Квартира VS Офис: во что вкладывать в 2026 году?
Сразу скажу: для сравнения рассматриваем покупку объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду. Быстрой стратегии, краткосрочной аренды и др. схем здесь не будем касаться.
Стоимость входа:
▪️Квартира 70 кв.м в новостройке бизнес-класса — от 35 млн рублей.
▪️Офис класса А той же площади в аналогичной локации — от 30 млн рублей.
Что касается инструментов — в жилой недвижимости, конечно, их больше (субсидированные ставки, льготная ипотека, ипотека траншами, рассрочка с минимальным ПВ и платежами). Но не все эти инструменты одинаково хороши: мы же говорим про инвест, поэтому модель пониженных ставок или супер лакомых рассрочек с космическим удорожанием рассматривать не стоит.
Доп. Расходы:
Отделка. Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы - от 30 000-40 000 р. за кв.м. Но в коммерческой недвижимости арендатор чаще всего делает ремонт сам.
Мебель и техника. Квартира тем ликвиднее, чем она более укомплектована (вами). Офис комплектуется арендатором.
Коммунальные платежи. Могут быть отличия в тарифах, но, как правило, и в квартире, и в офисе расходы покрываются арендатором по договору.
Налоги:
▪️Квартира — 0,1-0,3% от кадастровой стоимости в год. Т.е. с квартиры за 35 млн налог в пределах 100 тыс. в год.
▪️Офис — 2%. С офиса за 30 млн — 600 тыс. в год.
Не забываем также о налогах на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду — здесь уже ставка зависит не от типа недвижимости, а от того, как вы подаёте декларацию (как физ. лицо, ИП или организация).
Доходность:
▪️Долгосрочная аренда квартиры в МСК приносит в среднем 7-8% годовых от стоимости.
▪️Офис — 11-14% годовых.
Пример: с квартиры за 35 млн получаете 200-230 тысяч в месяц
С офиса за 30 млн — 280-350 тысяч в месяц.
Разница ощутимая.
Окупаемость
▪️Квартира окупается за 17-18 лет.
▪️Офис — за 10-11 лет (показатели будут различаться в зависимости от локации и проекта).
При этом квартира растёт в цене активнее, особенно в перспективных районах.
Офис даёт больше денег здесь и сейчас.
Риски:
Риск простоя
▪️Квартира в Москве сдаётся за 1-2 месяца при любом раскладе (если стоимость адекватна локации и наполнению).
▪️Офис может простаивать дольше. Всё зависит от бизнес-среды: в кризисы компании сокращают пространства, уходят на удалёнку, спрос падает.
Скорость выведения средств из недвижимости в случае необходимости
▪️Жилую недвижимость проще продать, если захотите выйти из актива.
▪️Офис — менее ликвиден.
Но: многое зависит от самого объекта. Убитая трёшка на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна офиса площадью 70 кв.м в центре деловой активности.
Вывод:
▪️Квартиры подходят тем, кто хочет сохранить капитал и получать стабильный доход с ростом стоимости актива.
▪️Офисы — для тех, кто готов к разумному риску ради высокой доходности и быстрой окупаемости.
Выбор зависит от ваших целей, ну, а мы работаем с обеими стратегиями 👌
Хотите разобрать вашу ситуацию?
📝Записывайтесь на консультацию
Посчитаем конкретно под ваш бюджет и цели, покажем реальные объекты с расчётами доходности.
