидит нормальное человеческое сомнение: а вдруг сейчас не время, а вдруг рынок недвижимости сегодня совсем «встал».
Это видно даже по разговорам на показах. Покупатели ходят тише обычного, дольше смотрят в окна, задают больше вопросов про коммуналку и соседей. Продавцы, наоборот, нервничают: звонков меньше, на Авито продажа недвижимости вроде бы просмотры есть, а до реальных встреч не доходит. И где-то на фоне звучит одно и то же: «Рынок плохой, сделок нет».
Если хочется трезво свериться с тем, что происходит в городе и почему продажа недвижимости в Тюмени в целом просела, но отдельные квартиры и дома всё равно уходят быстро, я собрал спокойную картину тут: https://tymenrieltor.ru. Без героизма и без страшилок, просто по-человечески.
«Плохой рынок» не равен «никто не покупает»
В 2025 году на вторичке Тюмени действительно стало меньше сделок: по данным СМИ, цифры просели примерно с 993 в 2024 до 864 в 2025. Это не катастрофа, но это ощутимо. И когда человек слышит такие числа, он автоматически делает вывод: «Значит, сейчас не продать». Хотя правильнее другой вывод: продать можно, но рынок стал придирчивее.
Покупатель в такой момент не бегает по городу с криком «куплю продажа недвижимости срочно». Он выбирает, сравнивает, устаёт от однотипных объявлений и в итоге берёт только то, что реально подходит. Поэтому хорошие объекты уходят даже в паузу, а слабые висят, даже если цена «как у всех». Я сначала думал, что это мелочь. Потом понял: нет, как раз не мелочь.
Есть ещё один важный сдвиг: предложение нового жилья в отдельных локациях исчерпалось, и часть спроса переключилась на альтернативы. Люди, которые вчера смотрели новострой, сегодня рассматривают вторичный рынок недвижимости, потому что там можно заехать быстрее и не ждать, когда «достроят и передадут ключи». Для продавца это хороший знак, но только если его объект попадает в понятные критерии.
Почему одни районы держатся, а другие проседают
Тюмень вообще город про районы. Кто-то мечтает про центр и «чтобы всё рядом», кто-то ищет тишину и парк, кто-то выбирает конкретную школу. В 2025 году это стало ещё заметнее. Центральные локации вроде Студгородка, КПД, района Дома печати и рядом с Драмтеатром продолжают быть магнитом: инфраструктура, транспорт, привычный городской ритм. Там сделок меньше, чем год назад, но хорошие варианты не залеживаются.
Дом Обороны тоже держится довольно уверенно: порядка 296 сделок против 304 в 2024. Никакой магии, просто людям важно сочетание спокойствия и «всё под рукой». Мыс просел сильнее (примерно 206 против 258), и тут причина часто не в том, что район разлюбили, а в том, что качественные предложения просто кончились и выбирать стало не из чего. Новопатрушево стоит ровно (около 185 сделок), то есть спрос там привычный и устойчивый.
Показательная история с Тюменской слободой: спад примерно до 180 сделок против 399 годом ранее. Это выглядит драматично, но объяснение простое: исчерпание нового жилья, часть покупателей перетекла в другие места. А вот Европейский, наоборот, подрос до 112 сделок против 96. Люди там покупают не «квадратные метры», а среду: эстетика, воздух, прогулки, ощущение аккуратного района. Да, звучит немного лирично, но в реальности именно так и принимаются решения.
Цена в 2025: не про рост, а про точность
С ценами в 2025 году всё довольно трезво. Вторичка скорее стагнирует, чем бодро растёт. По данным агрегаторов, медиана в сентябре крутилась около 123 тыс. руб. за квадрат (+0,3% за месяц), а ориентиры по году лежат примерно в диапазоне 127-129 тыс. руб. за метр. Это важно не ради цифр, а ради ожиданий: рынок недвижимости спрос удерживает, но за переоценку уже не прощает.
Самая частая ошибка продавца сейчас выглядит так: человек ставит цену «как у соседа, который выставился в июне», а потом удивляется, почему нет движения. Другая ошибка еще тоньше: цену ставят «с запасом на торг», но запас получается таким, что покупатель даже не звонит. На сайтах продажи недвижимости Тюмень конкуренция видна в один клик, и если ваше предложение не попадает в вилку, оно не попадает и в показы.
Покупатель стал рациональнее ещё и потому, что ипотека в первой половине года охлаждала спрос, а во второй оживление шло уже на фоне снижения ставки. В такой волне хорошо продаются объекты, где всё понятно: документы, состояние, реальная цена. А там, где «потом разберёмся» или «ну вы приезжайте, поговорим», разговор часто заканчивается на уровне переписки.
Что именно делает объект «хорошим» в глазах покупателя
Хороший объект в 2025 году это не обязательно дизайнерский ремонт и не «самая низкая цена в районе». Чаще это сочетание трёх вещей: понятная локация, адекватное состояние и прозрачная сделка. Человек может простить усталую кухню, но не простит ощущение, что его водят вокруг да около. Поэтому договор продажи недвижимости и вся подготовка к нему вдруг становятся не формальностью, а частью доверия.
Я часто вижу, как люди боятся юридической стороны сильнее, чем цены. И это нормально: договор купли продажи недвижимости для большинства подписывается пару раз в жизни, а ставки высокие. Поэтому любые «серые зоны» в истории квартиры, странные доверенности, неоформленные перепланировки, неясные доли в семье мгновенно превращают объект в «ну его». Даже если район отличный и окна на закат.
Если говорить бытовыми словами, покупатель хочет, чтобы купля продажа недвижимости прошла спокойно. Без сюрпризов в Росреестре, без внезапных «а у нас тут маткапитал», без фразы «мы не успели выписаться, но вы не переживайте». Когда продавец сам держит процесс в руках, объект воспринимается дороже. И да, иногда это позволяет продать без скидки, даже когда общий рынок недвижимости в России выглядит нервным.
Где люди ищут и почему этого недостаточно
Покупатели ищут везде: авито продажа недвижимости, агрегаторы, соцсети, иногда смотрят «этажи продажа недвижимости» и другие крупные витрины. Кто-то заходит на недвижимость продажи официальный сайт конкретного застройщика или банка, если интересует реализация залогов. Но изнутри это выглядит так: человек открывает десять одинаковых объявлений и начинает отсеивать по ощущениям. Первым делом уходят объявления без нормальных фото, с тёмными комнатами и текстом «всё рядом» без деталей.
Поэтому вопрос «как продать недвижимость» сейчас на деле означает не «куда подать объявление», а «как сделать так, чтобы меня выбрали». Особенно если это недвижимость продажа квартир во вторичке, где конкурируют десятки похожих планировок. А если речь про недвижимость продажа домов, то решает ещё и понятность коммуникаций, подъезд, зимнее обслуживание, вода, газ, документы на землю. Люди стали внимательнее, и это даже хорошо: меньше хаоса, больше здравого смысла.
Отдельная история, если у вас продажа коммерческой недвижимости. Там покупатель ещё осторожнее: он оценивает трафик, договоры аренды, назначение, коммунальные платежи и возможность перепрофилирования. Рынок коммерческой недвижимости живёт по своим правилам, но логика похожая: «хорошее» покупают и в сложный период, просто торгуются жёстче и задают больше вопросов.
Пара наблюдений, которые помогают не нервничать
Первое: рынок недвижимости прогноз всегда звучит громче, чем реальность конкретной квартиры. Можно обсуждать рынок недвижимости 2025 и рынок недвижимости в 2026 году, спорить про ставки и статистику, но ваша сделка всё равно случится в конкретном районе, с конкретными покупателями и их жизненными обстоятельствами. И эти обстоятельства сильнее новостей. Люди разводятся, переезжают, расширяются, покупают детям, продают наследство. Жизнь не выключается.
Второе: изучение рынка недвижимости это не «полгода смотреть объявления». Достаточно трёх вещей: понять вилку цен по реальным аналогам, честно оценить состояние и заранее привести в порядок документы. Дальше начинается уже не философия, а практика: показы, переговоры, проверка покупателя, подготовка договора купли продажи недвижимости и регистрация. Кстати, иногда в разговоре всплывают странные запросы из серии «как продать недвижимость в гта» или «как продать недвижимость онлайн в гта 5». В реальной Тюмени всё приземлённее: время, деньги, безопасность.
Если хочется обсудить без суеты, как продать объект недвижимости именно в вашей ситуации, или просто быть в курсе, что происходит в районах, можно заглянуть туда, где я регулярно пишу заметки по городу. Хотите получить бесплатную консультацию или хотите быть в курсе новостей недвижимости? Подпишитесь на мой Telegram-канал. Иногда проще один раз спокойно поговорить, чем неделю читать комментарии.
Если нужна точка опоры по процессу, я на связи и по частным случаям: Помогу вам с вашей недвижимостью . А если хочется понять, кто вообще пишет эти строки и как я работаю, вот страница: Здесь вы можете больше узнать обо мне. Без обязательств, просто чтобы совпасть по тону.
Когда хороший объект уходит быстро
Быстрая сделка в «плохой» период обычно выглядит скучно. Никаких чудес: нормальная цена, чистые документы, внятное объявление, спокойные показы, готовность к торгу в разумных пределах. И часто это случается именно во втором полугодии, когда рынок оживает после изменений по ставкам и люди перестают ждать «ещё чуть-чуть». В такие моменты конкуренция за хорошие варианты в центре, на Доме Обороны, в Европейском или у воды в Заречье становится вполне реальной.
А медленная сделка тоже выглядит предсказуемо. Цена выше рынка, «косметика потом», фотографии на телефон в темноте, и главное, ощущение, что продавец сам не до конца решил. Покупатель это считывает мгновенно. Он не злой и не вредный, он просто бережёт себя. И в 2025 году это стало особенно заметно.
Если на минуту отвлечься от цифр, я бы сказал так: хорошие объекты уходят потому, что они дают человеку чувство правильного выбора. Тот самый редкий момент, когда совпали район, планировка, цена и спокойствие по сделке. И это чувство, честно говоря, важнее любого заголовка про развитие рынка недвижимости.