Январь 2026 года бьёт все рекорды по семейной ипотеке — люди массово подают заявки, чтобы успеть по старым правилам. Почему такая паника? Потому что с 1 февраля 2026 вступают в силу новые правила от Минфина, которые многие называют «почти отменой» льгот в привычном виде. На самом деле программа не отменяется — она продлена до 2030 года, ставка остаётся 6%, лимиты те же (12 млн ₽ для Москвы/Питера/областей и 6 млн для остальных регионов). Но главное изменение — одна льготная ипотека на всю семью.
Я слежу за этой темой уже давно, потому что сам думаю о расширении жилья в ближайшие годы. Разберём по полочкам, что именно происходит, без воды и страшилок — только факты и мой взгляд на ситуацию.
Что было раньше (до 1 февраля 2026)
• Каждый супруг мог оформить отдельный льготный кредит под 6% — по сути, две ипотеки на одну семью.
• Были популярны «донорские» схемы: привлекали родственника с ребёнком, чтобы он оформил кредит, а реально квартира шла другой семье.
• Это позволяло некоторым покупать сразу две квартиры или инвестировать (купить, подождать роста цены и продать).
В итоге программа стала слишком «инвестиционной», а не социальной. Минфин решил это исправить.
Главные изменения с 1 февраля 2026
1. Одна семья — один льготный кредит
Теперь супруги обязательно становятся созаёмщиками по одному договору (исключение — если один супруг иностранец, его можно «устранить» нотариальным согласием). Даже если раньше один из супругов не участвовал в первой ипотеке — вторая под 6% семье уже недоступна.
Вторая ипотека возможна только после полного погашения первой + рождения ещё одного ребёнка (или других условий).
2. Конец «донорских» схем
Привлекать третьих лиц (родственников, друзей) как заёмщиков теперь нельзя, кроме случаев, когда реально не хватает дохода семьи для одобрения кредита. Это уже не для «обхода», а для настоящей помощи.
3. Другие послабления (положительные моменты)
• Появится возможность рефинансировать рыночную часть комбо-ипотеки (если кредит превышает лимит) — без потери льготной ставки на основную часть.
• Программа остаётся на новостройки (вторичка — только в маленьких городах или для семей с ребёнком-инвалидом).
4. Ажиотаж в январе
Люди спешат — спрос вырос в разы. Некоторые банки (Т-Банк, Россельхозбанк) даже временно приостанавливали приём заявок в середине января, чтобы подготовить системы к новым правилам. Минфин сразу уточнил: никаких запретов на выдачу нет, это техническая пауза. Так что если вы в процессе — уточняйте в своём банке.
Кому это ударит сильнее всего
• Семьям, которые планировали вторую квартиру по льготе (например, сначала маленькую, потом побольше).
• Тем, кто рассчитывал на «доноров» или отдельные кредиты супругов.
• Инвесторам, использовавшим программу не по назначению.
После февраля спрос, скорее всего, упадёт — эксперты прогнозируют скидки от застройщиков в первом-втором квартале 2026, потому что без ажиотажа продажи замедлятся.
Мой личный совет: стоит ли торопиться до конца января?
Если у вас уже есть одобрение или вы давно планировали покупку — да, лучше успеть по старым правилам, пока можно.
Но если это импульсивное решение под панику — подумайте дважды.
• Ставка 6% всё равно остаётся одной из лучших на рынке.
• После февраля программа станет более адресной — для тех, кто реально нуждается в улучшении условий, а не для спекуляций.
• Альтернативы есть: рыночная ипотека (сейчас 18–22%), другие льготы (IT, сельская), или подождать возможных расширений (Путин поручал распространить на детей до 14 лет и участников СВО — это может случиться позже в 2026).
В общем, изменения — это возврат к изначальному смыслу программы: помочь семьям с детьми решить жилищный вопрос, а не создать инструмент для заработка на недвижимости. Жёстко? Да. Но справедливо, на мой взгляд.
Источники (все данные на середину января 2026):
• РБК Недвижимость: статьи от 12–15 января 2026 о изменениях и разъяснениях Минфина
• Банки.ру и Frank RG: обзоры условий и статистики
• Официальные заявления Минфина РФ (через пресс-релизы и разъяснения от 15 января 2026)
• ТАСС и другие СМИ: комментарии депутатов и экспертов (декабрь 2025 – январь 2026)